ドラえもんの秘密道具で、どこにでも行ける便利なアイテムといえば「どこでもドア」ですよね。他に、通り抜けた人の体が小さくなる「ガリバートンネル」なんてものもありますが、もしもこれらの道具が実在したら、不動産投資の常識はどう変わると思いますか？投資家目線で、あえて真面目に考えてみましょう。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）
プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。
不動産投資家を「破産」に追い込む!? ドラえもんの秘密道具
もしも「どこでもドア」があったら
都心の駅から近い物件はいいですよね。東京23区の中心で駅から徒歩5分圏内なんて、客付けに困らなさそうです。
駅からの距離は動かせないので、可能であれば駅近を買うことは正しいと思います。物件を探しているとたまに、バスで20分とか、徒歩50分くらいの物件を見ることがあります。駅を使わず自動車で生活する人であれば問題ないのですが、仮に都心へ電車通勤しなくてはならない人の場合、駅から遠い物件は避けると思います。
どんなに土地の評価が出ても駅から遠すぎて入居付けに苦労する物件はダメですし、逆に評価が出なくても駅近で入居付けが完璧なら、ある意味それは良いとも言えます。
駅から遠い物件と近い物件の資料（マイソク）を眺めながら、ふと、もし「どこでもドア」があったら、不動産投資の常識ってかなり変わると思いました。
まず前提を2つ置きます。
- どこでもドアは、一度行ったところにしか行けない
- どこでもドアは、ドアのサイズを超える大きさは出入りできない
1個目の前提はドラえもんの中でもよく言われることで、ドアノブを握ったときに脳裏にイメージした場所に行くので、想像できない場所には行けないということでした。
のび太がドアを開けるとかなりの確率でしずかちゃんの家のフロにつながってしまうのは、のび太の脳裏で無意識にしずかちゃんの家のフロをイメージしているからです。
2個目の前提は、ドラえもんの未来の世界でも自動車や飛行機はありますので「どこでもドア」は大量輸送や大型の輸送には使えず、あくまであのサイズでパーソナルユースに限られているというものです。
おそらくどこでもドアの原理上、2点の間の空間を歪めているわけなので、ドアのサイズを超えて空間を歪めると世界に負荷がかかりすぎるということでしょうか。
2個目の前提は、話を不動産投資の物件に限定したかったので付け加えました。もし大型の輸送がどこでもドアでできるようになると、不動産どころか物流革命が起きるので、世界の制約条件が大幅に変わってしまい、話が分かりにくくなるためです。
さて、話を戻すと、どこでもドアがあれば、駅徒歩5分の物件と駅徒歩50分の物件の客付け競争力が同じになります。どこでもドアを使えば、どちらも駅徒歩10秒です。
そうなると、わざわざ駅前の家賃が高く狭い物件に住む必要はなくなります。郊外の自然豊かなところに住んでもいいです。周囲は田畑しかないけど、最新の設備がついているマンションに住んでも良いです。それどころか、九州や北海道に住んで、東京に通勤でもいいし、ハワイに住んでも良いです。実家から通えないからとアパートを探していた新社会人は、引き続き、実家から通うことが出来るようになり、めでたしめでたしです。
Next: 「どこでもドア」で家賃相場全体が下落、田舎の土地が売れ、そして!?
「どこでもドア」が不動産に与える影響は？
つまり、どこでもドアがある世界では、不動産は以下の影響を受けます。
1．家賃相場全体が下落
2．エリアは無関係で、物件そのものの魅力で家賃が決まる
さらに突き詰めて考えてみましょう。
日本全国どこでも通勤できるということは、日本全国どこに家を建ててもOKということです。電気やガスなどが通っていて土地が坪単価100円みたいなところでも良いわけです。過疎の村などで、一軒家が50万円とかで買えるところでも良いわけです。なにも好きこのんで都心の高い土地を買わなくて良くなります。
ということで、
3．都心の土地の価格が下落し、田舎の土地が売れる
なんてことも考えられるでしょう。
ただ、ここで問題があります。自宅を超遠方にしてしまうと、自動車やハーレーなどの大型バイクも必然的に自宅周辺、すなわち超遠方に保管することになるのです。
ドアの大きさを超えるものは、ドアから運べないので、例えば首都高を走りたいという走り屋や、彼女とお台場でドライブデート（古い…）なんて時に、自宅から東京まで何時間も自動車に乗って移動する必要があります。
もちろん、人の移動はどこでもドアでできるので、自動車やバイクに乗るのは純粋にレジャーとして、ということになります。
すると、どうなるか。
4．都心周辺に駐車場を借りて車を置く（もしくはレンタカー）
これは蛇足ですが、本当に車に乗りたい人は、会社の近くや友達とよく遊ぶエリアに駐車場を借りて車を置くかもしれません。
こんな感じで思いを巡らせたわけですが、どこでもドアがあれば、田舎の安い家を買える人が増えまくって、賃貸ニーズは激減します。賃貸として残るのは、例えばタワーマンションの高層階などプレミアがある建物に限られてくるでしょう。そして近くの普通の物件よりも、遠くの設備が充実した物件の競争力がより上がるでしょう。
まぁ現実にはどこでもドアは存在しないので良いですが、もし開発されたら、今現在不動産投資している人は全員デフォルトに陥るくらいのインパクトを持っていますね。ある意味、大地震よりも影響がデカイです。
ということで、不動産投資家を破産に追い込む「どこでもドア」の開発、ダメ、絶対にダメ。
Next: じゃあ、もしも「ガリバートンネル」があったら？
もしも「ガリバートンネル」があったら？
ドラえもんの道具で、「ガリバートンネル」って知っていますか？ そのトンネルを抜けると、体が小さくなるという、そういう道具です。効果としてはスモールライトと同じです。ただ、スモールライトは一定時間で元のサイズに戻ってしまいますが、ガリバートンネルは再度トンネルを反対向きに通過しない限り元に戻りません。
このガリバートンネルを使って、不動産を有効活用できないかと考えました。
もしガリバートンネルが存在したら、小さくなれるわけですから、人間はシルバニアファミリーのようなミニチュアサイズのドールハウスに住むことができるようになります。ドールハウスは大きくてもせいぜい、畳半畳もあれば十分です。都内23区の狭小住宅は10坪くらいからありますが、この10坪の土地に20戸ほどのミニチュアサイズの家が建てられます。
すべての家の入り口をガリバートンネルにすれば、家に入るときに小さくなり、家を出るときは普通のサイズに戻る。ということで、土地代が20分の1になります。
都内23区の10坪の狭小住宅がおおよそ3000万円くらいで、そのうち土地代が1000万くらいなので、その20分の1で土地代は50万円くらいです。ドールハウスの規格は12分の1や24分の1などいくつかあるようですが、計算のしやすさを考慮して、20分の1くらいにしておきます。すると、建築資材も20分の1になりますし、基礎工事以外は屋内での作業が可能になるので職人さんの作業日程も組みやすくなります。
ということで、ガリバートンネルができたら
1．家が20分の1くらいの値段で建てられるようになる
ことが予想されます。
また建築業界に、大工さんではなくプラモ職人とかが参入してくる可能性もあります。大手おもちゃメーカーなども入ってくるかもしれません。すると、建設業者はこれまでのノウハウを活かし、内装は職人が仕上げるなんてことで差別化を図るかもしれません。
プラモ職人がミニチュアのドールハウスを造るのに対し、建設業者は職人が小さくなって、その小さな家に入り壁紙などの内装を仕上げる。小さくなって見ているからこそ、細かな仕上がりが出来る、みたいな感じになるかもしれません。
Next: やがて「ガリバートンネル」が社会問題化、規制強化も!?
やがて「ガリバートンネル」が社会問題化、規制強化も!?
さらに、お金持ちと普通の人の違いは、家を1分の1サイズで建てるか、20分の1サイズで建てるかの違いになるかもしれません。
最初の頃は「おまえんち、ガリバートンネルついてるのかよ～」って小学校でいじめ問題が発生するかもしれません。場合によっては、あだ名が「ガリバー」とか「ミニチュア」になる可能性すらあります。
ということで、
2．所得格差が顕在化し社会問題になる
ことが予想されます。
そうこうしているうちに、ガリバートンネルが装備された家々が増えてきます。すると問題になってくるのは、隣の普通サイズの家による日影です。東京のように隣地ぎりぎりまで家を建てていると、どうしても日当たりは悪いのですが、国は住環境を守るために、一応日当たりなどを考慮した高さ制限などを設けています。しかし、それは普通サイズの住居の話。
ミニチュアサイズの住居にとっては、普通の一戸建ても高層ビルのように巨大な日影を造り出します。ミニチュアサイズの家の住人は、隣の家に対して日影規制などを要求してくる可能性があります。なんせ、1軒の家が建つ土地に20軒のミニチュアサイズの家が建つので、多数決だとミニチュア組の圧倒的な勝利です。第一種ミニチュア住宅専用なんてものが、数の論理で作られるかもしれません。ということで、
3．ミニチュア住宅が市民権を得て規制を動かす
ことも考えられます。
そうこうしているうちに、ミニチュア住宅に住む人に不幸がふりかかります。巨大なゴキやネコによる襲撃事件、子どもが蹴ったサッカーボールの衝突など、小さくなって生活していると思いもよらない不利益が生じます。
そこで国交省は、ミニチュア住宅のサイズ規制に乗り出します。これまでは20分の1サイズまで小さく、安くできたものが、せいぜい3分の1くらいのサイズになります。要は外的要因にさらされても危険が小さいサイズまでということです。それに伴い、これまで建てられた20分の1サイズの住宅は、既存不適格になります。ということで、
4．ミニチュア住宅のサイズ規制と20分の1サイズの既存不適格化
なんてことが起きるのです。巨大なネコに襲われるなんて、考えただけでも怖いですので、この規制はさすがに必要かなと思います。
ということで、現代科学では今のところ不可能な「どこでもドア」の影響や、「ガリバートンネル」がついた家について考えてみました。
『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』（2016年11月21,22日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
無料メルマガ好評配信中
1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ
[無料 ほぼ 平日刊]
会社員の姫ちゃんが1億円の大家さんになれた！あなたも数年で1億円の大家さんになれる！何から始めたら良いかわからない人に読んでもらいたい。基礎を守って、リスクは小さく、リターンは中くらい初歩からコツコツと誰でもできるシンプルな不動産ノウハウをあなたに～♪