生きるも死ぬも日銀次第。住宅ローンを変動型で借りる人が急増している＝久保田博幸

住宅ローンを固定金利で借りるか、変動金利にするのか。非常に悩ましいが、変動型を選ぶ人が急速に増えている。その背景と、判断基準となる日銀動向を考えたい。（『牛さん熊さんの本日の債券』久保田博幸）

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ローンを組むなら固定金利か、変動金利か。悩ましい選択の正解は

5年ぶりに「変動型」が優勢

住宅ローンを「変動型金利」で借りる人が急速に増えていると、日経新聞（7/3付）が伝えた。

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）によるアンケート調査によると、変動型の割合が固定型を5年ぶりに上回ったそうである。

このアンケート調査によると、変動型金利で借りている人の割合は、10年前は2～3割だったが、その後2011～2012年度に5割を上回った。

しかし、日銀が異次元緩和に踏み込んだ2013年4月以降は、物価上昇に伴う将来の利上げを警戒する心理が働き、固定型の金利で借りる人が増えたとしている。

悩ましい選択

お金を借りる際に固定金利タイプにするか、変動金利タイプにするのか。

特に住宅ローンのように長期間に渡り、個人にとっては巨額の資金を借り入れる際には、なかなか悩ましいところとなる。

これは資金を貸すという点で裏返しとなるものの、個人向け国債を購入する際に5年か3年の固定金利タイプにするのか、10年の変動タイプにするのかという選択と似たところがある。

通常であれば、金利が低いときには将来の金利上昇に備えて固定タイプで借りるということになる。

住宅ローンを借りるタイミングを金利の動向に合わせてというのは難しく、ローンを組んで住宅を建てる際の金利動向を見ながらの選択となる。

将来への悲観が「変動金利」を選ばせる

「変動型金利で借りている人の割合が10年前は2～3割だったが、その後2011～2012年度に5割を上回った」というのは、リーマン・ショックや欧州の信用不安を受け、欧米の中央銀行や日銀も含め、強力な金融緩和政策を推し進めることになったことが背景だろう。日本の長期金利は低下し1%を割り込むが、日銀の政策金利はほぼゼロ%近くに低下した。

住宅ローンの変動タイプは主に短期金利に連動することから、固定金利より変動金利の金利の低さ、さらに金融不安が簡単には解消しないとの見方も変動タイプを選択させたのではないかと思われる。

しかし、世界的なリスクの後退局面で、日銀は2013年4月に異次元緩和を決定し、物価を上げようとする姿勢を強めてきた。急激な円高調整と世界的なリスク後退のタイミングでもあったことで株価も大きく戻してきた。

債券市場関係者はさておき、一般には物価と金利の先高感が強まっていたとしてもおかしくはない。現実に消費者物価指数はプラスに転じるなどしたこともあり、金利の低いうちに固定金利で借りようとの動きが強まったと思われる。

Next: どっちを選ぶかは日銀次第。そう簡単に政策金利を引き上げない？

「政策金利は上がらない」との見方が強まっている

しかし、日銀が結果として長短金利操作付き量的・質的緩和といういろいろな合わせ技で金融緩和策を講じても、物価はいっこうに上がらず、短期金利はマイナスとなっている。これがいつまで続くのか、検討がつかなくなっているのが現状である。

そうなると現在の日銀がそう簡単に政策金利を引き上げることはできないとの認識も強まる。

将来の金利上昇の可能性はあるかもしれないが、低い変動金利で借りていても問題はないのではとの認識も働いて、再び変動金利型が増えてきているのではなかろうか。

「ローンの借り換え」が増加

日経新聞はもう1つの要因として、ローンの借り換えが増えていることも指摘している。

ローンの借り換えとなれば期間はさほど長くはなく、金利上昇リスクは低いとの認識とみられる。

どっちを選ぶかは日銀次第

それでは現状、住宅ローンは固定で借りた方が良いのか、変動で借りた方が良いのか。

これは日銀次第ということになる。いまの日銀が行っている金融政策は、長短金利操作付き量的・質的緩和であり、主な変動金利に影響を与える短期金利と、主な固定金利に影響を与える長期金利の両方を操作しているのが日銀である。

いったい日銀はこの政策をいつまで続けるのか。それは政治の問題とも絡んでくることもあり、かなり不透明感も強い。

現状は多少の微調整はあっても、金利を大きく引き上げることはできないとの見方も強い。それでも10年、20年先の金利まで見通せるわけではなく、将来的な金利上昇リスクを考慮すれば、固定の方が安心ではある。

Next: いま借りるならどっちが良い？ 安心を取るか、より低い金利を取るか

15年前は変動タイプが正解だったが…

ちなみに私は、個人向け国債（お金を貸す側）は固定タイプと変動タイプのどちらが良いのかという選択において、それが発行された当初から、将来の長期金利の上昇を期待して変動タイプが良いと答えてきた。結果として長期金利の上昇は限られ、変動タイプは金利がディスカウントされる分、結果として固定タイプの方が有利となったケースが多かったのではないかと思われる。

つまり裏返すと、15年あたり前からみると、住宅ローンは「変動タイプ」で借りた方が良かったのではということになる。

しかし、現状の長短金利差は、ローン金利なので短期のマイナスはありえないとして、0.1%少々となり微々たる差である。

将来、金利が上昇する可能性は十分ありうることを考慮すれば、固定タイプの方が安心であるとは思う。

これも結局は日銀次第ということになるのだが。

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