330平方メートル以内の宅地を相続すれば相続税は80%減
家は、前項で述べたことだけではなく、さらなる相続税法上の特典があります。
というのも、故人と遺族が同居していた「家」の場合は、相続資産の評価額が大幅に下げられるのです。
「死亡した人と同居していた家族が、死亡した人の家を相続した場合」には、その土地の評価額が80%も減額される、という特例があるのです。
これは、「小規模宅地等の特例」と呼ばれるものです。
330平方メートル以内の宅地を、死亡した人と同居している親族が相続した場合に適用されるものです。
同居している親族というのは、もちろん配偶者も含まれます。
だから、簡単に言えば「夫が死亡して、妻がその家を相続した場合」は、その土地の評価額は80%減でいいということなのです。子供が同居していた場合は、子供もこの恩恵の対象になります。
そして、この330平方メートルの縛りは、全国共通です。
都心部であっても、地方であっても、330平方メートル以内の住宅地は、この特例の対象となります。
たとえば、都心部で330平方メートルの宅地(10億円)を持っていても全部がこの特例の対象となりますが、地方で600平方メートル(1千万円)の宅地を持っていても、この特例からはみ出てしまうということです。
だから、地方で広大な家を建てるよりは、都心部で330平方メートル以内の宅地の家を建てる方が、相続税対策になるということです。
マンションであれば、どんなに広くても、所有している土地の面積が330平方メートルを越えることはありません。
で、富裕層と言えども都心に一戸建てを持つということは、なかなか難しいものです。都心部で一戸建てを買おうと思えば、10億円出しても大した家にはなりませんからね。そもそも都心部のいい場所には、なかなか土地は売っていませんし。
しかし、マンションであれば、都心の一等地にかなり広いスペースを確保できます。だから、富裕層は都心部の高級マンションを購入することが多いのです。
高級マンションは固定資産税も安い
高級マンションは、相続税だけじゃなく、固定資産税も非常に有利になっています。
固定資産税には、狭い住宅地(200平方メートル以下)には大幅な割引特例制度があるのです。
固定資産税というのは、土地や建物の評価額に対して、1.4%かかることになっています。
しかし住宅用の狭い土地(200平方メートル以下)に関しては、固定資産税は6分の1でいいという規定があるのです。
なぜこういう制度があるかというと、住宅地の税金が高くなってしまうと、庶民の生活費を圧迫するからです。だから、200平方メートル以下の土地には、固定資産税が大幅割引になっているのです。
そして、マンションの土地所有面積というのは、建築面積ではありません。マンションの敷地を、戸数で割ったものとなります。だから、実際の部屋の広さよりも、かなり小さい数値となります。だから、マンションの場合、土地所有面積が200平方メートルを越えることは、ほとんどありません。
つまり、マンションの場合は、ほぼ100%、土地の固定資産税は6分の1になるのです。
この固定資産税割引制度の条件は、土地の広さだけです。土地の価格はまったく考慮されません。
だから、いくら都心の一等地のマンションであっても、200平方メートル以下であれば、6分の1になるのです。
たとえば、郊外に600平方メートルの土地に家を建てたとします。土地の価格は、2000万円です。この土地は、200平方メートルを越えていますから、普通に固定資産税を払わなければなりません。
が、都心の一等地のマンションを2億円で買ったとします。土地の相当額は1億円です。が、このマンションの部屋は、土地の持ち分にすれば、数十平方メートルに過ぎませんから、固定資産税は通常の6分の1になるのです。