べらぼうに増えた日本の空き家、所有者に代わって「税金で解体する」のが正しい理由＝姫野秀喜

全国の空き家がべらぼうに増えています。平成25年の調査で820万戸、空家率はざっくり13～14%くらいになります。この問題はどうすれば解決するのでしょうか。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）

なぜ家余りなのに、新築を建てちゃうのか？根本的な解決法を探る

日本の空き家「800万戸」超え

空家がべらぼうに増えています。

ちょっと古いですが、平成25年の国土交通省の資料によると以下とのこと。

空き家総数：820～850万戸（賃貸物件なども含む空家）
無人の空家：318万戸（うち一戸建て：220万戸）

同年の全住宅ストックが約6,000万戸あるので、無人の空き家は全体の約5%となります。まぁ、5%くらいなら、あまりたいしたことない気もします。

これに賃貸物件などの空き家も加えると、空家率は13～14%くらいになるので、まあまあ、空き家が多いかもなぁという気持ちになってきます。

当然ですが、この空家率、全国的に大きく偏りが出ます。無人の空き家の全国平均は先ほど述べたとおり5%ですが、各都道府県で事情が大きく異なります。

たとえば、東京都は空家率は2%程度しかなく、鹿児島県では約11%といわゆる10戸に1戸空き家があるという状態になっているのです。

活用できない空き家、活用できる空き家

さて、そんな空家のうち、腐敗・破損していたり耐震基準を満たしていないなどで活用できない空き家の総数は約220万戸あります。

その内訳は、以下とのことです。
・耐震性なし：140万戸
・腐敗・破損：81万戸

特に、腐敗・破損している空き家については、放置していると崩れて事故の原因となったり、アスベストなど有害な物質の飛散の原因になったりする恐れがあります。

空き家対策特別措置法などにより一部の特定空家には、行政代執行と呼ばれる「行政による強制撤去」が行えるようになったものの、その費用はなかなか回収できないことが多いのです。

地方自治体および国は、活用できそうな空家を登録する空き家バンクを推進していますが、活用できるとされる空き家はたったの46万戸しかなく、全体のほんの一部となります。

それ以外の空き家は、基本的には所有者がその費用負担で建て壊すなり修繕するなりしなくてはならないのですが、これまた費用負担が重く、誰もやりたがりません。

そりゃ、当たり前ですよね。

1円の得にもならない空き家の解体費用に突然200万円払えといわれて、払える人はあまりいないはずです。まして、空家を解体したら固定資産税が増えるし、まったく経済的インセンティブがありません。

結果として、相続放棄などで空き家の所有権を放棄してしまうというのが最も手っ取り早い解決法になります。

Next: 損するだけの空き家解体を誰がやりたがる？ 結局は、税金を使うのが得策

オーナーは損するだけ

今のマーケットメカニズムは、空家を放置するインセンティブしか存在しません。

馬鹿正直に空き家を解体したら、数百万円も解体費用がかかり、さらに毎年の固定資産税も上がります。

誰がどう考えても、空家を解体する理由が見つかりません。

マーケットメカニズムが正常に働くのは、自分自身がその経済活動で「得」するからにほかなりません。

実行したら「損」をすることに対して、自ら積極的に動くというのは経済人として人間の本性に反することなのです。

結局、空き家は税金で解体するのが一番正しい理由

逆に、空き家を解体したら「得」する人たちはだれでしょうか？

それは、その空き家の周辺住民や、空き家の前面道路を通行する人たちです。積極的な「得」はしないけれど、事故などを未然に防ぐことができるという点では「得」といえます。

空き家問題は、費用負担する人と、その便益を受ける人が異なるということに大きな問題があるのです。

解体費用は持ち主、それですっきりして安全を確保できるのは、持ち主以外というところに問題があるのです。

通常、便益を受ける人が費用負担するというのが当たり前のことですが、空き家問題は便益を受けるのは他人で、費用だけオーナーが負担するという問題があるのです。

レストランでお金を払ったら、払った人がご飯を食べられるというのが普通の感覚ですが、

空き家問題では、お金を払っても、自分は食べられず、他人にご飯を食べさせてあげるような状態になっているのです。

「いやいや、所有者には解体もしくは安全を確保する責任がある」と声をあげる人も多いとは思いますが、義務を押し付けるだけでは、絶対にこの問題は解決できません。

というのも、先ほど述べたとおり、相続放棄などで所有権を放棄することができるからです。

であれば、現実的に考えて、便益を受ける（メリットを享受する）人である、周辺住民が費用負担して解体してもらうというのが、最も簡単に解決できる方法ではないでしょうか。

周辺住民を拡大していくと、行きつく先は税金で処理するということになります。

周辺住民だけでなくそのエリアでその物件の前を通行する人たち全員が安全を確保できるわけですから、税金で賄うというのは税金本来の使い方に合致するわけです。

Next: 空き家だらけなのに、新築戸建ては年間53万戸もある矛盾

税金で解体するのが一番簡単

なので、普通に考えたら税金でやるのが一番簡単だと思うんです。

スケールメリットで1戸あたり100万円で解体できるとしたら、220万戸×100万円＝2兆2,000万円くらいです。

オリンピック予算で3兆円とか言われているし、国家予算は一般会計で100兆円、特別会計で200兆円くらいあるので、2兆円とか微々たるもんです。

税金投入して解体をしまくれば、地方の業者が潤うし、経済政策にもなって一石二鳥になると思うのです。

平成29年の新築戸建ては53万戸もある矛盾

「空き家が問題だ～！」と叫ぶ一方で、平成29年の戸建ての新築数はなんと驚きの53万戸です。

毎年、新築戸建てが50万戸ほど増え続けているのが、この日本です。10年で500万戸の新築戸建てが建てられます。

戸建ての無人の空き家が220万戸も存在するのに、新築を建てちゃうんですよ！驚きですね。つまり、誰も空き家なんか気にしていないんですね。

なぜ家余り状態なのに、新築を建てちゃうのか？

どうして新築を建てちゃうのか。

それはその方が「得」するからです。業者は既存の建物をリフォームして売るより、新しい建物を建てたほうが楽だし儲かります。買う人も、古い作りの家より、新しい家のほうが気持ちいいですよね。

つまり、業者にとっても買う人にとっても「得」だから新築が選ばれるのです。

家が余っているのに、余った家を活用せず、新しい家を建てるというのは、底に穴のあいたバケツに、一生懸命、水を入れているようなものです。水をたくさん注いでも、バケツの穴から、ジャージャーと流れ出ていきます。

Next: 空き家問題を解決するのは実は簡単？

新築建設を規制すればうまくいく

普通に考えたら、まずは穴をふさぐところからやるのがセオリーだと思います。

だから、本当に空き家問題を解決したいなら、この次々と供給される新築を規制しなくてはいかんのではと思うのです。

具体的には、既存の家があるところ以外、もう家を建てたらダメっていう規制がいいなと思います。

農地を宅地に転用できなくして、すでに家が建っている土地だけ今後も家が建てられることとする。どうしても新築が欲しくなったら、既存の家を取り壊して、新築を立て直すしかない。そういう状況にすればよいと思います。

もちろん所有者不明の建物の行政代執行についても、もっと簡単にやれるように法改正とセットですね。

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