建築基準法に違反の疑いを示唆したIRから2日S安の後、ついに半値以下の200円を切る場面もみせたレオパレス21株。この銘柄は、いま買って大丈夫なのでしょうか？（『日本株投資家「坂本彰」公式メールマガジン』坂本彰）
株式会社リーブル代表取締役。サラリーマン時代に始めた株式投資から多くの失敗と経験を積み、株で勝つための独自ルールを作り上げる。2009年10月に130万円だった株式資産は、2016年に6000万円を突破。定期預金などを合わせた資産は1億円超。2012年より投資顧問業（助言）を取得。現在、著者自身が実践してきた株で成功するための投資ノウハウや有望株情報を会員向けに提供するかたわら、ブログやコラム等の執筆活動も行う。前職はラーメン屋という異色の経歴。メールマガジン『日本株投資家 坂本彰 公式メールマガジン』は2014年まぐまぐマネー大賞を受賞。読者数2万人。雑誌等のメディア掲載歴多数。主な著書に『小売お宝株だけで1億円儲ける法』（日本実業出版社）日本証券アナリスト協会検定会員候補。
英運用会社オディ・アセット・マネジメントが11％まで買い増しも
新たに1,324棟の建築基準法違反が見つかり株価急落
レオパレス21＜8848＞の株価の下落が止まりません。
株価急落の発端となったのは、建築基準法に違反の疑いある物件が新たに1,324棟確認されたというIRを発表。
改修工事の実施や、入居者への転居要請の費用など数百億円単位で発生する恐れから、翌日以降3日連続ストップ安となりました。
同社はこの問題が発覚する以前にも、防火壁がない物件をスクープされたり、サブリース契約を巡るトラブルも各地で発生していました。（サブリースとは、オーナーから賃貸建物を一括して借り受け、入居者探しなどの業務を代理で請け負うこと。その代わり、サブリース会社が手数料を受け取るため直接業務をするより、家賃収入は減ります）。
同社はサブリース契約で家賃を保証する制度が主体のため、空室が増えても支払いが発生し続けます。その期間、何と30年！（10年目以降は契約条件が非常に厳しくなるという話しもありますが…）
この悪材料により、莫大な修繕費が発生することはもちろん、ブランド価値失墜によりレオパレスの物件が敬遠されることが容易に想像できます。
また、この悪材料発表ですべて解決できたのか？という疑問も残ります。不信感が拭えません。
その一方、株価は昨年の高値1,000円から約5分の1となる、200円台まで急落しています。
英運用会社オディ・アセット・マネジメントが、レオパレス21株を11％まで買い増ししたことも判明。ストップ安が続いた局面でも買い増しするなど、積極的な買いを実践しているファンドもあるようです。
Next: この下落局面、一般の投資家は買ってもいいのか？
長期保有をするのは絶対に避けるべき会社
一般投資家は、これをチャンスと捉えるべきでしょうか？
結論を先に述べますが、避けるべき銘柄と判断しています。その理由ですが、悪材料には一時的な悪材料と恒久的な悪材料があります。
一時的な悪材料は、その年度、あるいは一回限りの悪材料であり、本業とは関係ない悪材料のこと。
恒久的な悪材料とは、本業に直結する悪材料であり、半永久的に負の側面を背負い続ける悪材料です。レオパレス21の場合は後者に該当します。
修繕費および引っ越し費用は利益剰余金やファイナンスで賄うことができたとしても、新規のアパート建設請負数は激減するでしょう。
大東建託＜1878＞や東建コーポレーション＜1766＞など、同業者は多数います。そんなかで、レオパレス21の物件にはもう誰も住もうとしないでしょう。賃貸住宅は1度済むと数年～10年以上も住み続けます。
粗悪というレッテルを張られた物件に、誰がわざわざ住むでしょうか？当然ながら家賃の引き下げとなり、サブリースを請け負う同社は大幅な下方修正が必至となるでしょう。
最悪、存続できないかもしれません。
そもそも、このような不正に走る会社の共通項として、発覚以前から儲かっていない、他社との競争に負けている、それを無理に挽回するため、もっとストレートに言えば無理に黒字にするため不正に走るのです。
有利子負債が多い会社、赤字体質企業には絶対投資してはなりません。短期売買のスタンスならまだしも、長期保有の場合は絶対に避けるべき会社です。
もし、投資をするとしたら「上場廃止のリスクがなくなってから」でも遅くはありません。
image by: Rodrigo Reyes Marin / Shutterstock.com
『日本株投資家「坂本彰」公式メールマガジン』（2019年2月21日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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サラリーマン時代に始めた株式投資から株で勝つための独自ルールを作り上げる。2009年10月、130万円だった株式資産は2015年に5000万円を突破。定期預金などを合わせた資産は1億円に。平成24年より投資顧問業（助言）を取得。現在、著者自身が実践してきた株で成功するための投資ノウハウや有望株情報を会員向けに提供しているかたわら、ブログやコラム等の執筆活動も行う。メールマガジン「日本株投資家 坂本彰 公式メールマガジン」は2014年まぐまぐマネー大賞を受賞。読者数2万人。雑誌等のメディア掲載歴多数。2016年12月1日『「小売お宝株」だけで1億円儲ける法』が日本実業出版社より発売！