三菱地所物流リート投資法人（3481）、稼働率99.6%、賃料改定プラス7%で内部成長を推進。首都圏・近畿圏で取得価格の8割を占め、固定金利比率86.7%で金利上昇耐性を確保。予想分配金利回り4.18%、ブリッジファンド最大800億円枠で外部成長も目指す。物流施設の需給緩和リスクを踏まえた投資判断のポイントを解説。国内の注目銘柄を紹介する新連載「ログミーFinanceの#銘柄発掘」。銘柄の選び方を学べます。
国内の注目銘柄を紹介する連載「ログミーFinanceの#銘柄発掘」。ビジネスモデルやファンダメンタルズの分析を通じて、中長期で保有できる優良銘柄の見極め方が身につく実践的シリーズです。今回は、三菱地所物流リート投資法人を取り上げます。
パイプライン供給とブリッジファンドで外部成長を追求
三菱地所物流リート投資法人（3481）は、スポンサーの三菱地所グループの物流施設を中心に投資するJ-REITです。
同投資法人は、スポンサー（三菱地所）によるパイプライン供給に加え、資産運用会社（三菱地所投資顧問）が独自に物件をソーシングし、ブリッジファンド等のスキームも活用する点を特徴として説明しています。
ポートフォリオは首都圏・近畿圏で8割、取得価格2,806億円
ポートフォリオは37物件、取得価格合計2,806億円（2025年8月31日現在）。地域別では首都圏15物件・約1,426億円、近畿圏15物件・約881億円で、この2地域に所在する物件で取得価格の約8割を占めます（中部圏4物件・約360億円、その他3物件・約139億円）。
稼働率99.6%、賃料改定プラス7%で内部成長を狙う
物件稼働率は99.6パーセント（2025年11月末）と非常に高い水準。平均賃料改定変動率は2025年8月期がプラス8.0パーセント、2026年2月期見込みがプラス7.0パーセントと開示しており、積極的に賃料増額を進めている印象です。一方、市況面では首都圏LMT（大型マルチテナント型物流施設）の空室率が10.4パーセント（2025年第3四半期）に達しているという調査もあることから物流施設の需給は緩みつつあるように見え、今後契約更新やテナント入替の場面で賃料増額が通りにくくなったり、募集条件が厳しくなる可能性は意識したいところです。
LTV42.7%、固定金利比率86.7%で金利上昇耐性
財務は、LTV（有利子負債÷総資産）42.7パーセント、固定金利比率86.7パーセント、平均調達金利0.75パーセント、平均残存年数は4.4年です（2025年8月31日現在）。固定金利が厚いぶん短期の金利上昇には一定の耐性がある一方、借り換えや新規調達に際して金融コスト増が分配金を圧迫する可能性はあります。
予想分配金利回り4.18%、内部成長が主軸
DPU（1口当たり分配金）は2026年2月期予想2,832円、2026年8月期予想2,835円。2期合計5,667円を年換算とみなすと予想分配金利回りは4.14パーセントです（2026年1月15日現在）。
成長ストーリーの主軸は内部成長（賃料改定・稼働の積み上げ）です。2026年8月期の予想NOI（純営業収益）は2024年8月期からの2年間でプラス6.2パーセントを見込んでいます。なお、交渉中区画（計75,000平方メートル）は予想に織り込んでおらず、上振れ要因となりえます。物流施設の供給増で需給が緩む中でも賃料増額を維持できるかに注目です。外部成長については、追加取得型ブリッジファンド（最大800億円枠）を通じた物件取得を目指します。
長期投資を検討するなら、高稼働と賃料改定の継続性が市況変化の中でも維持できるか、借換局面での金融コスト増を内部成長で吸収できるか、外部成長が1口当たり価値の向上につながるかなどを継続的に点検したいところです。
さらに詳しく知りたい方へ――三菱地所物流リートによる生配信セミナーのご案内
事業内容や成長戦略に触れ、「もっと詳しく知りたい」「経営トップの考えを直接聞きたい」と感じた方へ。三菱地所投資顧問株式会社 物流リート部 IR室長兼次長・今井一行氏が自ら最新の業績や今後の成長戦略、投資家が注目すべきポイントをライブ配信で丁寧に解説します。
今回のセミナーでは、YouTubeチャンネル「1UP投資部屋」を運営する専業投資家・1UP投資部屋Ken氏がモデレーターを務めます。中長期で1.5倍から3倍を狙う銘柄選びを得意とし、投資家目線での鋭い質問が期待できます。
視聴者からの質問もその場で受け付けており、経営者の肉声を通じて、リアルタイムで疑問も解消できる貴重なセミナーです。
参加はZoomによるオンライン配信で、どなたでも無料でご予約いただけます。
「成長領域をさらに深掘りしたい」「配当方針や現場のリアルを知りたい」と考えている方は、ぜひこの機会にご参加ください。
三菱地所物流リートが登壇する1月24日（土）開催セミナー
タイムテーブル
・11:00～11:05
オープニング
・11:05～11:55
①大気社（1979）
・12:00～12:50
②ロゴスHD（205A）
・12:55〜13:45
③ナック（9788）
・13:55〜14:15
④Ken氏基調講演
・14:55〜15:45
⑤J-REIT3社✕ Ken氏によるパネルディスカッション
平和不動産リート（8966）
三菱地所物流リート（3481）
日本都市ファンド（8953）・産業ファンド（3249）
▼詳細・視聴予約はこちら【IRセミナー特設ページ】
※当日は投資家向けに注目テーマの解説や質疑応答などを予定しています。
執筆者プロフィール
執筆：西田哲郎
ライター・コンテンツディレクター。投資歴15年。大きな損失を出したことをきっかけにイナゴを卒業、ビジネスモデルとファンダメンタルズ重視の手法に切り替える。業界紙やスタートアップを経てフリーで投資情報メディアやM&A情報サイトの立ち上げに関わり、現在は主に週刊誌で投資や経済関連の記事を執筆。
※記事内容、企業情報は2026年1月8日時点の情報です。
※当記事内容に関連して投資等に関する決定を行う場合は、ご自身の判断で行うものとし、当該判断について当社は一切の責任を負わないものとします。なお、文中に特定の銘柄の投資を推奨するように読み取れる内容がある可能性がございますが、当社および執筆者が投資を推奨するものではありません。
記事提供： 
