2026年4月28日に発表された、株式会社リアルゲイト2026年9月期第2四半期決算説明の内容を書き起こしでお伝えします。
26年9月期 第2四半期 業績ハイライト
岩本裕氏（以下、岩本）：みなさま、こんにちは。株式会社リアルゲイト代表取締役の岩本裕です。2026年9月期第2四半期の決算説明を行います。
2026年9月期第2四半期サマリーです。業績ハイライトでは、営業利益の進捗は計画比71パーセントと堅調に推移しており、通期計画達成に向けて順調に進んでいます。新規仕入は3件を獲得し、上期累計で6件となっています。
2026年2月には、ヒューリック社と合弁会社を設立しました。このJVでは、すでに2件の物件を獲得しています。今後も、都心の好立地において中規模以上の築古ビルの取得を進めていきます。
中東情勢に伴うナフサなどの影響については、築古オフィスを中心に事業を展開している当社において、現状の影響は限定的です。
26年9月期 売上高・ 営業利益 （計画進捗）
2026年9月期の売上高および営業利益の計画進捗状況です。第2四半期終了時点で、売上高は計画の約54パーセント、営業利益は約71パーセントに達しています。第3四半期終了時には、売上高が約73パーセント、営業利益が約80パーセントに達する見込みです。
26年9月期 四半期ごとの収益
2026年9月期の四半期ごとの収益についてです。ストック粗利は計画を上回って推移しています。下期も好調に推移した場合、前期同様に上振れ分を仕入などの先行投資へ充当する方針です。
26年9月期 第2四半期 収益の実績 （前年同期比）
2026年9月期第2四半期の収益の実績です。順調に推移しており、営業利益は前年同期比で2億6,100万円増となっています。
26年9月期 第2四半期 PL – 損益計算書
2026年9月期第2四半期業績についてです。損益計算書（P/L）は、前年同期比で増益となっており、各段階利益が積み上がっています。通期計画である営業利益14億7,000万円に向けて、予定どおり進捗しています。
26年9月期 第2四半期 売上高推移
2026年9月期第2四半期の売上高推移です。第1四半期に開業した物件のリーシングが進み、ストック型売上が順調に積み上がっています。
26 年9 月期 第2 四半期 売上原価・販管費の推移
2026年9月期第2四半期の売上原価・販管費の推移についてです。第1四半期で物件売却が完了したため、第2四半期の販売原価はありません。
26年9月期 第2四半期 BS – 貸借対照表
2026年9月期第2四半期のバランスシート（B/S）についてです。順調な物件仕入により固定資産が積み上がっています。
26年9月期計画
成長戦略です。2026年9月期計画について、すべての計画が上振れしており、積極的に先行投資を行っています。収益貢献の面でもすべて上振れしています。
先行投資においては、仕入の年間計画を当初8件としていましたが、12件の獲得を目指しています。
また、新規事業として掲げているヒューリック社とのJVにより、すでに2件を獲得するなど、大きな飛躍を遂げています。
獲得済PJ （開業物件・開業予定物件）
獲得済プロジェクトについてです。上期で6件を獲得しており、年間では12件の獲得を目指します。
26年9月期 第2四半期 獲得物件（3件）
2026年9月期第2四半期の獲得物件についてです。3件の物件を獲得しました。富ヶ谷の物件は保有物件となり、代々木上原では大型のマスターリース物件を獲得しています。
26年9月期 第2四半期 獲得物件（3 件）
JVでは、第2四半期に1件の物件を獲得し、第3四半期でもすでに1件を獲得しています。いずれも好立地で中規模以上の物件です。
保有物件一覧（26年3月末時点）
保有物件一覧です。2026年9月期第2四半期は、2件を獲得しています。確実にポートフォリオが積み上がっていることがわかります。
14件の延べ床面積は約1万4,700平方メートルとなり、年間想定賃料は約13億4,000万円です。表面利回り5パーセントで換算すると、260億円を超える不動産を保有していることになります。
26年9月期 第2四半期 ポートフォリオの変動
2026年9月期第2四半期のポートフォリオの変動についてです。期初から保有物件が3件増加しています。当初目標として掲げている、保有・マスターリース中心へのポートフォリオの入れ替えが進んでいることがわかります。
外部環境の影響
外部環境の影響についてです。不透明な中東情勢など外部環境の影響は小さく、ナフサ不足もオフィス中心の築古ビル再生への影響は限定的です。
ヒューリック社と合弁会社 「HistoRy」設立
ヒューリック株式会社との合弁会社「HistoRy」を設立しました。2026年2月にヒューリック株式会社とJV会社を設立し、すでに2ヶ月程度で2件の物件を獲得しています。
今後も中型および大型ビルの仕入を進め、両社の強みを活かして事業を拡大していきます。
JV モデルの収益構造
こちらのスライドは、JVモデルの収益構造です。通常のPM（プロパティマネジメント）や保有のみならず、PM収益と保有収益が組み合わさることで、多様なキャッシュポイントを創出し、持分に応じた収益を獲得します。
中期経営計画〜営業利益50 億円に向けて〜
中期経営計画における営業利益50億円達成に向けて、第18期上期を終えた時点で非常に順調な進捗を示しています。
第18期の最終利益目標の達成はもちろんのこと、第19期・第20期において30パーセント以上の成長を遂げることで、第23期の目標として掲げている営業利益50億円の達成を前倒ししたいと考えています。
以上で、2026年9月期第2四半期業績説明を終了します。ありがとうございました。
質疑応答：ヒューリック社とのJVによる1,000億円投資の進捗と完了予定について
司会者：「ヒューリック社とのJVによる1,000億円の共同出資枠について、今後の資本投下ペースはどのくらいを考えていますか？」という質問です。
岩本：1,000億円分の投資を目指しており、投資期間についてはおおよそ5年と定めています。しかし、2月に立ち上げたプロジェクトは、すでに2ヶ月で2物件が投資対象となっており、非常に速いペースで進んでいます。このペースを維持しつつ、なるべく早く前倒しで進めていきたいと考えています。
質疑応答：既存テナントの賃料値上げ方針について
司会者：「既存テナントの賃料改定による増収効果は、今期・来期で具体的に何パーセントを見込んでいますか？」というご質問です。
岩本：既存テナントの値上げについてですが、私たちは通常、2年間の定期借家契約で貸している場合が多いため、年間で約半分が更新される状況です。
また、解約が発生した場合には、解約後に値上げを行っています。更新時にはこれまで、5パーセントから10パーセント程度の値上げを行っていました。
しかし、最近のインフレ傾向、新築物件の供給減少、稼働率の上昇といった状況を踏まえ、来期や今期後半あたりからは、10パーセントから15パーセント程度の少し強めの値上げを進めていく方針です。
質疑応答：大型物件の投資とJVの仕組みについて
司会者：「大型物件への参入により、1案件あたりの投下資本が大きくなりますが、現存リスクや利回りについてどのように考えていますか？」というご質問です。
岩本：大型物件の投資についてですが、例えばヒューリック社とのJVで100億円の物件を仕入れたとしても、JV内で当社の持分が2割の場合、私どもの投資額は20億円となりますので、これまでの20億円の投資と変わりありません。
大きい物件だからといって、そのまますべてを100パーセント保有するわけではないため、そのような意味ではリスクは少ないです。
JVでは例えば建築や設計の請負、リーシング業務、さらに持分に応じた売却収入が含まれ、キャッシュポイントが多岐にわたっています。そのため、売却益やフロー収入だけに依存するビジネスではなく、JVを通じて大型案件を仕入れることで、より安全に収益を上げられる仕組みとなっています。
質疑応答：ストック型売上の保有割合減少について
司会者：「第1四半期から第2四半期で、ストック型売上の保有が減少しています。要因は何でしょうか？」というご質問です。
岩本：ストック型売上の保有が減少していますが、ストック型売上は減少していません。ストック型売上は順調に伸びています。ストック型売上の中で保有物件の割合が減少しているということです。
保有物件については、第1四半期で物件を売却したため売上が減少したことや、現在稼働している物件を購入し、立ち退き後に開発する物件が増えているため、その立ち退きが進んだ影響が挙げられます。
ストック型売上は全体的に伸びており、安定的に推移していますので、ご安心ください。
質疑応答：第4四半期のフロー売上と引渡し予定について
司会者：「今期竣工の物件の資材は手配済みとのことですが、第4四半期のフロー売上が遅れるとしたら、その要因は何が考えられますか？」というご質問です。
岩本：第4四半期で予定しているフロー売上は、スライドに記載されている収益貢献の中の2件の保有物件の売却と、2件の設計・施工請負です。この2つがフロー売上となっており、保有物件の売却については1件完了しています。
第4四半期に引き渡す予定の「目黒区大橋プロジェクト」は、現在施工中ですが、ほぼ完成しています。そのため、材料の供給が滞ることによる遅延は見込まれていません。遅延が発生するとすれば、大規模な地震などの大災害による引き渡し不能の場合に限られると考えています。
また、横森製作所の施工案件は第1四半期に終了しています。さらに、上目黒の新築工事では少し大規模な竣工の予定があります。
こちらの請負についても、材料がすべて入荷しており遅れはないため、大きな災害がなければ問題なく引渡せる見込みです。
質疑応答：開業時期未定の原因について
司会者：「『富ヶ谷2丁目再生プロジェクト』や『渋谷区東1丁目再生プロジェクト』の開業時期が未定となっているのは、ナフサ不足の影響が出てきているのでしょうか？」というご質問です。
岩本：この2物件に関しては、まだ入居者がいる状況です。これから入居者の方と話し合いを行い、賃料を上げて残っていただくか、あるいは退去いただいて内容を変更するなど、さまざまな対応の可能性があります。そのため、材料不足というよりも、その対応パターンの検証で未定としています。
質疑応答：銀座のホテル物件の売上インパクトと将来の開示計画について
司会者：「銀座の物件は『ホテルへ再生予定』ということで、今後、ホテルの客室が増えていく予定ですが、ホテル単体の収益は今期・来期でどのぐらいを期待していますか？」というご質問です。
岩本：銀座の物件は約40部屋の大きめのホテルですが、JV案件であるため、JV比率で見ると当社の取り分は約2割です。そのため、売上への影響はさほど大きくありません。
メインはオフィス事業で、そこにホテルを少し加えるというかたちですので、ホテル単体での数字を追っていないのが現状です。そのため、具体的な数値は現時点では開示していません。
今後、例えばホテル売上が全体の2割や3割に増加するようであれば、別途開示が必要になると考える可能性はありますが、現状ではその予定はありません。
質疑応答：物件獲得数の進捗と好調な理由について
司会者：「仕入が期初計画を修正するほど順調ですが、ここまで順調に物件の獲得ができている要因は何ですか？」というご質問です。
岩本：期初で8件の獲得を目指し、第3四半期に獲得した物件も含めると、現在は7件を獲得しています。また、購入物件が非常に順調に進んでいます。
好調な理由の1つとしては、ヒューリック社と共同で設立したJVのおかげで、これまで購入できなかった規模の物件に手を伸ばせるようになったことが挙げられます。エリアを変えずに扱える物件が増えたことが、大きな理由の1つです。
もう1つの理由として、今回獲得している物件はすべて築古の物件ですが、これらが売却に出た際、これまでは新築・建て替えの業者と仕入を競っていました。しかし、建築費が爆発的に上昇したことや材料の供給が滞っている状況から、新築の会社が土地の仕入値を出せなくなってきました。
これは、まさに私たちがビルの躯体を扱うということで競争に勝てるようになったということで、この傾向は今後さらに進むのではないかと思っています。
質疑応答：金利上昇の影響とビジネス戦略について
司会者：「今後、金利の上昇はどのくらいを考えていますか？」というご質問です。
岩本：金利は円安が進む中で、インフレを抑えるためにも年間1パーセント程度上昇するのではないかと考えています。また、中長期で見ると、年間1パーセントの上昇が2年間や3年間続けば、2パーセント程度の上昇もあり得るため、それくらい上がる可能性があると考えています。
ただし、私たちのビジネスでは、例えば新築であれば通常3年から4年かかる開発期間を半年ほどで終わらせることが可能であり、キャッシュインまでの期間が非常に短いため、金利の影響を受けにくい面があると考えています。
また、「毎年30パーセント以上の成長をする」としている状況下で、金利が上昇する中でも純利益を30パーセント以上向上させるためには、営業利益を35パーセントから40パーセントといった高い水準で確保し、トップラインを伸ばすことで金利上昇の影響を打ち消したいと考えています。
質疑応答：株主還元の予定について
司会者：「配当や優待といった株主還元はいつ頃を予定していますか？」というご質問です。
岩本：純利益が10億円を超えたところから検討したいと考えています。
質疑応答：上方修正の予定について
司会者：「上方修正はありますか？」というご質問です。
岩本：上方修正の予定はありません。現在、営業利益は進捗率71パーセントですが、これはすべて計画どおりで、第1四半期にフローの販売があったことにより大きく伸びています。
ただし、現在は稼働率が好調で、ストック粗利が上振れ傾向にあります。そのため、もしストック粗利が上振れた場合でも、今期の業績予想を引き上げるよりも、物件の購入や先行投資を加速させ、来期の成長を重視する方針で考えています。
質疑応答：資金調達における増資の選択肢について
司会者：「増資の予定はありますか？」というご質問です。
岩本：資金調達の選択肢として、増資などさまざまな方法を常に検討しています。
質疑応答：リノベーション事業における建築資材の影響について
司会者：「中東情勢の悪化に伴う建築資材の枯渇と業績への影響について、断熱材や塩ビ管など資材が入手困難な状況にあるようですが、これが業務プロセスや業績にどの程度の影響を及ぼす可能性があるのか教えてください」というご質問です。
岩本：まず、私たちが行っている事業はリノベーション事業です。そのため、新築や住宅を扱うことはなく、新築や住宅ほど断熱材や建築設備材を使用しません。そのような意味では、影響は限定的であると言えます。
かつ、今期内の請負業務に関しては、すべて手配が完了しているため、今期における影響はありません。
影響があるとすれば、来期以降や、今期末にオープン予定の自社事業のホテルなどにおいて、家具が納品されない、一部防水工事が進まず遅れるといった可能性が挙げられます。ただし、その場合でも、現在保有している物件でのオープンを考えると、影響は非常に限定的であると見ています。
一方で、建築資材が入手困難になり建物の建築が進まない状況は、現在稼働中の約70件の物件について、賃料や稼働率の上昇につながると予想しています。
売却を行う際には、売却する建物の価値が非常に上がるため、万が一、開業の遅れなどでマイナスの影響が出る場合でも、その他の面でしっかりと収益を取り戻す計画です。
質疑応答：第2四半期のストック粗利が計画を上回った要因について
司会者：「第2四半期のストック粗利が、計画を上回って推移した要因は何ですか？」というご質問です。
岩本：第2四半期のストック粗利が計画を上回って推移した要因は、稼働率が好調であったことです。
また、PM事業を止めて保有物件を増やすというポートフォリオの入替も順調に進んでいます。これにより、利益率が向上していることもあります。
質疑応答：建築請負および PMの利益率について
司会者：「HistoRy社からの受託収益について、設計・施工請負収入やPM収入は、他物件と同様の価格水準で受託する想定なのか、それともJV物件向けのディスカウントされた価格で提供されるのか教えてください」というご質問です。
岩本：この建築請負の利益やPMの利益については、基本的に他の物件と同様の利益率で、ディスカウントはせずに受注します。ただし、規模が大きい場合、PM費の率は他の物件よりも若干小さくなりますが、金額としては大きくなります。
質疑応答：JVとファンド設立に関連するヒューリック社との連携について
司会者：「ヒューリック社との投資が順調なようですが、売却先もヒューリック社との連携で従来よりも広がる可能性がありますか？」というご質問です。
岩本：将来的なファンドの設立も視野に入れつつ、ヒューリック社と進めているJVでは、これまで私たちが扱ってきた物件よりもはるかに規模の大きい物件を対象としています。その出口戦略についても、ヒューリック社と連携して模索していく考えです。
質疑応答：中規模以上の物件仕入計画について
司会者：「JV案件の物件はもう少し大きい物件を期待していましたが、最初の案件としては手応えをつかんでいますか？」というご質問です。
岩本：700坪程度の物件を2棟仕入れました。これらは渋谷や銀座のかなりの一等地に位置しており、非常に巨大というわけではないですが、2棟合わせるとそこそこの規模になります。そのため、私としてはやや大きいと感じています。
また、非常に大きな物件を1件扱うよりも、複数の物件を扱う方が効率的であると考えています。実際、この2ヶ月間で2件の物件が出てきたことに、大変手応えを感じています。今後も中規模以上の物件の仕入を加速していきたいと思っています。
質疑応答：ヒューリック社との提携による投資対象の拡大と仕入の進展について
司会者：「『期初計画を上回る物件獲得を目指す』とのことですが、これは投資対象となる物件の量が全体的に増えているということでしょうか？」というご質問です。
岩本：ヒューリック社と組むことで、私たちがこれまで購入できなかった30億円や40億円を超える大型・中型物件を、私たちのマーケットに取り入れることが可能になりました。もともとマーケットには出ていた物件ですが、私たちが手を出せなかった部分にも投資対象が広がったことが大きいです。
加えて、マーケットのビルの数自体は変わりませんが、古いビルを更地にして新築にするという他社と競合する際に、建築費の上昇によって私たちが優位に勝ちやすい状況になっています。この2つの要素が仕入の進展につながっていると考えています。
質疑応答：今期の不安材料と対応方針について
司会者：「『中東情勢については、築古案件が多く影響は少ない』との説明がありましたが、その中でも不安な資材はありそうですか？ 『ホテルの改装でユニットバスが足りない』あるいは『他社物件の施工が遅れ、御社物件からの退去時期が遅れる』というようなことはありそうですか？」というご質問です。
岩本：今期に関しては、あと2ヶ月から3ヶ月で完成する物件がほとんどですので、不安材料はありません。ただし、これからが課題です。
今後の中東情勢がどうなるかわからない中で、防水材やシンナーのような一部の資材が入手できなかったり、価格上昇によって利益率が多少下がる可能性があります。ホテルでは家具やユニットバスの問題も影響します。
しかし、先ほどお伝えしたように、開業の遅れによるマイナス影響よりも、はるかに現在の既存物件の量が多いこと、売却物件の価値が上がることで相殺できます。
具体的には、賃料を適切に引き上げ、売却する物件の利益率を高めることで十分にカバーできると考えており、それによって対処していきたいと思います。
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