五輪に便乗「神宮外苑再開発」の深層。新国立競技場建設で“高さ制限”緩和、地価上昇で儲かるのは誰か？＝原彰宏

東京五輪のために新しく建て替えられた「新国立競技場」は、結局、一般観戦客が入らないままで大会が終わりました。老朽化に伴う補修・修復ではなく、なぜ全面解体と建て替えだったのか。その背景には、大きなカネが動く「神宮外苑再開発」事業がありました。（『らぽーる・マガジン』原彰宏）

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※本記事は、『らぽーる・マガジン』 2021年8月9日号の一部抜粋です。ご興味を持たれた方はぜひこの機会に今月すべて無料のお試し購読をどうぞ。

新国立競技場「ザハ案白紙」で約67億円の損失

東京オリンピック・パラリンピック2020メイン会場である「新国立競技場」は、結局、一般観戦客が入らないままで大会が終わりました。

この施設の総工費は1,569億円、当初計画1,300億円、イラクの建築家ザハ・ハディド氏の案では3,462億円になる予定でした。

2014年6月、早々と旧国立競技場は解体。既存施設の有効利用で「お金のかからないコンパクト五輪を目指す」と言っていた矢先の、国立競技場解体です。

老朽化に伴う補修・修復ではなく、全面解体でした。

壊す決断は早かったですね…。

新国立競技場のデザインが白紙撤回されたことが話題になりましたが、撤回されたザハ・ハディド氏の事務所には、13億9,000万円も支払われていました。

ザハ・ハディド案白紙撤回で無駄になった費用の総額は、68億5,930万8,216円だそうです。日本スポーツ振興センター（JSC）が、2016年に発表しています。

大盤振る舞いでしたが、この事実、もう忘れてはいませんかね…。

そんなことがあったなぁ～という、もう遠い昔のような出来事に感じますが、このことは東京五輪が終わった後に、予算を含めてしっかりと検証しなければならないことの1つだと思います。

国立競技場建替えの背景にある「神宮外苑再開発」事業

随分前にラジオ番組で、タレントでコラムニストのプチ鹿島さんが「国立競技場建替えは神宮再開発のためにある」と紹介していました。私はそれをずっと覚えていて、そのときに、プチ鹿島さんが書かれた記事を、ずっと「お気に入り」に残していました。

いつか掘り起こしたいと思っていたのですが、今回、東京都立大学社会学教授の宮台真司先生がネット番組に出られたときに話題にされておられたので、東京五輪大会が終わった今のタイミングで検証しようと思い、ネタを掘り起こしてみました。

そんな中で、無観客開催の新国立競技場をめぐり、こんな記憶が蘇りました。2019年7月25日朝日新聞の記事です。

「神宮外苑一帯再開発計画」…この新国立競技場建設と、同時進行していたこの計画に、国立競技場建替えの「本質」があるのではないかという記事です。

このことに関しては、当時からいろんな人が指摘していました。なかでも、プチ鹿島さんも取り上げておられましたが、ネット情報番組「デモクラシータイムス」のジャーナリスト山田厚史氏や、漫画家の青柳雄介氏が、2015年に「AERA」で指摘した記事が、東洋経済に載っていましたが、そこでは、この神宮再開発のことを「便乗焼け太り」と表現されています。

この神宮外苑の周辺は、明治天皇を祀るのにふさわしい沿道を維持するために、建築物の高さ制限などにより、景観を守ってきたところです。

しかし、地区外ながら、近い青山通り沿いに170メートル級のビルが建ち並ぶようになりました。

スポーツ施設の老朽化……よく言われる再開発の大義名分ですが、これが発展して、神宮外苑地区の「オフィス・商業施設・住宅開発」へとなっていくのですね。

明治神宮は神社本庁があるところで、まさに保守思想の砦のはずなのですが、明治天皇への畏敬の念である景観維持よりも、優先される「大義名分」が存在するということになるのですね。

逆に、思想による景観維持という「錦の御旗」があるので、これを打破するためには、なにか大きなインパクトが必要なわけで、それが「東京五輪国家プロジェクト」のもとに行われる「国立競技場建て替え」で、それまでの規制をなし崩しにして、再開発を可能にしたというものなのですね。

2015年に山田氏や青柳氏が指摘した「便乗焼け太り」そのものです。すごいなぁ～。これだから自民党は強いわけです。

前述とは別の朝日新聞記事には、以下のように書かれています。

老朽化した神宮球場や秩父宮ラグビー場を建て替え、地区一帯にスポーツ施設などを集める都の街づくり計画が動き出した。JSCで国立競技場の建て替え問題の最前線にいた高崎義孝（63）は「都、JSC、民間企業の水面下の動きが一気に表に出た」と振り返る。地区内で本社の建て替えを計画してきた伊藤忠は、社内報に「千載一遇の機会を得た」と記した。

いやぁ～、まさに「これ」です。

Next: 新国立競技場建設は神宮外苑地区の「高さ制限」緩和が目的だった

新国立競技場建設は神宮外苑地区「高さ制限」の緩和が目的

「国立霞ヶ丘競技場（国立競技場）の建替えを契機として、地区内のスポーツ施設等の建替えを促進し、国内外から多くの人が訪れるスポーツ拠点を創造……」。

これが、東京都が言う「神宮外苑地区再開発の目的」として、具体的には、国立競技場を作り変えることで、神宮外苑地区で「高さ制限」を緩和することになったのです。

そもそも神宮外苑は、明治天皇を祀る沿道として、日本初の風致地区に指定されています。

「風致」とは、都市において水や緑などの自然的な要素に富んだ土地における良好な自然的景観のことであり、それらを維持するために、一定の建築・開発行為を認めつつも、建築物の建設や宅地の造成などに制限を設けています。

要は、神宮外苑一帯は本来、高いビルを建てることができないのです。「15メートル」という高さ制限があるのです。神宮外苑は「東京都風致地区条例」により、規制されているのですね。

かつての日本は、例えば幻に終わった1940年の東京五輪では、明治神宮外苑競技場を改築してメイン会場にするところ、風紀や景観を害するということで、駒沢オリンピック公園へ変更しています。

1958年の国立競技場建設の際にも、景観を守るために、周辺建物に合わせて高さを求めない設計となっていました。

1964年東京五輪の際にも、メイン会場にするために拡張は必要ながらも、極端な高いものにはしなかったのですが、それが2020年大会では、イラク建築家の案通りに、一気に70メールにまで上に伸びていったのです。

「東京五輪」の名のもとに、東京都都市整備局「再開発等促進区」の適用となり、高さや容積の制限に「特例」という言葉がつけられるようになりました。

国土交通省の「再開発等促進区」説明によれば、以下のように書かれています。

土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とを図るため、地区計画において一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備を実施すべき区域（再開発等促進区）を定め、地区内の公共施設の整備と併せて、建築物の用途、容積率等の制限を緩和することにより、良好なプロジェクトを誘導する。

この「国立霞ヶ丘競技場（国立競技場）」が建て替えられることで、当初は、ザハ・ハディド氏設計の、高さ75メートルの建物が立つことになっていたので、高さ制限「15メートル」が「80メートル」になったのです。

新競技場の高さは促進区の運用基準を超えていましたが、都は「周辺市街地への影響に支障がない場合、この限りでない」という“ただし書き”によって建設を認めました。

東京都都市整備局ホームページには「再開発促進区を定める地区計画一覧」があり、そこに「東京都決定」として、神宮外苑地区の高さ制限が「80メートル」に変更されたことが載っています。51番目なので、かなりスクロールしないとたどりつけませんが、丁寧に見ていると、昨今の東京都内で“雨後のタケノコ”のように高いビルが建っていく背景がよくわかります。

旧国立競技場を壊すのが早かったですよね。本当に手際が良かったですよね。

「都心最後の一等地」神宮外苑地区再開発が実行されるだけで、たとえ東京五輪ができなくても“十分に潤う”ことになっていたのでしょうね。

スポーツ施設の老朽化問題から、「オフィス・商業施設・住宅開発」へ…。神宮外苑地区には、地上2階、高さ約90メートル、延べ面積約213,000平方メートルの「伊藤忠商事東京本社ビル」がそびえています。三井不動産による「三井ガーデンホテル神宮外苑の杜プレミア（高さ約50メートル、362室）」が開業しています。高さ制限緩和後は、50メートル超のビルは4等建っています。五輪後の建設予定の計画もあるようです。

神宮外苑の杜は、“高層ビルの森”へと変貌を遂げることで、ヒートアイランド抑制に寄与している樹林が、大幅になくなっているのです…。

Next: 神宮外苑地区地価が上がり、地権者は大きな利益を享受する

神宮外苑地区地価が上がるメリット

これら一連のことは、「（仮称）神宮外苑地区市街地再開発事業」が正式名で、その計画書は2019年4月15日に出されています。翌年1月22日に出された変更届のものが、今ネット上で、PDFで見ることができます。

そこに書かれている会社名は三井不動産、宗教法人明治神宮、独立行政法人日本スポーツ振興センター（JSC）、伊藤忠商事。もうここまでの流れですでに登場してきている名前なので「やはりな」と思われるでしょう。

この高さ・容積制限の緩和により、このあたりの地価は上がってきました。公示地価は、一般的な土地売買の際の指標や、公共事業の取得価格の基準となっています。

高層化によって、土地面積あたりの収益性が高まりますし、容積そのものが売買の対象になるため、競技施設を新設する費用を生みだすこともできます。

地権者という目で見れば、一般財団法人高度技術社会推進協会や日本オラクルの名前も出てきます。

一般財団法人高度技術社会推進協会はまさに神宮外苑にあり、何をしているところかは、ホームページがあるので、そちらを見ていただければと思いますが、代表の村田成二会長は、元経済産業省の事務次官のようです。

明治神宮といえば、先程も触れましたが、神社本庁がありますよね。確か森元総理は神社本庁と近い関係にあって、神宮再開発に関しては、明治神宮の協力も得やすいでしょうね。

地価が上がれば地権者は潤う。
理念よりも現実、思想よりも「お金」。

ちょっと言い過ぎですかね。

おなじみの建設会社が登場

確かここには日本青年館もあります。日本青年館も、国立競技場建て替えに伴い解体されて三代目「日本青年館」が誕生しています。請負業者は「安藤ハザマ」です。

秩父宮ラグビー場も、新秩父宮ラグビー場（仮称）に生まれ変わります。

建設地は明治神宮第二球場の解体跡地。新ラグビー場の整備は三井不動産らが東京都港、新宿の2区にまたがる「神宮外苑地区」で計画する個人施行の再開発事業と一体的に進める。総延べ58万平方メートルの施設群を整備する。2022年度にも施行認可を取得し工事に着手する見通し。全体工事の完了は2036年度を見込むとしています。
※参考：日刊建設工業新聞 » ＪＳＣ／新秩父宮ラグビー場整備／ラグビー場棟の規模、延べ７・７万平米に（2021年7月26日配信）

国立競技場と言えば…大成建設。
都内最大級の有明アリーナと言えば…竹中工務店。
体操競技の「有明体操競技場」と言えば…清水建設。
水泳会場の「オリンピックアクアティクスセンター」といえば…大林組。
そして秩父宮ラグビー場と言えば…鹿島建設。

整備イメージによると、神宮球場第二球場の解体跡地に新ラグビー場I期棟を建設、続いて現ラグビー場を解体し、そこに新たな野球場と球場併設ホテルを建てるようです。その後、神宮球場を解体して新ラグビー場2期棟と広場を整備、2I期工事は2033年度の着工を想定しています。

建設通信新聞デジタル版、日刊建設工業新聞に詳しく載っています。

東京都神宮外苑街づくりに関して、日刊建設工業新聞の記事です。

Next: 背負うのは次世代の若者たち。レガシーの名の下の「負債」

レガシーという名の下の「負債」

この神宮外苑再開発のほかにも、東京五輪大会関連施設の新設・増設・改修などに多額のお金をかけて、大会後も「レガシー」と称して恒久利用するとしています。

しかし、そのメンテナンス費用など維持費は、これからずっと、国民・都民が負担していくのです。

オリンピックスタジアムはもちろんですが、オリンピックアクアティックセンター、海の森水上競技場、葛西臨海公園、武蔵森総合スポーツ施設、さらには選手村に至るまでの12施設が「恒久利用」される施設となるようです。

これらすべて「レガシー」という名の下の、重たい「負債」にならなければよいのですが…。

招致や運営に関わる東京五輪関係者は、これら遺産には、今後はまったく触れることなく、これからの日本国民や東京都民の「負担」になることを、それも含めて「東京オリンピック・パラリンピック2020」であることを、どれだけの国民は理解しているのでしょうか。

次世代の若者は、社会保障だけでなく、コロナ禍に行われた大イベントの「負の遺産」も背負わされるのです。いや、今の大人たちが、若者たちに背負わせるのです。

なんかだんだん入ってはいけない世界に入っていったような、開けてはいけない扉を開けたような気分になってきました。

新秩父宮ラグビー場は2022年に着工し、2024年に第一期の工事を完了する計画を変更して、2023～2026年に工期を改めました。新球場（神宮球場）は、2027年に工事を始め、約4年で終了するそうです。

東京オリンピックは、閉会式を迎えて大会自体は終わりましたが、実は国立競技場解体に始まった「東京五輪“便乗”プロジェクト」は、まだまだ終わっていない。というか、大会が終わったこれからが“本番”なのです。

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