賃貸か、持ち家か。この議論は毎度なされている話です。しかし、何をもって「トク」と考えるかは人それぞれ。双方のメリット・デメリットと、私が「持ち家派」に転向した理由をお伝えします。（『 午堂登紀雄のフリー・キャピタリスト入門 午堂登紀雄のフリー・キャピタリスト入門 』午堂登紀雄）
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プロフィール：午堂登紀雄（ごどう ときお）
米国公認会計士（CPA）。1971年生まれ、岡山県出身。中央大学経済学部 国際経済学科卒。株式会社エディビジョン代表取締役。一般社団法人 事業創造支援機構代表理事。
延々と続く「持ち家vs賃貸」論争……正解は、人それぞれ
賃貸か持ち家かという議論は、毎度なされている話です。
しかし、何をもって「トク」と考えるかは人それぞれ。環境・自己満足・利便性・快適さ・自由度・経済性などなど、どれを優先するかも人それぞれ。
たとえば都心の駅近に住みたいなら、よほどの高所得でなければ持ち家はまず難しいから、必然的に賃貸になるでしょう（ファミリータイプで7,000～8,000万円もしますから）。
私はかつて「賃貸派」でしたが、会社員時代は転職の可能性がありましたし、起業しても拠点が変わる可能性があったからです。
そう、賃貸の良さは、たとえば収入の変化、あるいは仕事の変化（転勤・転職）、さらに家族構成の変化など、生活スタイルや状況の変化にすぐ対応できるからです。
また、設備の修繕が不要です。たとえば備え付けのドアホン・エアコン・キッチン・給湯器などの設備は大家のモノであり、故障しても管理会社に連絡すればタダで修理してくれます。
さらに、マンションの管理組合や近隣の自治会といった煩わしさがありません（地域によっては自治会費の徴収がありますが、活動への参加義務はほぼない）。
しかし私が一人会社となってPCだけで仕事ができるようになり、さらに子どもができてからは「持ち家派」になりました。
転職もないし、拠点が変わることがない。それに子どもが増え思春期になると個室が必要ですからさらに広い部屋が必要で、すると家賃も高額となる。なのに家賃は垂れ流されるだけで何も残らないからです。
夫婦2人だけのときは都内の1LDKに住んでいましたが、家賃は月額15万円。子どもが2人となって家族4人になると、20万円ぐらいはしそうです。すると年間240万円ですから、10年で2,400万円！これはもったいない。
現役時代はどっちでも良くても、老後は？
さらに生涯、つまり死ぬまで年金の中から家賃を捻出し続ける必要があり、これはこれで負担です。
もちろん夫婦ともに正社員で現役時代にそこそこ年収があれば厚生年金が手厚いので、なんとかなるかもしれません。しかし年金は今後減っていく可能性があるわけで、よほどの貯蓄や収入源がないと不安にもなると思います。
年金制度、つまりお上に生殺与奪を握られるのは避けたい。こういうリスクは排除しておきたい。
もう1つの大きな理由は、場所にもよりますが、自分が高齢になり配偶者も亡くなって自分1人になったとき、高齢・1人暮らしだと契約を断られる可能性があるからです。
たとえば高齢者がその部屋で死亡すれば業界用語の「告知事項あり」に該当し、家賃を下げないと次が決まらないということになりやすい。
さらにもし身寄りがないとか、本人の家族が対応しないなどになると部屋に家具など残置物が放置されるわけですが、これは勝手に移動させることはできない。
すると裁判所に申し立てて処分の許可をもらわないといけなくなり、その間は次の募集もできないし家賃も入ってこないから、ローンを組んでいれば赤字となる。
これを避けたいと考えるオーナーは特に都市部では多いと思われますから、借りたくても借りられないということが起こる可能性があります。
むろん地方郊外で家が余っているところなら問題なく借りられるとは思いますが……。
Next: 大家に振り回される賃貸か、ローンに縛られる持ち家か
まあ考えてみると、今から30年後とかを考えればおそらく完全自動運転車が実現しているでしょうから、となれば住む場所はどこでもいいわけで、地方の激安戸建て（ほぼゼロ円で手に入りそう）を買えば済む話です。
デジタルで受注・納品ができる仕事、通販の仕事、投資家のような立場なら、場所を選ぶことはありませんから。
また、完全に年金生活になれば、やはり住む場所は問わない。しかしいくら自動運転でも、病院やスーパーに行くのに片道30分とかかかると面倒だよなあとは思いますが…。
それにどんな天変地異とか恐慌など社会情勢の変化があったとしても、とりあえず住む場所には困らないという状態を作っておきたい。
大家に振り回される賃貸
賃貸でムカつくのは、大家が勝手に家賃を上げてくることがあることです（下げることはほとんどない）。
住宅ローンの金利が上がるとしてもそれは経済情勢だからと割り切れますが、他人に振り回されるとかマジでイラっとします。
私も都内に住んでいて更新時に賃料が上がるという連絡があったとき、「リーマン・ショックの時も値下げ要求をしなかった。お互い様でしょう」みたいな感じでゴネました。
しかし、その2年後には「値上げは既定事項で変更はない」つまり「嫌なら退去しろ」という連絡が来て、頭に来ましたがすぐの退去は難しく、さらに2年後の更新時には転居しました。
また、退去時には敷金精算を巡ってトラブルになることがあり、私も一度経験があります。「汚れてる」「故障している」「修繕が必要」などで吹っ掛けてくる悪質な管理会社がいるのです。
次に、これは欠点というほどではありませんが、内装・設備は大家の所有物なので自由に変えられないことがあります。とはいえ管理会社に連絡して大家から許可をもらえば可能ですし、あるいは退去時に原状回復すればいいだけですが、たとえばエアコンも最新式なら電気代が安くて性能もいいのに、古いエアコンをガマンして使わないといけないとかもね…。
持ち家のデメリット
これは賃貸のメリットの裏返しですが、収入が下がっても住宅ローンの返済額は変わりません。
現実には返済が難しくなったら銀行に相談し、たとえば1年間は利払いだけで元本返済は待ってもらうという対応はできます。
しかし返済金額や減免の期間をどうするかという条件は銀行次第ですし、仮に待ってもらってもその後に収入が回復するとは限らない。
これが賃貸なら、ただ家賃の安い物件に引っ越せば済むだけ。しかし家を買うと簡単に引っ越しができないのは、すぐには売れない・貸せないからです。
私は売らずに貸した方がいいという考えですが、その場合も管理会社を探して査定してもらい、内装のリフォームをして管理会社に委託して募集してもらうという手間がかかります。
そういう作業をして入居者が決まるまでの間は、住宅ローン返済と家賃の支払いという二重の負担になるわけで、これも負担になります。
あと固定資産税がかかるという人もいますが、賃貸でも2年ごとに更新料（たいてい家賃1か月分）がかかりますし、保証会社に加入していれば保証料もかかるのでそう変わらないところです。
その固定資産税も、土地は経済情勢の影響を受けますが家屋部分は経年劣化が加味されて、年々安くなります。
また、住宅ローンを組んで買えば、住宅ローン減税が受けられますから税金上のメリットがあります。
古くなれば修繕費もかかりますが、逆に子どもの成長や自分たちの好みの変化に合わせてリフォームもできるし、最新設備への入れ替えもできます。
私も子どもたちへのしつけの意味もかねてトイレのフタは手動で開け閉めするタイプですが、子どもたちが巣立ったら自動開閉のトイレにしようと思っています。
それに、水回りや外壁の修繕は避けられませんが、あえて「修理せず放置する」という方法も選べます。ウチも壁紙には子どもたちの落書きがありますが、どうせまた汚すからとそのままです。床の塗装もはがれている箇所が増えていますが、あと数年は放置の予定です。
そして住宅ローンを完済してしまえば、ランニングコストは基本的に固定資産税・都市計画税と火災保険だけ。
今後は金利も上昇するでしょうけれど、そのときは「インフレ」ですから遅れて家賃も上がるわけで、そこはイーブンでしょうか。
ほかには戸建てのデメリットとして、
・セキュリティがマンションほど強固にしにくい
・地盤改良（耐震とか液状化防止）にかけられるコストに限界がある
とかでしょうか。
あるいは高層マンションなら蚊やゴキブリが出にくいですが、戸建ては結構出てきますね。
Next: やはり戸建ては快適？持ち家のデメリットを打ち消す方法も
持ち家のメリット
上物の価値は35年後にはほぼゼロになりますが、最後には土地が残りますから、大都市近郊なら数千万円で売れます。
マンションの場合は便利な場所なら価値はそこそこ維持されます。わが家も周辺相場を見てみたら、今なら土地は4,500万円ほどで売れそうです。
土地は自分のものですから、建て直しても取り壊して更地で売っても相続してもいいなど自由にできます。
ほかに持ち家、特に戸建てのメリットは、
・子どもたちがドタバタうるさくしても近隣が気にならない
・エレベーター待ちがない
という点でしょうか。
最近は次男がリビングで縄跳びをしていますが、木造アパート暮らしだと「ダメっ！」と叱らないといけないですから、戸建ては快適です。
あと私はエレベーターを待つのが苦手で、他人なんだけど同じマンションに暮らしているという微妙な関係の人たちと同じ空間という空気も苦手です。なので私はこれまでタワマンは避けていました。
私が個人的に感じている戸建ての魅力は、車を持てるという点です。特に小さな子どもがいると、車があると本当に便利です。
敷地内に駐車場を確保すれば駐車場代がかかりませんから（厳密にはその広さの分の固定資産税を払っているわけですが）、車の保有コストが大きく下がる。
マンションでも郊外に行けば駐車場が最初から1台分ついている物件もありますし、駐車場代がかかっても安い。
都心だと駐車場代が高く、渋滞が多かったりコインパーキングがどこも満車でウロウロすることもある。先週末も足立区の動植物園に車で行きましたが、空いているコインパーキングを探して周辺を何度もグルグル回りました（同じように、家族連れっぽいミニバンがたくさんグルグルしてました）。
なので都心に住んでいる会社員が車を持つのは非合理的ですが（それもカーシェアで貸し出すこともできるけれども）、郊外の戸建てなら問題ない。
さらにオール電化にして太陽光発電と電気自動車を導入すれば、電気代がほぼゼロ！昼間は自宅で使用＋電気自動車への充電をして残りは売電、夜は電気自動車から給電する。これで公共料金は上下水道のみ。ウチも将来、FITが終わる13年後にはこうしたいと考えています。
賃貸併用住宅という選択肢も
そして、持ち家のリスクの多くを解決してくれるのがやはり賃貸併用住宅です。
私の場合は居住床面積より賃貸部分の方が大きいので住宅ローンは使えず住宅ローン減税もありませんが、返済額をすべて家賃収入で賄えているので住居費はゼロ。それどころか毎月プラスなので、固定資産税や火災保険の分もカバーできています。
家賃がゼロとかローン返済額がゼロとかインパクトは大きく、普通の家庭でもお金がザクザク貯まると思います。
そしてローンを完済する28年後、つまり私が80歳になったとき、賃貸部分の収入がまるまる入ってきます。
むろん古い物件となるため家賃は下がりますが、それでも1部屋5万円程度では貸せるでしょう。ということは月30万円になる。
ただし、売りにくい（賃貸併用を理解する買い手は少ないため）ので、売却とか建て替えとかではなく、リフォームしながら延命させていくことになると思います。
Next: 選択にはタイムリミットがある。生活に合わせてベストな住まいを
選択にはタイムリミットもある
という感じで、私個人としては、本人や家族に転勤や転職の可能性がほとんどなく、さらに収入も比較的安定していると思えるなら、持ち家の方が長期的に安心じゃないかなと考えています。
特に住宅ローンは「完済時年齢」（たとえば70歳までに完済できる期間しか借りられないとか）が決まっていることが多い。
女性に出産適齢期がありそれを逃すと手遅れということがあるように、あとで後悔しないよう、時間軸を長くとって自分の価値観の変化やライフスタイルの変化を織り込もうと想像力を働かせる必要があります。
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午堂登紀雄のフリー・キャピタリスト入門
』（2023年7月10日号）より一部抜粋
※タイトル・見出しはMONEY VOICE編集部による
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フリー・キャピタリストとは、時代を洞察し、自分の労働力や居住地に依存しないマルチな収入源を作り、国家や企業のリスクからフリーとなった人です。どんな状況でも自分と家族を守れる、頭の使い方・考え方・具体的方法論を紹介。金融・経済情勢の読み方、恐慌・財政破綻からの回避方法。マネタイズ手段としての資産運用、パソコン1台で稼げるネットビジネス、コンテンツを生み出し稼ぐ方法。将来需要が高まるビジネススキルとその高め方。思考回路を変えるのに役立つ書籍や海外情勢など、激動の時代に必要な情報をお届けします。