閲覧数が増える、ネットや雑誌の「マイナス心理を増幅させる記事」ですが、タワマンの将来を過度に煽るようなトピックもそれに当たるようです。しかし、「タワーマンションの未来が危ないとは思わない」とするのは、マンション管理士の廣田信子さん。廣田さんは今回、自身の無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』に、そのように判断する根拠を記しています。
タワーマンションはそんなに危ない？
こんにちは！廣田信子です。
最近、タワーマンションの将来を心配する記事を様々な媒体で見かけます。これを書くと、雑誌が売れ、インターネットの閲覧数が多くなるそうです。実態が分からないというので、自治体の調査等も始まっています。
価格が高騰し過ぎたタワーマンションを金利が安くて多額の借り入れが可能だからと言って、共働きで世帯年収1,000万円の家族が、ぎりぎりの家計設計で、7,000万の物件を購入する場合は、注意をしてほしいことを、ずっと書いてきました。ローン返済が難しくなる等の経済的事情が発生したら、売却すればいいんだから…。うまくいけば、値上がりしているかも。そう考えるのは危険だと。
希少価値がある都内一等地以外の、同じ地域に何棟も建てられているタワーマンションは、大量に売り希望が出て、値崩れが始めると、ほんとうに早いのです。オーバーローン状態で、売るに売れない事態にもなります。かといって、投資用に購入している人と違い、居住用に購入している人は、生活の場であるマンションを、子供の学校等の都合と関係なく、売りやすい時に売ろう…なんていうわけにもいかないのです。
近年は、ビジネスの現場の浮き沈みが激しいので、今、景気がいい業種が5年後もそうである保証はありません。修繕積立金が大幅に上がることも想定しなければなりません。…と、そんなことを言っているのですが、それは、あくまで、マンションをこれから購入しようとしている方に向けて、書いていることです。子育て中の家族の住まいは、安心して、そこに安定して暮らせることが第一だと思うからです。
バブル崩壊直後、様々な家族の悲劇を見てきた者のおせっかいな思いです。
でも、別に、タワーマンションの未来が危ないとは思いません。一等地でなくても、便利な地にあるマンションは、それなりの価値を維持するでしょうし、経済的に余裕がある方々が多いでしょうから、維持管理に必要な投資はされていくでしょう。子育て世代が多ければ、それなりのコミュニティもできるでしょう。
当初より価格がぐっと下がったとしても、余裕を持って住み続けている人にはあまり影響がありません。もし、売りに出されたら、それは恰好の投資物件ですから必ず購入者がいます。修繕積立金が上がれば、利回りが悪くなる分、市場価格は下がるかもしれませんが、それだけのことです。
居住目的ではなく投資目的の組合員が増えれば、何かと合意形成はたいへんになると思いますが、だからといって、維持管理が放棄されるようなことにはならないと思います。
お金持ちの方の居住割合が下がれば、豪華な共用施設やホテルのようなサービスが必要か…というような議論にもなり、それが、住み心地に影響し、出ていく人もいるでしょうが、お金持ちは、喧嘩せず…で、自分の感性に合わないと思ったら、住まいを変えるだけです。
管理組合運営に関しても、組合員の中には専門家がわんさといますし、会計規模が大きいので、外部の専門家を使うことも簡単です。維持管理に想定外のお金が掛かると分かっても防災上不安があると分かっても、それは、売買価格に反映されるだけで、新たな評価で購入した組合員によってそれなりの方針が決められていくでしょう。
20年後、タワーマンションの価格がどの水準を維持しているかは読み切れませんが、買った時の価格と比べて、こんなはずじゃなかったのに…という方はいるかも知れませんが、それなりの評価はあるはずです。
市場で一定の評価があるものは、維持管理が放棄されるようなことにはなりません。だから、「タワーマンションの未来が危ない」というようなことはないのです。
人口減少時代に、一定の地域にタワーマンションを乱立させるようなマンション供給の方法には、当然、賛成できませんでしたが、もうできてしまって、たくさん暮らしている方がいるのに、過剰に、将来危ないと危機感を煽るのはなぜか…とこのごろ感じます。
少なくても、危機感を煽って、何かをさせようというのは、タワーマンション住民には合わない気がするのです。一定の市場価値があり、経済的な余裕がある方が多く暮らすマンションのことを、今の段階で、周りがあまり心配することはない…と思うのです。
結局は、自分たちが気づくしかなく、気づけば、何とかできる条件はそろっているのですから。
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