家を買うなら東京五輪・消費増税の前？それとも後？ 年齢別ベストな選択とは＝姫野秀喜

「東京五輪が終われば不動産価格は下がる」との憶測が飛び交う昨今。いつ買うのがベストなのか判断に迷う方は多いでしょう。その答えは、あなたの年齢次第です。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）

いま家を買うのは正解なのか？あなたの年齢によって答えは変わる

この先、不動産価格は下がるのか？

「オリンピック前は不動産が高い（オリンピック後は不動産が安くなる）ので、買うのは待った方がよいのか？」という問題は、不動産投資をする人なら誰しも考えることです。

この問題の答えは、人によって変わってくると私は考えます。

と言いますのも、不動産投資は、マクロおよびミクロのさまざまな要因によって、行うべきアクションが異なってくるからです。

マクロとミクロ、双方で考える

不動産投資に影響するマクロな要因とは、主に経済環境を意味します。具体的には、以下などを言います。

• 融資の出やすさ
• 金利の高さ低さ
• 物件の市場価格
• 対象エリアの人口動態

それに対しミクロな要因とは、主に本人の経済環境・性質を意味します。具体的には、以下などを言います。

• 給与の額
• 預貯金など金融資産の額
• 所有する物件
• 本人の不動産投資の知識
• 金融機関との信頼関係
• 家族の賛成、反対
• 本人の年齢

こうして列挙するとわかることは、マクロ要因よりも、ミクロ要因の方が数が多いということです。つまり不動産投資は、本人の経済環境・性質の方がマクロの要因よりも大切なのです。

そしてその中で、自分の努力ではどうにもならないものが1つあります。

Next: いま買うのか、待つのか。自分の努力ではどうにもならない判断材料とは？

年齢だけはどうにもならない

自分の努力ではどうにもならない要因。それは、本人の年齢です。

給与の額は、転職したり資格をとったりすれば上がるかもしれません。貯金額も、がんばれば増やせると思います。家族の理解を得ることや、金融機関との信頼関係は、時間をかければ改善できるでしょう。

しかし、年齢は違います。

なぜ年齢が大切なのか、それは融資期間が年齢によって変わるからです。

買うべきか、待つべきか。それはあなたの年齢次第

キャッシュフローを出すためには長い融資期間の方が有利というのは、投資家であれば一度は耳にしたことがあるでしょう。

その融資期間は金融機関にもよりますが、おおよそ「70歳−年齢」で決まります。

つまり、35歳の人であれば「70−35＝35」となり、最長の35年の融資を引くことができますが、45歳だと「70−45＝25」となり、25年しか融資期間をとれないのです。

こちらが「オリンピック前は不動産が高いので買うのは待った方がよいのか」の答えが人により異なる理由です。

年齢別の不動産購入アクション

そのため私は、相手によって異なる内容でお答えしております。例えば、下記のような内容です。

＜20代への回答＞

「数年は不動産の勉強と貯金を行い、オリンピック後に購入した方がよいでしょう」

＜30代への回答＞

「貯金があるなら今すぐ不動産投資を始めてもよいが、ないなら貯金しつつオリンピック後でもよいでしょう」

＜40代への回答＞

「今すぐ節約して貯金・勉強をして、小さめのものでもよいから始めたほうがよいでしょう」

Next: 50・60・70代への回答は？ 不動産投資の勝ち筋は長期保有が基本

年齢別の不動産購入アクション

＜50代への回答＞

「ある程度現金を用意して購入するか、今後の生活を加味して検討してください」

＜60代への回答＞

「今後の相続対策、相続人との関係を加味して検討してください」

＜70代への回答＞

「相続対策として行うべき、融資と現金の比率は相続を考慮の上検討してください」

上記のような回答になるでしょう。

不動産投資の勝ち筋は「長期保有」

不動産投資で大きく勝つためには、最低でも20年の保有期間が必要です。

たまに「キャピタルゲインを狙って5年くらいで売却すればいいのでは？」という人がいますが、それは再現性が低い方法なので、私は推奨していません。

誰でもできる方法で大きく勝つためには、20年できれば30年の保有期間が必要なのです。

人生は有限ですので、人によって今すぐやるべきアクションが異なります。

そして、マクロの要因などが関係なく、どんな時代でも良い物件というのは0.3%くらいの確率で出現しています。

ですので、マクロ要因に踊らされることなく、自分自身のライフプランに適したタイミングで始める、もしくはやめることを選択してください。

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