利回りわずか1.5％。ハイリスク・ローリターンの不動産投資
計算を簡略化するために、複数のマンションの合計で10億円の投資額になるのでなく、いきなり1棟が10億円のマンションと仮定して、ざっくりですが、その収益をここでシミュレーションしてみましょう。
借金10億円の投資で、築20年の中古マンションを購入（鉄筋コンクリートの法定耐用年数は47年）したとします。
満室の場合には、表面利回り10％で、1億円の家賃年収が得られるケースとします。
まず、頭金もゼロとして10億円を年利3％の投資用ローンで、物件の残りの法定耐用年数27年間で借りたとします。
すると、年間返済額は5,535万円になります(27年間の総返済額は14億9,469万円)。
保守管理や固定資産税などの経費率15％と年間空室率8％を合わせると、23％の諸経費率で約2,300万円になります。
1億円の満室想定家賃収入から、ローン返済額と経費の総合計7,835万円を引くと、税込の利益である手残り(税込キャッシュフロー)は、たったの2,165万円なのです（簡略化のため、ここでは減価償却費を経費に加えません）。
“メガ大家さん”は法人設立での節税経営が多いので、法人税の実効税率を29.7％とすれば、実質年収は2,165万円マイナス税金643万円で、正味のキャッシュフローは1,522万円になります（減価償却費を経費に加えると所得が圧縮され、実際の税金はもっと低くなります）。
1,522万円の実質的な手取り収入は、サラリーマンの立場の人から見れば大きいかもしれませんが、事業収益としては微妙です。
月の収入がわずか126万円にすぎないからです。
10億円の投資に対して、年間1,522万円のリターンですから、実質利回りは1.5％しかないことになります。
利回り4％の上場株式を10億円分保有すれば、年間4,000万円の配当が得られますから、この不動産投資のケースはあまりにも利回りが悪すぎるわけです。
ハイリスク・ローリターンの典型なのです。
大規模修繕(エレベーター改修含む)などを行えば、軽く1,000～2,500万円といった千万単位の費用がかかるので、この程度の年収だと、それだけで一瞬に吹き飛んでしまいます。
しかも、空室率が20％になっただけで、税引き前の年収はたったの165万円にさえなります。月収ではなく、年収がです。
税引き後の手取り年収は115万円となり、月額たったの9.6万円の収入ということにもなるわけです。
これでは事実上の赤字転落に到るのです。
まことに空恐ろしい話ともいえるでしょう──
（中略）
次回は、「弱いものイジメの消費税! インボイス制度導入は、さらなる消費税率アップへの布石! 今こそ消費税反対! インボイス制度導入阻止の声をあげよう!」というテーマでお届けしたいと思います。
自公政権の中核は、自力で人生を切り開いたことのない甘ちゃん世襲ボンボン議員たちが実質支配し、献金をくれる大企業や富裕層の優遇政策ばかりが目白押しであって、国民の声を完全に無視し続けてきました。
これから先の将来、ますます衰退の度を深める日本には、真に国民が主体の、国民生活主権の政治を取り戻すことが何より大切でしょう。
ぜひ、こうした消費税の闇についても、関心を持ち続けていただきたいのです。
それでは、次回をご期待ください。
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※本記事は、神樹兵輔氏のルマガ『神樹兵輔の衰退ニッポンの暗黒地図――政治・経済・社会・マネー・投資の闇をえぐる！』2022年9月26日号の一部抜粋です。ご興味を持たれた方はぜひこの機会に今月分すべて無料のお試し購読を
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『神樹兵輔の衰退ニッポンの暗黒地図――政治・経済・社会・マネー・投資の闇をえぐる！』（2022年9月26日号）より一部抜粋
※タイトル・見出しはMONEY VOICE編集部による
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1990年のバブル崩壊から続く「失われた30年」を経て、ニッポン国の衰退ぶりは鮮明です。デフレ下でGDPは伸びず、賃金は上がらず、少子高齢化で人口は減り、貧富の格差も広がりました。いったいどうしてこんなことになったのでしょう。政治、経済、社会、マネーや投資に瑕疵があったのは否めません。本メルマガは、そうした諸分野に潜む「闇」を炙り出しグイグイえぐっていこうとするものです。
