アズ企画設計<3490>
■アズ企画設計 松本様
ご質問ありがとうございます。おっしゃるとおり、金利上昇は非常に大きなコストです。また、人件費や資材の高騰などインフレ傾向となり、当然さまざまなコスト、原価が上がってきております。ですから、常に高く売ることを考え、高く買っていただける、付加価値の高いものを販売するという戦略を取っております。
インフレはコスト面ではマイナスですが、当社が入居している丸の内のオフィスに限らず、都心では賃料が非常に上がってきております。居住用の住宅も同様だと思いますが、特に事業用のオフィスや店舗の賃料の上昇が顕著です。極端な例では賃料が倍になっているところもございますので、10％、20％の上昇は都心では珍しくありません。金利は今後上がってまいりますが、その上昇を超える利益を出していく。
そのためには、都心の事業用物件について周辺のマーケットを丁寧に調査し、高い賃料で貸していける物件をつくることが、当社が勝ち残っていく戦略だと考えております。
●はっしゃん
ありがとうございました。
■アズ企画設計 松本様
続いて、最後に株主還元についてです。現在、当社の配当は1株当たり年間30円としております。優待につきましては、2026年7月末の終値を基準としたものですので多少前後する可能性がございますが、年2回、100株、200株、300株以上の保有株式数に応じてQUOカードをお贈りしており、年間合計で8,000円、1万8,000円、3万円となります。総合利回りにしますと3.53％、3.85％、4.17％という形で、株主の皆様に還元させていただいております。
これにつきましては、最低限維持しつつ、最終的な業績を見ながら改めて検討したいと考えておりますが、まずは現状維持を基本としております。
▲フィスコ 高井
ありがとうございました。続いては、はっしゃんさんに気になる質問を行っていただきたいと思います。それでは、はっしゃんさん、お願いいたします。
■質疑応答
●はっしゃん
（※スライドについては、動画25:25をご覧ください。）
それでは、私から質問をさせていただきます。まず画面をご覧ください。私は「はっしゃん式理論株価」で、さまざまな企業を分析するタイプの投資家です。
最初に、理論株価とは何かを簡単にご説明いたします。理論株価とは、決算書から計算した本来あるべき株価のことで、資産価値と事業価値から算出します。
（※スライドについては、動画25:57をご覧ください。）
具体的には、こちらのチャートをご覧ください。これは月足チャートで、10年分の決算書をXBRLを用いて算出し、理論株価の推移を株価チャートに重ねたものです。これにより、初心者の方でも、PERやPBR、ROEといった専門的な金融知識がなくても、業績の推移を見たり、株価と理論株価を比べて割安か割高かを判断したり、上昇余地を見たりすることができます。また、過去の延長線上にある将来を予測する際にも活用しております。
（※スライドについては、動画26:48をご覧ください。）
成長株や優良企業の場合、理論株価は右肩上がりになります。正直に申し上げますと、私は右肩上がりの企業様以外の案件はお引き受けしておりません。右肩下がりですと、あまり良いお話ができませんので。
位置関係としては、株価が高すぎればバブルになり、安すぎれば信用不安につながります。理論株価付近で安定的に右肩上がりであることが投資家の皆様にはおすすめだと、いつもお話ししております。
（※スライドについては、動画27:34をご覧ください。）
画面のグラフの見方をご説明します。今ちょうどアズ企画設計様のチャートを表示しておりますが、一番下の緑色のラインが資産価値、純資産に当たるものです。真ん中のピンクのラインが、配当と優待を合わせた利回り4％の水準を示すラインです。
それより少し上のオレンジ色が理論株価で、資産価値である緑色に事業価値を加えたものです。一番上の水色は、その事業価値がさらに2倍まで成長したと仮定した将来の理論株価、いわば成長価値を踏まえたものです。本日は、この理論株価を使ってご質問させていただきます。
（※スライドについては、動画28:27をご覧ください。）
アズ企画設計様は2018年の上場で、上場直後は比較的良かったのですが、そこからコロナショックにかけて業績が右肩下がりの期間がありました。コロナ禍に見舞われたのは非常に不運だったと思います。2年ほど低迷が続き、2022年頃から右肩上がりに復帰し、成長路線に戻られたと、理論株価からは見受けられます。
上場からコロナ禍の頃にかけて、どのような状況だったのかを総括していただけますでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
ご質問ありがとうございます。2018年から2022年までは、はっしゃんさんがおっしゃるとおり、非常に苦戦いたしました。
一番の要因は、2020年から2021年のコロナ禍です。減損損失を計上するなど苦戦いたしました。もともと東北復興支援としてホテル事業を4棟239室運営しておりましたが、ここに一気にダメージが来て、撤退することとなりました。事業規模としてはそれほど大きくありませんでしたが、減損損失を出したこともあり、後始末に相応の時間を取られました。
それと、これは意外と他社でもよくあることですが、上場直後は人の入れ替わりが激しくなります。良い方が入ってくる一方で、良い方が出ていってしまう。上場すると社内が3回転すると言う方もいますが、その1回転目が来ていた時期でした。
またビジネスモデルの面では、当時も収益不動産の販売に力を入れておりましたが、ファイナンスがつかなくなるお客様が非常に多く出ました。そこで、収益不動産を販売する対象を、いわゆるサラリーマン大家の方から、事業承継対策が必要な事業会社の資産管理会社へと切り替えてまいりました。それが2022年以降です。販売面でも、コロナ禍でも、人材面でも苦戦した時期でした。
株式会社アズ企画設計×著名投資家はっしゃん氏対談動画文字起こし（7）に続く
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