「サラリーマン大家」が注目されて久しいですが、いまや個別の賃貸不動産物件の7～8割が、所有者自身が直接に物件管理するのではなく、「町の不動産屋＝管理会社」に物件管理を委託するケースとなっています。ところで、こうした業者ですが、はたして本当にまともな管理業務を行っているのでしょうか？今回は「不動産管理業界の闇」をえぐります。（『 神樹兵輔の衰退ニッポンの暗黒地図――政治・経済・社会・マネー・投資の闇をえぐる！ 神樹兵輔の衰退ニッポンの暗黒地図――政治・経済・社会・マネー・投資の闇をえぐる！ 』）
※本記事は有料メルマガ『神樹兵輔の衰退ニッポンの暗黒地図――政治・経済・社会・マネー・投資の闇をえぐる！』2023年3月27日号の一部抜粋です。ご興味を持たれた方はぜひこの機会に今月分すべて無料のお試し購読をどうぞ。
投資コンサルタント&マネーアナリスト。富裕層向けに「海外投資懇話会」を主宰し、金融・為替・不動産投資情報を提供。著書に『眠れなくなるほど面白い 図解 経済の話』 『面白いほどよくわかる最新経済のしくみ』（日本文芸社）、『経済のカラクリ』 (祥伝社)、『見るだけでわかるピケティ超図解――21世紀の資本完全マスター』 (フォレスト出版)、『知らないとソンする！ 価格と儲けのカラクリ』（高橋書店）など著書多数。
不動産管理を業者に丸投げする人が多いが…
みなさま、こんにちは！メルマガ「衰退ニッポンの暗黒地図」をお届けするマネーアナリストの神樹兵輔（かみき へいすけ）です。
今回は、区分マンション、一棟物アパートや一棟物マンションといった賃貸住宅に付随する不動産管理業界の闇をえぐります。
いまや、個別の賃貸不動産物件の7～8割が、所有者自身が直接に物件管理するのではなく、「町の不動産屋＝管理会社」に物件管理を委託するケースとなっています。
また、これとは別に、マンションなどの集合住宅全体の保守管理（管理人常駐や巡回派遣、各種メンテナンス、共用部の清掃業務など）を専門に行う事業者として、マンション管理会社という存在もあります。
こちらは個別物件の所有者全員の集合体であるマンション管理組合からの一部委託や全部委託といった形式で業務を行うものです。
いずれにしても、物件の所有者に代わって、個別管理や全体管理を行うわけですが、このように管理業務は2通りに大別されるのです。
ところで、こうした業者ですが、はたして本当に、まともな管理業務を行っているのでしょうか。業界の闇を見ていきましょう。
爆発的に増えた「サラリーマン大家」
1990年代後半以降に、日銀の低金利政策の追い風もあり、サラリーマンでも、不動産投資に乗り出す例が増え始めました。
つまり、「サラリーマン大家さん」という名称が、一般的に聞かれるようになってきたのです。
それ以前は、サラリーマンがマイホームとして住宅購入するケースはあっても、わざわざ投資用として賃貸不動産を購入する例は少なかったのです。
それは、不動産というものの価格が高く、「賃料収入＜ローン返済額」となるため、サラリーマンで不動産投資を行う場合は、自分の給与からの持ち出しにならざるを得なかったからです。
ゆえに従来からの賃貸不動産の所有者（大家さん）は、大抵が相続などで代々の土地や建物を受け継いだ人が多かったのです。
しかし、1990年のバブル崩壊以降は物件価格が下がり、金利も低下傾向となり、ローンの返済額が低く抑えられるようになった結果、賃貸住宅の賃料収入がローン返済額を上回るようになったのです。
すなわち、「賃料収入＞ローン返済額」という図式です。
サラリーマンでも年収の高い、属性のよい人にとっては、朗報でした。不動産投資を行うことで、物件の減価償却費用との相殺で、サラリーマンとしての高額の所得税や住民税の圧縮効果があるため、「損益通算」のメリットが高まってきたからです。
つまり、「ローン返済額＜賃料収入」という構図ができあがったことで、サラリーマンでも借金によって、割と短期間で「金持ち＝資産家」になれるチャンスが巡ってきたわけです。
したがって、多額の借金をしたほうが、多くのキャッシュフローが生み出せるので、できるだけ利回りのよい、地方の中古物件を買いあさるサラリーマンたちが続々登場したのでした。
そのため、中古のマンションの「区分物件」よりも、アパートやマンションといった高額の「一棟物物件」への投資がオイシイ――ということになったのです。
