“サラリーマン大家さん”という言葉が定着するほど、流行している不動産投資ですが、冷静に投資効率を見てみると、利回りはわずか1.5％ほどしかありません。多額の借金を抱える危険の割には収益は少なく、超ハイリスク・ローリターンな投資です。「家賃年収1億円突破！」とか言う話を真に受けると痛い目にあいます。神樹兵輔の衰退ニッポンの暗黒地図――政治・経済・社会・マネー・投資の闇をえぐる！』）※この記事は音声でもお聞きいただけます。
※本記事は有料メルマガ『神樹兵輔の衰退ニッポンの暗黒地図――政治・経済・社会・マネー・投資の闇をえぐる！』2022年9月26日号の一部抜粋です。ご興味を持たれた方はぜひこの機会に今月分すべて無料のお試し購読をどうぞ。
投資コンサルタント&マネーアナリスト。富裕層向けに「海外投資懇話会」を主宰し、金融・為替・不動産投資情報を提供。著書に『眠れなくなるほど面白い 図解 経済の話』 『面白いほどよくわかる最新経済のしくみ』（日本文芸社）、『経済のカラクリ』 (祥伝社)、『見るだけでわかるピケティ超図解――21世紀の資本完全マスター』 (フォレスト出版)、『知らないとソンする！ 価格と儲けのカラクリ』（高橋書店）など著書多数。
“サラリーマン大家さん”を待ち受ける危険な罠
今回のテーマは、近年大流行の“サラリーマン大家さん”が陥りがちな不動産投資の危ない実態とその闇に迫ります。
定期収入が見込めるサラリーマンという属性を活かし、年収の何倍もの投資用ローンを金融機関から借り入れ、レバレッジ(てこの原理)を効かせた不動産投資に臨む…といった人たちが増えています。
危険な罠に嵌らないよう用心してほしいのです。
2019年に金融庁の報告書で物議を醸した「老後資金2,000万円問題」というのがありましたが、これ以降日本人の間には、老後不安をなくすための投資が必要…といった強迫観念が非常に強まってきたように感じます。
「NISAだ」「株だ」「FXだ」「投信だ」「リートだ」「ラップ口座だ」「クラウドファンディングだ」「現物不動産投資だ」…とばかりに、年代に関係なく多くのサラリーマンの人たちが浮足立ってきているわけです。
今回は、そうした中でも不動産投資の注意点として、“メガ大家さん”、“ギガ大家さん”と呼ばれるような人たちの底なし沼のような危ない投資法の事例から、その実態を知っておいていただきたいと思います
リスクてんこ盛りの不動産投資
不動産投資における賃貸経営には、次のようなリスクがあるといわれます。
★金利上昇のリスク(変動金利での借り入れの場合)
★入居率低下による空室増加・賃料減少のリスク
★入居者トラブル(騒音・ゴミ放置・複数人無断入居・無断ペット飼育、近隣者への危害、残置物放置での夜逃げなど)に悩まされるリスク
★想定外の修繕(雨漏り・漏水・給排水管毀損など)のリスク
★賃料の想定外の下落リスク(通常は年率1%程度の下落)
★孤独死・自死・事故死などの発生で事故物件になるリスク
★風水害・地震などによる被災リスク
★周辺環境の激変リスク(大学や工場などの大規模移転発生)
★投資物件の大幅な価格下落による担保割れでの売却困難(出口戦略の失敗)に陥るリスク
★管理会社の倒産や家賃持ち逃げのリスク
★家賃保証会社(代位弁済)の倒産や家賃持ち逃げのリスク
いかがでしょうか。
不動産投資には、いろいろなリスクがてんこ盛りなのです。
こうした事態にも的確に対応できる知識や精神力、経済的余力を養っておくことが大事といえるでしょう。
こうしたリスクを背負って、10年、20年といった長期の投資を行っていくのが、通常考えられる不動産投資というものになっています。
投資元本(頭金)に対して金融機関から5倍～10倍といった融資のレバレッジをかけ、入居者の継続的な賃貸収入によってローンの返済を進めることで、やがてローン完済後には、自分の純資産(借金のない資産)を築けるのが、不動産投資の醍醐味となっています。時間のかかる投資法なのです。
見方によっては、日銀の超金融緩和策が生み出した「あだ花」のような危ない投資法ともいえるでしょう。
出口に到れるかどうかで最終的な投資の成否が決まるからです。
