金利の上昇、先の見えないコロナ禍、そして日本の深刻な少子化問題など、私たち日本人を取り巻く状況は日々変化し、これまでの生活基盤が揺らぎはじめています。そんな中、多くの人々が悩み頭を抱えているのが、「住宅ローン」「持ち家問題」ではないでしょうか。今回のメルマガ『神樹兵輔の衰退ニッポンの暗黒地図──政治・経済・社会・マネー・投資の闇をえぐる!』では投資コンサルタント&マネーアナリストの神樹兵輔さんが、人口減少が続く現在の状況から日本国内で住宅ローンを組んで自宅を購入することのデメリットやリスク、そして住宅購入よりも賃貸を選ぶことのメリット、余った分ですべき「投資」など、悲惨な老後を迎えないための注意点について紹介しています。
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マイホーム購入の罠。人生のリスクを最大化し、貧困老後を招く危険な道筋
物価が上昇し、賃金も上がり、日本全体の人口も増えていた 1950~70年代なら 、ローンを組んでマイホーム購入もアリだったでしょう。
当時は金利も高かったですが、それ以上に不動産価格も上昇していってくれたので、少しでも早く家を買っておいたほうが、老後の資産となって安心できたからです。
つまり、借金して一日でも早く家を買っておいたほうが、 不動産価格の上昇でトク をして、さらにインフレで借金の負担が減っていき、トクをしたからです。
しかし、今後にマイホームを購入する──というのは、はたしてアリなのでしょうか。
なぜなら、日本は 人口減少 で、住宅はすでにあり余っているからです。
住宅供給が過剰で、住宅需要が減っていくと、 需要と供給のバランスが崩れ 、住宅価格が値下がりするのは、当たり前の経済学の原理です。
総務省統計局が1947年以来、5年毎に実施してきた「住宅・土地統計調査」の2018年の最新データによれば、全国の総住宅数は6241万戸あります。5400万の総世帯数より多いのです。
そのうち、空き家はすでに849万戸あり、 空き家率は過去最高の13・6% となっているのです。
この比率は毎回上昇してきたものです。
ちなみにこのうち、持ち家住宅は3280万戸なので、「持ち家住宅率」は、61・2%でした。
2013年からのアベノミクスによって、超低金利のお金ジャブジャブ政策で、都心部では不動産の値上がりも顕著でしたが、地方ではせいぜい横ばいか、むしろ値下がり傾向が目立っています。
不動産ならぬ 「負動産」 といわれてからも久しいでしょう。
大都市中心部の一部を除き、住宅の供給過剰は住宅の「値下がり」を意味しています。 少子高齢化 の人口減少は「値下がり」に拍車をかけます。
将来、価値が上がると見込めるなら、借金をしてでも「金利が低い今のうちにマイホームを購入する」という選択肢も経済合理性に適っています。
しかし、将来価値が下がっていくと思われる住宅を購入するのに大きな借金をするのは、整合性があるとは思えません。
不動産投資のバイブル本としてベストセラーになった「金持ち父さん 貧乏父さん」の著者ロバート・キヨサキ氏は 「ポケットにお金を入れてくれるのが資産」で「ポケットからお金を奪っていくものは負債」 と喝破しました。
マイホームがまさしくこれに当たります。
マイホームを購入するより先に資産を築くべき──として、優先すべきは「投資のほうが先」と主張したのでした。
投資で純資産(借金無しの資産)を増やし、 老後に小さな不動産を安く買ってマイホームにすればよい ──という提唱だったのです。
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