「地価は永遠に上がり続ける」という神話は事実ではないのだが、日本人は無意識にそう考える層が今も残っている。しかし、今後は「空き家問題」や「スラムマンション」が増えることによって、土地に対する神話は完全に粉砕される。この問題は今後の日本を蝕んでいく。（『鈴木傾城の「ダークネス」メルマガ編』鈴木傾城）
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プロフィール：鈴木傾城（すずき けいせい）
作家、アルファブロガー。政治・経済分野に精通し、様々な事件や事象を取りあげるブログ「ダークネス」、アジアの闇をテーマにしたブログ「ブラックアジア」を運営している。
なぜ土地神話を捨てない？「地方が駄目でも都市部は大丈夫」の嘘
レオパレス21にまんまと騙された人々
「レオパレス21」という企業が作る建物は、超絶的な手抜きであるというのは、そこに住んでいる人たちが常々報告していたことだ。天井裏にまったく界壁がなく、住民は天井からどこの部屋にも行き来できた。さらに火事にでもなると、あっという間に火が回る。明白なる建築基準法違反である。
他にも「壁が薄い、傾いている、塗装が雑」等々のあらゆる「手抜き施工」が指摘されていた。
その施工不良は「分かっているだけ」でも実に1324棟だ。これが発覚してからレオパレス21はそこに住む人々1万4,000人に転居を促したのだが、被害に遭っているのは住民たちだけではない。オーナーもまた甚大なダメージを受ける。
レオパレスのオーナーたちは「家賃を30年にわたって保証する」と言われて借金をしてアパートやマンションを建てているのだが、入居者が出ていって悪評で新しい人が入ってこない状況の中でレオパレス自体も莫大な負債で家賃保証ができなくなると、もはや首が締まったも同然となる。
信用を失い、株主にも見捨てられ、莫大な損失を計上し、身動きができなくなったレオパレス21は企業体として存続できるかどうかの瀬戸際にある。この会社が吹き飛ぶと、オーナーもまた一緒に死ぬ。オーナーも同時破綻すると、取引先も銀行も大ダメージを受ける。
日本人が捨てきれない「マイホーム」の夢
それにしても、建築には厳しい施工法が設けられ、数多くの専門家がチェックする体制になっているのにも関わらず、あからさまな不良建築が1324棟も建てられたことは衝撃的でもある。
レオパレス21は土地持ちの高齢者をそそのかして建物を建てさせ、高齢者は不動産で安易に儲かると考えてそれに乗り、日本中に安普請の建物をばらまくことで事業が成り立っていた。
これは、少子高齢化で大都市以外の土地がどんどん無価値になっていく状況の中でも、まだ「土地神話」「不動産神話」が残っていることを意味している。
不動産神話は1990年代のバブル崩壊と共に吹き飛んだ。少子高齢化も解決することができないまま放置され、もはや「地価の上昇で資産価値が無限に増える」という時代が終わっている。
時代は明らかに「土地が無価値になる方向」になっているのだ。地方を見てみればいい。若年層の流出と高齢化によるダブルパンチで、過疎化が急激に進み、行政は破綻寸前と化し、土地はどんどん無価値に向かって収斂しているではないか。
にも関わらず、日本人の心理状態はそう簡単に変わらない。今でも日本人は「土地を持ちたい」「マイホームが欲しい」と考える層が莫大にいることでもそれが裏付けられる。
日本人は株式にはほとんど関心を持たないが、不動産には大きな関心を持つ。そこに大きな所有欲と名誉欲が絡んでいる。もはや、それは理屈ではない。盲信なのである。
私の身近にいた人は、やはりバブルで巨額の損失を被って何年も自転車操業で苦しみ、最後には事業をつぶし、車も売り払ったのだが、彼の心理に最も大きなダメージを与えたのは「家を手放したこと」だった。
彼にとって家は、自分の成功の象徴であり、所有欲の頂点にあったものであり、それを保有していることの満足感が彼のアイデンティティにもなっていた。たかが「家」なのだが、それを失うというのは彼を悲嘆させ続けた。
Next: 土地神話を捨てない日本人。「地方が駄目でも都市部は大丈夫」の嘘
日本人はその神話を捨てない
「土地は永遠に上がり続ける」という神話は事実ではない。
しかし、日本人はその神話を捨てない。もはやそれは宗教レベルにまで到達していると考えてもいい。日本人は政府から金融機関から一般市民まで、全員で「土地こそすべて」の神話を信じる民族である。
もし日本が高度成長期で人口動態的に爆発的な人口増が続いている国なのであれば、私も喜んで「土地神話」の信者になったかもしれない。
しかし、20年も前から少子高齢化が危機的であると警鐘が鳴らされているのにまったく手を打たず、いつまで経ってもデフレを払拭できず、地方がじわじわと死に至っている現状の中で「土地神話」を信じろと言われても無理だ。
「地方が駄目でも都市部は大丈夫」の嘘
「土地はロケーションがすべて」だと言われ、「地方が駄目でも都市部は大丈夫」と考える人もいる。
ロケーションがすべてだというのは正しいが、都市部は大丈夫というのはいささか楽観的過ぎる。今の日本の人口減は都市をも悪影響を与えることになるのは必至であり、現に大都市でもその周辺が人口減と高齢化によって荒んだ状況になりつつある。
不動産を買ったら、うまい具合に価値が上昇していくのではなく、むしろ価値が減少していく可能性が高くなってきている。不動産は「安心できる資産」ではなくなっているのである。
ぎりぎりの生活でもマイホームが欲しい？
さらに普通のサラリーマンも土地建物を買う状況でなくなりつつある。年功序列も終身雇用も消え、事業が傾けばすぐにリストラが始まって会社から放り出される危険な状況の中で30年にも渡る長期ローンを組むことはかなり危険だ。
払い続けられるかどうかの確約が消えている中で、肝心の不動産も地価が上昇せずにキャピタルゲインを手に入れられるかどうか分からない。不動産は他にも維持管理費もかかるうえに固定資産税も取られるわけで、意外にコストがかかる。
それでも不動産を所有したいと思うのであれば、相当な「土地神話」の信者である。それは理屈ではない、というのが分かる。
Next: レオパレスが日本人を騙すのはたやすい。土地神話は今後も消えないのか？
「不動産で簡単に儲けられる」と信じる人々
「レオパレス21」のビジネスは、土地所有者を「家賃を30年にわたって保証する」等の甘言でそそのかし、粗悪な建物を建てて差額で儲け、家賃から分け前をくすねることで儲けるものだった。
このビジネスモデルで事業を拡大させるには、何が何でも建物を建て続けることしかない。建物を立て続けるためにはオーナーを見つける必要があるのだが、それはレオパレス21には難しい仕事ではなかったようだ。
なぜなら、今もなお土地神話の残滓が日本に残っていて「不動産で簡単に儲けられる」と思っている人間が大量にいたからだ。もう土地神話が機能しなくなって30年近くも経っているのに、まだ土地神話は日本では有効なのである。
目が覚めるのは早いほうがいい
戦後の日本人には、それだけ土地神話は鮮烈であったということなのだろう。
しかし、まだ土地神話にとらわれて目が醒めない人もいる中で、すでに土地神話の洗脳から覚めて不動産を冷静に見つめることができる人も増えている。今後の10年でこうした人はさらに増えていくことになる。
なぜなら、少子高齢化はさらに土地の価格を下げるうえに、今後は「空き家問題」や「スラムマンション」も莫大に増えて問題になるからだ。
マンション・アパートの空き部屋も含めた空き家総数は、2040年には2,000万戸を超える。野村総研は「2033年には日本全国の3戸に1戸が空き家になる」時代がくると推計している。
地方ではもう過疎による限界集落が共同体を破壊しているが、都市部でも郊外から「スラムマンション」が増えてきている。
マンションのオーナーは老朽化していくマンションを売却したいと思っても売却できない。空き家率が増え続ける中で、わざわざ老朽化したマンションを買う人間はいない。
マンションの場合、建て替えは居住者全員の合意がない限り不可能であり、だから老朽化したマンションは何もできないまま朽ち果てるだけになる。そんな建物が日本中に出現する中で、それでもまだ土地神話など信じられる人はいない。
土地神話は消える。そうであるならば目が覚めるのは早いほうがいい。
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本記事は本記事は『マネーボイス』のための書き下ろしです（2019年2月20日）
※太字はMONEY VOICE編集部による
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