2026年9月12日にログミーFinance主催で行われた、第142回 個人投資家向けIRセミナーの第3部・株式会社ランドネットの講演の内容を書き起こしでお伝えします。
経営理念／企業理念／企業目標
榮章博氏（以下、榮）：株式会社ランドネット代表取締役社長の榮です。2026年7月期の決算説明を始めます。よろしくお願いします。
まずは、会社概要について簡単にご説明します。スライドに記載している内容は毎回のように読んでいますが、ここが当社の原点であるため、お伝えします。
経営理念は、「全従業員の心物両面の幸福を追求すると同時に、人類・社会の進歩発展に貢献する。」です。この経営理念が、企業としての根幹となっています。
不動産会社としての目標は「最新のテクノロジーと独自のデータベースを活用し、不動産を流通・再生・運用し、世界を変える。」です。
次に、当社がお客さまに提供するサービスの内容についてご説明します。企業目標は、「お客様のライフプランを実現する不動産運用顧問（Private Realtor）でありたい。」です。「Private Realtor」とは、「プライベートバンカー」という言葉を基にした造語です。
「①不動産オーナーに寄り添い、潜在的なニーズに応える。」「②不動産を住まいと、暮らしを支える資産（もう一つの収入源）と考える。」「③不動産の資産価値を維持・拡大し、相続まで提案する。」という3つの目標を達成するために、前期1年間取り組んできました。
本日はその結果をご報告するとともに、今期も引き続きこの目標に向かって取り組んでいきたいと考えています。
会社概要
榮：当社の会社概要を簡単にご説明します。当社は1999年に創業しました。不動産売買事業が全体の98.6パーセント、不動産賃貸管理事業が1.4パーセントを占めており、不動産売買を主とする会社です。
本社は豊島区にあり、池袋本店、渋谷支店、横浜支店、大阪支店、福岡支店、沖縄支店に本店および支店を展開しています。資本金は約7億円です。
沿革
榮：簡単な沿革です。当社は1999年に創業し、2010年に盛和塾に入塾しました。ここで、会社の考え方や経営理念をしっかりと構築しました。その後、20パーセントから30パーセントのペースで成長を続けてきたと記憶しています。
また、上場以降も20パーセントの成長を継続しています。2021年7月には、東証スタンダード市場へ上場しました。
事業概要
榮：事業概要です。当社は国内の中古不動産流通市場におけるトッププレーヤーを目標として掲げ、その実現に向けて努力を続けています。
基本的には、自社の不動産データベースを活用したダイレクト仕入・販売モデルを構築しています。
また、「事業を支える不動産データベース」というものを開発しています。こちらは、あらゆる不動産情報を収集した他社の追随を許さないデータベースと、そのデータベースに基づく営業システムを構築したものです。
区分マンションに関しては、すべての情報を収集し終えました。現在、戸建とアパートの情報収集を進めています。
次に、スライド中央の表をご覧ください。データベースを基に、不動産の所有者から直接物件を仕入れ、それを個人や法人に直接販売するという、ダイレクト仕入・ダイレクト販売を目指しています。
さらにもう一つ、右側の表をご覧ください。区分マンションはファミリータイプとワンルームの両方を取り扱っていますが、そこに戸建とアパートを加えつつあります。
メインは依然として区分マンションですが、戸建やアパートについても情報収集を着実に進めています。
ビジネスモデル DX→システム開発のスピードと拡がり
榮：このような事業を行うにあたり、当社の一番の目的はDX、システムの開発に注力することです。社内で使用する業務システムは、すべて内製化しています。特に「Claude Code」等のAIを導入してからは、開発スピードが向上するとともに、製品の品質も向上していると考えています。
なぜ内製化しているのかと言うと、もともと私自身が「Windows 95」と「Office」の「Access」によってシステムを作り上げてきたことに起因しています。
一つ思い出をお話しすると、当初は2台、3台のノートPCをサーバー代わりに接続して使用していましたが、4台、5台に増やすと動作しなくなりました。そこで、Dellのタワー型サーバーを購入しました。加えて、「Windows 2000 Server」と「SQL Server」のソフトウェアもそれぞれ20万円や10万円ほどで購入しました。
さらにはマニュアル本を20冊ほど購入し、それらに悪戦苦闘しながら「会社に朝9時に出社して気づいたら夜11時」のような生活を送る日々が1ヶ月ほど続きました。営業活動を行いながら進めていく中で、なんとか動くようになりました。
このような経験があったため、現在でも社内でシステムを作っています。この発想の根底にあるのは、「使う人と作る人が同じである」という考え方です。これは、今も変わることはありません。
また、スライド下部に「現在のDX」として「①新規クラウドファンディングの開発」と記載されています。クラウドファンディングのシステムについては、初めは役所に行き、どのようなことが可能かを確認するところから始め、本当にイチから作り上げました。
現在もすべてイチから作っており、電子契約やマイページなどもすべて自社で開発しています。これが、当社の基本です。
当社の強み 基幹システム「RCP」による業務の効率化
榮：当社の基幹システム「RCP」による業務効率化を進めています。まず、「①お客さまに対してのDX」は、電子媒介契約や電子売買契約に関するものです。
当社では、北は札幌から南は石垣島まで日本全国で展開しており、お客さまがご自宅や事務所にいながら、売買契約や媒介契約をすべて締結できる仕組みを提供しています。
また、「LSEEDクラファン」「LSEED不動産投資」「LSEEDホーム」のうち、クラウドファンディングはすでにアプリ化が完了しており、「App Store」からダウンロードできます。現在は「LSEED不動産投資」と「LSEEDホーム」のアプリ化に着手しており、順次リリース予定です。
また、その下に「将来的には『LSEED賃貸管理』も」と記載している賃貸管理については、年内に完成する見込みです。このようなペースで、アプリを通じてお客さまと双方向のやり取りができる仕組みを検討しています。現在流行しているIT不動産投資のサービスも開発中です。
さらに、「②従業員に対してのDX」は、当社にとって非常に重要な役割を果たしています。物件の仕入に関しては、先ほどご説明したデータベースを基に不動産情報を管理しており、所有者の方々と話し合いや交渉を行います。また、その交渉内容をすべて社内で共有して、営業活動に使える仕組みを構築しています。販売については、電子契約やWebサイトなどを活用し、販売が可能な仕組みになっています。
スライド中央あたりには「賃貸管理」と記載していますが、こちらはまさに賃貸管理に関する内容です。物件をご購入いただいたうえでその賃貸管理を行い、家賃を適切に送金する仕組みです。お客さまの賃貸経営の状況を分析する機能も備えています。
このように、お客さまと継続的な取引を進める場面があり、この分野のデジタルトランスフォーメーション（DX）化については第1次開発が終了し、現在は第2次開発に取り組んでいます。
右下に記載された「リフォーム・リノベーション」に関しては、開発に着手したばかりであり、現在は第1次開発の段階にあります。1年ほどで一定の形が見えてくるものと考えています。
当社の強み 不動産データベース
榮：当社の強みである不動産データベースについて、もう少しご説明します。
スライド右下の中央あたりをご覧ください。当社は、公開情報から収集した安全なデータや登記情報をはじめ、不動産売買に有用な情報を取得しています。また、内製のデータ更新部門により、最新データを蓄積しています。
その下に記載されている区分マンションに関しては、すでに全国を網羅しています。北は札幌から南は石垣島まで、すべての区分マンションの情報を取得済みです。
こちらに加え、現在は戸建やアパートの情報も拡充しています。1棟のビルやマンションについても様子を見ながら拡大を進めており、こちらが当社の基本的な先行投資となっています。
現時点で役に立っているのは区分マンションですが、戸建やアパートも少しずつ件数が増えてきています。
当社の強み ダイレクト不動産
榮：データベースを活用して不動産の所有者から直接当社が物件を買い取り、個人や法人に直接販売する、ということを先ほどご説明しました。
しかし、販売においてはまだ不動産会社や業者、仲介会社の力を活用しており、当社が直接お客さまに販売する比率は約3割です。残りは不動産業者のみなさまと協力して販売しているかたちになっています。
昨今は金利が少し上昇するという話が出ており、不動産販売にも多少の影響が出ることが予想されます。そのため、不動産会社と協力しながら「どのように販売していくか」を考えつつ、直接販売も少しずつ増加している状況です。
当社の強み ダイレクト仕入の実現
榮：ダイレクト仕入については、スライド右下の円グラフに記載されているとおり、約68パーセントを占めています。ただし、売主から物件を直接仕入れる場合でも、他社との競合が発生することや、オーナーさまがさまざまな情報を収集している状況もあります。
特に、現在はお客さま自身がAIに「いくらですか？」と入力すると答えが返ってきますから、企業側も技術の進展に伴ってより多くの対応が求められます。そのような点でお客さまとの調整が必要になるなど、大変な面があります。
しかしながら、直接仕入れることによって迅速な対応が可能になり、物件を仕入れてから販売するまでの期間を短縮することができます。そのようなことを考慮しつつ、妥当な価格での購入を目指しています。
当社の強み 安定的な仕入力と早い在庫回転率
榮：物件の仕入れは進んでおり、現在は約297億円の販売用不動産を仕入れています。当社の在庫回転日数は約100日です。購入した物件が次々とはけていく状況にあり、これが当社の最大の強みになっています。
このような状況が実現できるのは、ダイレクト仕入が68パーセントを占めていることが要因だと考えています。
当社の強み 即時の情報共有と営業フォロー体制による早期戦力化
榮：当社では、データベースやさまざまな情報をシステム内に蓄積しているため、早いペースで営業社員が成長します。
また、最近の当社の状況として、これまではワンルームマンションを中心に取り扱ってきたものの、ファミリータイプのマンションを扱うケースも増えてきました。
特にファミリータイプの場合、築20年から25年ほど経過すると、リフォームが必要になることが多くなります。築20年ほど経過した物件を購入する際、買主はリフォーム済みの物件を希望することが一般的です。
設備がどんどん改善されていく中で、キッチンやお風呂、トイレなど、20年前の設備では十分でないと感じられる場合が多く、特に家族の意見を考慮すると、最新の設備が求められる傾向にあります。
そのため、ファミリータイプを扱う場合には、不動産の売買知識に加えて、リフォームの専門知識も求められるようになります。
また、アパートを扱う場合にはアパート経営の知識が必要ですし、戸建を扱う場合には査定が課題となります。特に戸建は、マンションのような規格化された物件とは異なり、仕様が物件ごとに大きく異なるため、査定が難しいという特徴があります。
マンションであれば、総戸数50戸のうち1部屋が売りに出ていたり、成約事例があれば類推が可能ですが、戸建についてはそのような規格がないため、知見を養うには時間を要するのが現状です。
数字を上げやすい環境は整えているものの、本物の営業を育てるには3年から4年ほどかかるのではないかと思っています。データベースを活用することで成長スピードは向上していますが、現在のような状況も考慮しながら、社員と向き合っています。
また、営業部社員1人当たりの売上高に関しては、扱う物件が少しずつ大きくなり、複雑化してきた一方で売上高も増加し、1件当たりの単価が上がったという状況です。
関本圭吾氏（以下、関本）：株式会社IR Agents代表の関本です。ビジネスモデルについて、1点お聞きしたいと思います。私は2025年6月にも一度おうかがいしていますが、復習も兼ねてお尋ねします。
会社の強みとして、「ダイレクト不動産の実現」は非常に重要だと思っています。なぜ、他社よりも御社が「ダイレクト不動産」をより実現できるのでしょうか？ 他社では実現できない背景があるのでしょうか？ この点について、どのようにお考えですか？
榮：なぜ可能なのかについては何度かお話ししたことがありますが、まず、データベースに出会った際、これを活用すればお客さまと継続的な連絡が可能だと気づいたことが始まりです。
データベースを作るきっかけとなったのは、成功事例が実際にあったためです。私が営業マンだった頃、東武東上線のふじみ野駅近くにある約200戸・全2棟規模のマンションのデータを入手した結果、業績が向上したという経験がありました。
また、私はもともと大手の不動産会社に所属していましたが、「大手の不動産会社のブランドに縛られないで、いろいろなブランドを全部やってみたい」という思いがありました。不動産流通市場では、個人マンションであっても取引が成立するため、「全部やりたい」という思いを持っていました。
日本全体を見渡し、北は札幌から南は石垣島まですべてのマンション情報を収集すると、地方には500万円から1,000万円を切るような不動産が多くあります。そしてそのような不動産も、価格が少しずつ上がっていく必要があります。
つまり、日本がデフレを脱却してインフレに転じる必要があり、実際その方向に向かっていると私は感じています。
また、高市首相の言う「2040年度に1,000兆円に迫るGDP」となれば、現在よりも倍の規模になります。
このような考えのもと、北は札幌から南は石垣島まで、全国すべての区分マンション、戸建、アパートの取引に参加したいと思いました。特に現在ネットやストリートビューで外観をすべて確認でき、登記簿謄本もネット上で取得可能です。
先ほど「AIに価格を聞いたら答えが返ってくる」という話もしましたが、仮に事務所が東京にあるだけでも、日本全国の不動産を扱える環境が整っているのではないかと考えています。また、私はそれを実現したいという強い気持ちを持っています。
関本：なるほど。データベースを強みと捉え、その構築が最も重要ということですね。
榮：はい。そこを生きがいとして、不動産流通市場でNo.1を目指したいと考えています。もちろんお金を稼ぎながらではありますが、「あんしん保証」サービスや3年の契約不適合責任を負っているのも、これらの目標を実現するためです。
関本：「生きがい」という表現は興味深いと感じました。次のチャプターでは、市場環境についてお聞きしたいと思います。よろしくお願いします。
市場環境 拡大する不動産流通市場
榮：現在の市場環境と当社の状況についてご説明します。まず、当社が属する不動産流通市場についてご説明します。
スライド右下に表示されているように、中古流通比率はアメリカが74.3パーセント、イギリスが82.4パーセント、フランスが74.5パーセントです。これは、不動産取引の中で中古が占める割合を示しています。
一方、日本はどうかというと、スライドの上段に記載されているとおり、42.3パーセントとなっています。そのため、日本の中古市場の割合はまだまだ低いと言えます。この背景としては、戦後の国土が焼け野原となり、新しい建物を作らざるを得なかった時期があったことが影響していると考えられます。
しかし、日本の不動産流通市場は今後さらに伸びると考えています。この成長市場で、当社も全力を尽くしていきたいと考えています。
市場環境 首都圏の中古マンション成約坪単価と成約件数の推移
榮：東京の市場で見ると、首都圏の中古マンションの成約坪単価と成約件数の推移は、バブル崩壊やリーマン・ショックがあったにもかかわらず、一応右肩上がりに伸びています。
件数自体も増加していますが、直近では278万3,000円と記載しているとおり、このあたりで頭打ちになったのではないかと思っています。ただし、そこから大きく下がるかどうかについては、「どうでしょう」という状況です。
私たちの経験としては、外国人の不動産取引が少し減っているのではないか、または経営・管理ビザ制度の変更など、これらの要因が敏感に反映されてきたのではないかと推測しています。つまり、7億円や8億円の大きい規模の不動産に関しては、慎重に対応したほうがよいと考えています。
このような価格変動が起こっている市場の中で、どのように取り組んでいくべきかを思案しています。
市場における当社のポジショニング
榮：市場における当社のポジショニングについてです。
スライド右側に「大手企業グループ系」と記載されていますが、例えば三井不動産さまや住友不動産さまといった分譲会社があり、それらの会社が扱う不動産が中古になったものを取り扱う会社があります。
「中小企業系」と記載されているスライドでは、ローカルエリア限定の会社、例えば東京や大阪といった特定エリアや、ワンルーム物件に特化した会社について触れています。
当社は、スライド左側に記載されているとおり、独立系の買取販売業者として、全物件種別を取り扱っています。ワンルーム、ファミリータイプ、戸建、アパートといったすべての物件種別を扱い、全国展開を行っています。
また、データベースに基づいた事業展開を徹底し、システム開発もすべて自社で手掛けています。このように、当社は大手企業系とも中小企業系とも異なる独自のポジショニングで業務を展開している会社です。
2026年7月期業績 売上高と経常利益の推移
榮：2026年7月期の業績についてです。売上高は前期比プラス14.5パーセントと伸びましたが、経常利益は前期比マイナス1.1パーセントとなっています。
この要因としては、これまでのご説明の中でも触れましたが、価格の変更に当社が十分に対応しきれなかった場面があったと捉えています。今期はその部分を修正し、業績向上に努めていきたいと考えています。
具体的には、物件の仕入価格の判断で少し誤りがあったことや、価格帯の大きいものを扱っていた点を控えたほうがよかったと反省しています。
2026年7月期業績 一株当たり配当金（株主還元）
榮：純利益は前期比マイナス0.6パーセントとなり、前年実績の23億8,400万円に対して2026年7月期は23億6,900万円とやや減少しています。
一株当たり年間配当金は、2025年7月期の10.00円から2026年7月期は11.10円となります。初めに「このぐらいが予想できます」という話をしましたが、純利益がそれほど大きく減少していないこともあり、予定どおり11.10円を配当として計画しています。
2026年7月期業績 連結損益計算書 概要（P/L）
榮：連結損益計算書では、一番上の売上高が累計約1,099億円となっており、予算に対する進捗率は99.4パーセントです。
売上はなんとかできましたが、経常利益は32億7,400万円となり、通年予算である39億7,100万円に対する達成率は82.5パーセントとなっています。純利益は、23億6,900万円に対して予算は26億4,900万円であり、進捗率は約90パーセントとなりました。
これらの結果をしっかりと反省や方向修正を行い、社内における仕組みを改善しながら、今期に向けて取り組んでいきたいと考えています。結果としては「もっとがんばろう」という数字になっているかと思います。
2026年7月期業績 連結貸借対照表 概要（B/S）
榮：連結貸借対照表についてです。販売用不動産の仕込みは約297億円と、順調に伸びています。また、有形固定資産はクラウドファンディングに関連するもので55億円と、こちらも順調に伸びています。このように、全体的に順調に推移している状況です。
2026年7月期業績 販管費推移
榮：販管費の推移についてです。第4四半期や第3四半期をご覧いただくとわかるように、青い部分のシステム関連費は3億4,300万円から3億5,700万円と順調に伸びています。先行投資もしっかりと継続し、弱まることなく進めています。
システム開発については、戸建やアパート向けに適用したものの作成、電子契約、マイページの構築などを含めて取り組みを続けています。
次に、ピンクの部分については、仕入広告宣伝費として4億400万円、4億2,900万円を投じています。物件仕入れのための費用などが含まれていますが、これらもしっかりと取り組んでいます。
現在のところ、戸建とアパートの割合はまだ劇的に増加はしていませんが、引き続き先行投資を重ねて準備を進めています。
2026年7月期業績 当座貸越枠と売上高の推移
榮：その上で、当座貸越枠についてご説明します。売上高が推移する中、物件の買い取りには資金が必要となるため、当座貸越枠をしっかり増やしてきました。この準備は、継続して行ってきたものです。
2026年7月期業績 区分マンション（1R/ファミリー）件数・粗利割合
榮：前期も前々期も同様ですが、左側の表の一番下に示されているとおり、区分マンションのワンルームとファミリータイプの件数のうち、53.2パーセントがファミリータイプです。つまり、半分以上がファミリータイプとなりました。
また、右側の表では粗利の73.5パーセントがファミリータイプからの収益となっています。したがって、当社は現在、ワンルームのみを販売する会社ではなくなったと言えるかたちです。
成長戦略とKPI 取扱種別の拡大
榮：取扱種別の拡大についてです。区分マンションはすでにデータがあり、それをさらに拡大中です。価格面でのリスクにも十分な注意を払いながら物件を仕入れ、販売しています。
また、戸建とアパートにも取扱種別を広げています。これらは、まだ区分マンションほどのデータ件数には達しておらず、集めなければならない物件は多いですが、現状ではまだ半分も集まっていません。ここを今後の大きな課題として、どのように攻略していくかを検討していきます。
サービス/保証 「あんしん保証」
榮：先ほど「あんしん保証」サービスについて少しお話ししましたが、当社は中古不動産を扱うNo.1を目指しています。買主さまに安心して購入していただけるよう、契約不適合責任、設備保証、家賃滞納保証の3つそれぞれ、引渡し日から最長3年間責任を持つ保証として提供し（※）、その努力を続けています。
※家賃滞納保証は、引渡し日から3年以内に家賃の滞納が発生した場合、最大6ヶ月分を当社が立て替えします。
成長戦略とKPI 取扱不動産取引件数
榮：不動産取引件数は1,947件と、取り扱う物件の価格帯が高額になる中で、件数も増加しています。
成長戦略とKPI 地域別取引件数の割合
榮：地域別取引件数についてです。首都圏、近畿圏、中部圏、九州と、特定の地域に偏ることなくそれぞれの地域で増加しており、健全であると考えています。今後も、特定の地域に偏ることなく、各地での取り扱いを増加できるよう努力を続けていきます。
サービス/保証 管理戸数推移/入居率
榮：当社は賃貸管理も行っており、昨年は1万戸を超えて1万531戸となりました。入居率は98.59パーセントであり、これは札幌等の地方都市に所在しているワンルーム、アパート、シェアハウスをすべて含めた数字です。賃貸管理業務の拡大がしっかりと進んでいると考えています。
成長戦略とKPI 従業員数推移
榮：従業員の推移です。システム部門は、効率化が進んだ結果として18パーセントとなりました。これは「Claude Code」のおかげでもあります。
今後もベンダーとの関係をしっかり大事にしながら、新卒採用の状況を踏まえつつ、システム部門の人員配置の最適化を進めていきたいと考えています。
事務部門の割合は21パーセントにとどまっており、こちらもさらなる効率化を図りたいと思っています。事務部門からも「Claude Code」は非常に有用であるという評価が耳に入ってきています。
事業部門の割合は61パーセントとなっており、若干の変化が見られました。今後はこの割合をさらに増やしていきたいと考えています。
成長戦略とKPI 営業人員推移
榮：営業人員について、前期は484名と目標を下回りましたが、今期は対策を講じる予定です。現実として、いわゆる初心者、1年目や2年目の社員の離職がやや多かった点を反省しています。採用自体にも少し苦労した結果、営業人員は484名となりました。
ただし、既存社員の一人当たり売上の数字が大きく向上したため、全体的には売上目標を達成することができました。
関本：ありがとうございます。いったん、実績についておうかがいします。先日発表されたばかりのタイミングではありますが、今期の着地について、売上は達成したものの、利益面で若干不足が見られました。
説明の途中で「特定物件の売却損失」や「大型化に伴う」という表現がありましたが、これらは一過性の要因と考えてよいのでしょうか？ この点について、何が主な影響要因であったとお考えですか？
榮：先ほど大型物件についてお話ししましたが、もう1つ話題があります。それは、ワンルームに関するものです。
今までどおりのワンルームの売れ行きではなく、少し手控えているようにも感じています。本道の中心ではしっかりと売買が行われていますが、その部分に当社の見誤りがあったと認識しています。
そのため、同じ失敗を繰り返さないように、取扱実績の少ないような物件に対しての価格の判定会議や、金額規模が大きな物件に関しては仕入れの際に部長や支店長と必ず打ち合わせをするなど、さまざまな方向修正をすでに進めています。
そのような中で、昨年と同様の売上の伸びを維持しつつ、昨年のような失敗を避けるかたちで経常利益を確保できるのではないかと考えています。
関本：先ほどのワンルームに関するお話が、先ほどおっしゃった「特定物件の売却損失」の部分に該当するということでしょうか？
榮：はい。それに加えて、大規模な案件としては物件価格が7億円や8億円といったものもあり、そちらのほうが当然ながら損失額としては大きくなっています。
関本：なるほど。規模感が大きくなっていく過程で、課題があったということですね。
榮：そうですね。
関本：そして、そのあたりの対策を進めているというお話ですね。
榮：規模が大きくなること自体は良いのですが、7億円や8億円の規模は少し違うのではないかと考えています。
関本：なるほど。続いて、もう1点おうかがいします。過去の伸びと比較すると、ファミリー物件の割合の伸びが落ち着いてきている印象ですが、比率としてはファミリー物件の件数がワンルームよりもだいぶ増えてきました。
また、粗利の面でもファミリー物件がかなりの割合を占め、74パーセントに達しています。ただ、過去と比べると伸びが落ち着いてきた印象です。
今期はそのような状況なのか、それとも「良い比率になってきたな」という印象に近いのか、このあたりについてご意見があれば教えていただけますか？
榮：ファミリータイプについては、当社の買取リフォーム販売事業はまだまだ成長途上にあると考えているため、今後も伸びると見込んでいます。ただし将来のことを考えると、それだけでは不安があるため、戸建やアパートも少しずつ増やしている状況です。
関本：過去のように、戸建やアパートも大きく伸びてくるといいなと思っていますか？
榮：うれしいのですが、戸建やアパートはいわゆる箱物ではなく、一つひとつ異なる特性があることから、その分学習の時間が必要だと考えています。
ただ、入社から4年以上の実績を持つ社員であれば、さまざまなかたちで営業を進めることが可能となるため、そこまで成長する社員をどのように育てるかが課題だと思っています。
関本：ありがとうございます。これは個人的な感想ですが、利益は期初予想を下回ったものの、配当を維持していただけたことを非常にありがたく思っています。
榮：ありがとうございます。これからもがんばります。
関本：それでは、2027年7月期の業績予想についてお聞かせいただけますか？
2027年7月期業績予想① 連結損益計算書 概要（P/L）
榮：2027年7月期の業績予想についてです。まず、売上高は20.7パーセントの成長を目標としており、通期の目標として1,326億9,700万円を計画しています。
経常利益は、今回のさまざまな失敗をなんとかフォローしつつ、当初の中期経営計画の成長率と同じように、悪い数値から見ると44.8パーセントの増加ですが、中期経営計画の経常利益が達成していた場合の数字から見ると20パーセントほどの増加であり、47億円に達したいと考えています。当期純利益は31億円です。
配当についても、しっかりと対応していきたいと考えています。
2027年7月期業績予想② 配当予想
榮：配当について、当社では純利益の10パーセントを目処に、13円程度としたいと考えています。
2027年7月期業績予想③ 重要な指標（KPI）営業人員
榮：営業人員は484名の在籍にとどまりましたが、さまざまな対策を議論しています。人事と緊密に打ち合わせを行い、120パーセントという目標が定められたなら、最後までその目標に沿った採用や育成を目指すよう依頼し、迷いのない対応を目指したいと考えています。
昨年は若干の迷いがあったため、今年はそこを改善したいと考えています。
2027年7月期業績予想④ 重要な指標（KPI）賃貸管理戸数
榮：賃貸管理戸数が1万戸を超え、来期は1万2,000戸まで増やしたいと考えています。これによって当社の足元の基盤をしっかりと築いていけると思っているため、引き続き増加を目指していきます。
中期経営計画の進捗
榮：最後に、中期経営計画の進捗状況についてご説明します。2027年7月期の中期経営計画では経常利益47億3,300万円を計画していましたが、当社としては47億4,000万円を目標にしたいと考えています。
中期経営計画初年度の振り返り
榮：営業人員については、484名から576名を目標としています。1人当たり売上高は、前期が2億2,600万円だったため、今期も同程度を目指したいと考えています。
2028年7月期目標達成に向けて
榮：2027年7月期は47億円の経常利益を目標に、中期経営計画の最終年度としては57億円を目指します。
そのためにも、次年度に向けた足腰をしっかりと作りながら、先ほどもご説明した仕入れのための道具やシステム開発に関しては、現在も投資を継続しています。その上で、人材を適切に採用し育成を進めながら、数字を追求していきたいと考えています。
50億円は1つの節目だと思っているため、それを超えて60億円に迫るような数値を中期経営計画で達成したいと考えています。ただ、その前提として、今期の目標である47億円をしっかりと実現することが重要だと考えています。
市場環境については、現在、金利の上昇や先ほど触れた経営・管理ビザ制度の変更の問題、外国人の取引規制など、みなさまもご存じのとおり動きが出ています。これらを織り込み、適切な対策を講じながら、大変な部分もあるかと思いますが、実現を目指して取り組んでいきます。
中計数値の一部修正（税制改正対応）
榮：来期、つまり中期経営計画の最終年度に税金が少し上がるため、純利益が3億円ほど最初にお話しした中期経営計画の数値から変更するかたちになります。
その結果、中期経営計画では38億1,000万円でしたが、この税制改正により最終年度の純利益を35億700万円に修正します。ご了承いただければと思います。
以上で、私の説明を終わります。長時間にわたりご清聴いただき、ありがとうございました。
質疑応答：在庫回転率と金利上昇への対応について
飯村美樹氏（以下、飯村）：「販売用不動産が285億円、短期借入金が154億円、第3四半期累計の支払利息が2億9,600万円まで増加しています。現在の在庫回転日数、平均借入金利、金利が1パーセント上昇した場合の経常利益への影響、また、仕入れを抑制する判断基準を教えてください」というご質問です。
榮：当社の在庫回転日数は、おおよそ100日です。利息は平均約2パーセントとなっており、期末の短期借入金が約150億円であるため、金利が1パーセント上昇した場合を単純計算で当てはめると、年間でおよそ1億5,000万円の増加となります。
ただし、当社の回転率は速いです。具体的には100日で回転するため、300日とは異なり、3分の1の期間となります。また、仕入れて販売していく中で、販売状況を見ながら仕入れの方向を調整することが可能なため、回収できると考えています。
重要なのは在庫の回転を早めること、および売主さまと直接話を進めることで契約までのプロセスを迅速化することです。これにより、金利上昇分は吸収可能であると見ています。
ただし、金利上昇は買主さまの住宅ローン金利を引き上げる可能性があり、さらには買主さまが保有する不動産の金利にも影響が及ぶ可能性があります。そのため、市況への影響は考慮する必要があります。
しかし、これも回転率を上げることで対応可能であると考えています。本日の朝礼でも「回転率を上げよう」という話題を社員と共有しました。市況が動いている時こそ、商売として仕入れて販売するまでの期間を短縮すること、また、現在保有している在庫を迅速に売却していくことが一番重要なポイントだと考えています。
その中で、金利の上昇について「金利がそんなに高いのか？」と問われると、現状では1.25パーセントです。私が若い頃に住宅を購入した際の金利は、確か3.5パーセントだったと記憶しています。
現在はその水準まで金利が戻ることはないのでしょうが、それでも依然として金利水準は低いほうだと思っています。そのため、この環境下で商売できるのは当然であり、環境にどのように適応するかが重要だと考えています。
そこで必要なのは、回転率を向上させることです。具体的には、7億円や8億円といった高額な物件を安易に購入しないようにして、足元ではワンルームマンションの取引が減少しているため、その点もしっかりと査定して対応することが重要です。
質疑応答：株価上昇に向けた取り組みと経営方針について
飯村：「ROEが20パーセントを超えている一方、株価はPBR1倍前後にとどまっています。社長と資産管理会社で発行済み株式のおよそ7割を保有しており、流通株式や売買出来高が限られることも、市場評価のディスカウント要因になっているのではないかと思います。
会社として現在の株価評価をどのように認識しており、今後は流通株式、出来高、機関投資家比率、IR強化、配当政策のうち、何を優先して改善していくお考えでしょうか？ また、その進捗を測るKPIや目標水準があれば、教えてください」というご質問です。
榮：株価については、毎日株価を見ながら私自身も悔しい思いをしています。もっと株価が高いはずだと思っていますが、ご質問のとおり、PBR1倍というのは悲しい話ですし、ROEが20パーセントを超えている中で、どんどん成長している状況です。
しかし、物件を買い取ってリフォームし、販売する事業を行っているため、一般のお客さまから見ると少し不安を感じられる場合があるのかもしれません。それでも、会社経営をしっかりと行う中で信頼を得ながら、株価を上げるための努力を続けていきたいと思っています。
また、私自身の保有株について言うと、その点も重々理解しており、どこかで考えなければならないとは思っています。
当社の資金調達の手段としては、現在、銀行からの借入とクラウドファンディングの2つがあります。クラウドファンディングは、現在15億円から17億円程度まで成長しており、いずれは20億円や30億円という規模に達する時代が訪れると考えています。
そのような状況を念頭に置きつつ、当社の売上をしっかり伸ばして経常利益を向上させることで、株式の時価総額の増加にもつながっていくことを期待しています。
将来的には、さまざまなテコ入れや株主優待の導入なども検討していますが、まずはなによりも会社の業績をしっかりと向上させ、売上を拡大することに注力したいと考えています。
時価総額がいくらになれば良いのかについては、さまざまな意見を耳にしています。その点を意識しながら、引き続き努力を続け、企業価値の向上を目指します。
今回の株価上昇局面において、私も初めて他社の株を購入し、4社ほど保有しました。毎日株価を見守る中で、株価が上昇すればうれしく、下落すれば悲しいという気持ちを実感し、株主さまのお気持ちがどのようなものか、あらためて理解する機会となりました。この経験を踏まえ、当社の企業価値をいかに高めていけるかに集中していきたいと考えています。
質疑応答：実績と計画における失敗防止と社員教育の取り組みについて
関本：「2027年7月期の営業利益率について、3.48パーセントから4.23パーセントに改善する計画になっています。
こちらは、前期の特定物件の売却損失が剥落すること、あるいは利益率が高い物件のシフトなのか、ダイレクト販売比率が向上するからなのか、営業社員1人当たりの効率性が上がるからなのか、それともコスト面の効率化ができるからなのでしょうか？
利益率改善の要因はいくつかあると思うのですが、どのようなものが大きいのでしょうか？」というご質問です。
榮：最初に考えているのは、物件を仕入れる際の価格です。この点についてミスがないようにしたいと考えています。ミスを防ぐために、以前はよくお話ししていたのですが、購入した物件を販売し、そのプロセスで痛みやリスクを把握し、それを基に次の方向修正を行うという方針を取っていました。
しかし、5億円から7億円、8億円の規模となると、限度を超えており、1人でそのマイナス分を負担するわけではないものの、業績給が一定期間もらえなくなるような事態が発生します。
したがって、この点についてはしっかりと打ち合わせや議論を重ね、間違いのないよう努力を続けるという方向に変えるつもりです。
また、先ほどからお話ししていますが、戸建とアパート事業への展開を目指し、私が主催する研修会を行う予定です。当社では、社員のモチベーション向上を目的に、1年に1回運動会や研修会を開催してきました。これまでの研修会は、歴史の勉強会やバーベキューを伴う親睦会のかたちで開催していましたが、今期からは会社全体で学ぶ機会へと改める予定です。
この研修会では、戸建やアパートの取り扱い、相続などのさまざまなテーマを扱います。もちろん給与は支払いますが、仕事を休んで勉強会に集中できる日を設ける方針です。
まずは戸建やアパートに物件種別を広げ、高額なものや複雑なものにも対応できるようにします。次に、社員教育をしっかり行います。そして、失敗を極力防ぐための努力を続けていきます。魅力的な話は多様なかたちで入ってきているため、これら3つをうまくこなすことができれば、数字は達成できると考えています。
関本：ありがとうございます。途中でもお話があったように、「大型すぎるとちょっと難しい」というケースが発生する可能性がある中で、しっかりとコントロールしながら物件を見つけ、確実に回転させていくことが重要だということですね。
質疑応答：仕入れ時の査定チェック体制強化の具体的な内容と進捗について
関本：ここからは、私からの追加質問です。途中の中期経営計画の進捗に関連して、「仕入れ時の査定チェック体制を強化している」というお話が出ました。
具体的には「失敗を繰り返さない」という文脈が含まれていましたが、現時点で具体的にどのように取り組まれているのか、また成果が見え始めている部分があれば教えていただきたいです。
榮：まず挙げられるのは、社長決裁の金額を現在の2億円以上から1億円に引き下げるかどうかを検討しています。また、高額な物件に関しては、支店長や営業部長など必ず複数のメンバーで議論した上で決定する仕組みを取り入れました。
次に、「見える化」への取り組みです。例えば、先月の失敗を今月の会議で部長や課長に提示し、なぜ失敗したのかを担当者本人が説明する機会を設けています。
ランドネットはシステム化に強みがあるため、各プロセスのデータを抽出することができ、そのデータを基に反省会を行うことで課題を共有しています。これは非常に効果を上げており、これまでもこの方法で難局を乗り越えてきました。
その結果、今回の価格変動に伴い経常利益が前期にやや落ちた点については反省事項としていますが、私はバブル崩壊も経験しており、当時の状況を覚えています。現在の状況は、バブル崩壊の前触れとまではいかないものの、その当時の教訓を念頭に置くことで、現在取り組んでいる施策や課題への対応に活かしていけると考えています。良い経験だと捉え、引き続き取り組んでいきたいと思っています。
榮氏からのご挨拶
榮：ランドネットが上場してから、数年が経過しました。この間、株主のみなさまからさまざまなご指摘や、「がんばってね」という言葉をいただくこともありました。
その中で、不動産流通市場をいかに拡大しながら、日本の価値ある不動産を発展させていくかを考えてきました。私自身、台湾や香港に行って不動産を見てきましたが、日本の不動産は古いものであっても非常にしっかりしていると感じています。
そのような不動産を、中古のままでも価値あるかたちで提供することを目指しています。戸建住宅では「20年経つと建物の価値がなくなる」と言われることがありますが、そうは考えておらず、しっかりと価値を保ちながら売買できる環境を整える必要があると考えています。
そして、そのような環境を作り上げる会社として、国からの支援に依存するのではなく、私たち自身の力で各地域のお客さま一人ひとりの顔を思い浮かべながら、不動産取引を確実に実行していきたいと思っています。また、そうした取り組みを進める中で利益もしっかり上げていきたいと考えています。
これからもみなさまの応援に応えられるよう全力を尽くしていきますので、引き続きよろしくお願いします。
当日に寄せられたその他の質問と回答
当日に寄せられた質問について、時間の関係で取り上げることができなかったものを、後日企業に回答いただきましたのでご紹介します。
＜質問1＞
質問：不動産価格や金利環境によって業績が左右される中で、今後3年から5年で「ランドネットの利益成長は不動産市況ではなく会社自身の成長によるもの」と言える状態を作るために、何を変えていきたいでしょうか？
回答：「ランドネットの利益成長は不動産市況ではなく会社自身の成長によるもの」と、現在でも考えています。
当社の成長は、物件データベースの拡充、システムの自社開発による生産性向上、人材の採用・育成といった、市況に左右されない試行錯誤の積み重ねによって支えられてきました。今後3年から5年においても、何か新しいことを付け加え、会社を変えていくというより、これらの努力をさらに徹底し、加速させることで、市況変動への耐性を一層高めていきたいと考えています。
＜質問2＞
質問：御社は物件データベースと独自システムを強みとされていますが、データの蓄積が増えるほど競合との差が広がる「データネットワーク効果」のような競争優位性は構築できると考えていますか？
回答：ご指摘のような競争優位性はすでに構築し始めていると考えています。当社では、取引や物件情報の蓄積が進むほど、仕入の精度やお客さまへのご提案の質が高まり、それがさらなる取引とデータの蓄積につながるという好循環が働くと考えています。
このデータの蓄積を通じて、当社は「ダントツ経営」（他社が容易に追随できない圧倒的な差をつける経営）を目指していきます。
＜質問3＞
質問：今後、投資用ワンルームだけでなくファミリータイプなど取扱物件を拡大する方針ですが、物件単価・粗利率・在庫回転率の観点で、どの領域を最も成長させたいと考えていますか？
回答：投資用ワンルームからファミリータイプへの展開はすでに完了しており、現在ではファミリータイプは当社の主力領域の1つとなっています。
足元では、アパートや戸建の取り扱い拡大に力を入れており、物件情報を積極的に収集しながら実績を積み上げている段階です。
どの領域を最も成長させるかという観点では、特定の領域に絞るというより、強みである区分マンションの取り扱いを土台としつつ、ワンルームを初めとしてファミリータイプ、戸建、アパート、一棟ビル・一棟マンションへと段階的に領域を広げ、あらゆる物件を扱える不動産会社を目指しています。
こうした領域ごとの効率性については、新たなKPIを導入し、確認を進めているところです。
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