ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（5）：ビジネスの質向上による成長を目指す

■中期経営計画

1. 中期経営計画「VISION2026」
property technologies<5527>は、2024年11月期にスタートし2026年11月期を最終年度とする中期経営計画「VISION2026」を策定している。そのなかで、サステナブルな未来を創造する基盤を構築するため、成長戦略として仕入の質的向上、販売の質的向上、コアコンピタンス強化を掲げるとともに、ビジネスの質にこだわった成長と、独自データベースの拡張やAI査定の精度向上、データ活用先の開拓などによる新たな顧客サービスを展開する素地の獲得を目指している。さらに2030年に向けて、最適な住まいを得られる取引環境の創出、価値ある中古物件の循環を促進する仕組みの構築、情報を軸とした協業に基づく新たなビジネスモデルの実現とともに、「KAITRY」の定着によって精度と透明性の高い価格査定を確立し、より安心で簡便な不動産取引を実現する考えだ。

なお、コロナ禍後に人流が都心回帰するなか、売れるマンションと売れないマンションの差が急速に明確化したことから、途中で仕入方針を変更した。従来から厳選して仕入を行っていたが、量を確保するなかで売れていかないマンションも手元に残り、長期保有在庫の増加傾向が見えてきた。このため、主要KPIを件数から金額へ変更するとともに、本社のデータベースを駆使することで、長期保有在庫になる可能性がある仕入は行わない、どの支店も地域特性に合った物件を同様の精度で厳選して仕入を実行する、という仕入方針へ変更した。その後は日々データの精度を上げ、各支店においてデータ重視を徹底することで、駅までの徒歩時間や階層など地域特性や一次取得者のニーズに沿った早期販売可能な「厳選仕入」へと短期間で転換した。同社のデータベースが質量ともに利用できるレベルにあったこと、またトライしていたプレミアムマンションの収益貢献が見えはじめたことも、スタンダードマンションの厳選仕入への転換を早めたと言える。

中期経営計画は着実に進捗。「リアル（住まい）×テクノロジー」で不動産取引における事業領域拡大へ
2. 中期経営計画の進捗
中期経営計画2年間の進捗としては、基盤となるリアルビジネスの収益強化に直結する施策に特に注力した。具体的には、厳選仕入と長期保有在庫販売を強化し、スタンダードマンションの保有在庫ポートフォリオを高収益な構成へと着実に転換した。一方プレミアムマンションは、唯一無二の“眺望シリーズ”のビジネスフローを確立したことで、一定量の在庫を確保し販売の本格化へつなげることができた。この結果、スタンダードマンションの平均販売単価は3,200万円程度（2024年11月期2,700万円）へと上昇した。プレミアムマンションは平均販売単価5億円と高額を実現し、東京のほか大阪や京都、福岡などでも事業展開を開始した。今後、スタンダードマンションは厳選仕入により在庫の質を保ちつつ量的拡大することを目指し、プレミアムマンションは「眺望」を核に据えた都心高級マンションのほか、コンセプト豊かな新たな商品シリーズを取り扱っていくことも検討している。

テック関連では、今後の成長ドライバーとしてPropTech-Labを立ち上げ、SaaSビジネス拡大に向けた基盤強化を図った。具体的には、PropTech-Labで国土交通省開発案件を継続受託し、「KAITRY finance」では導入先の確保や用途を拡大した。SaaSビジネスでは、「KAITRY finance」でマンションAI賃料査定や類似物件サーチ、物件査定一括サービスといった機能の提供を開始したほか、みずほ信用保証に「KAITRY finance」を本格導入した。

テック関連の背景にあるデータサイエンス面では、PropTech-Labと一橋大学インデックスマップラボの共同研究としてマンションデータベースの整備を進め、緯度経度の特定から部屋の方角、外部データによる周辺環境の数値化などにより、全国17万棟のマンションを1棟1棟特定してデータベース化した。他にない貴重なデータベースを構築したということができる。一方、取引データの洗い直しとリアルビジネスでの活用深化も進めたが、これにより従業員一人ひとりのデータに対する理解が促進され、厳選仕入の成功につながった。今後は、厳選仕入への方針変更により一時的に抑制された「KAITRY」経由の直接仕入・販売の体制見直しを進めるとともに、ビジネスの拡大・深化とマネタイズの追求、他社データベースとの連携強化による査定精度の向上とDXの推進、データ提供・外販による新たなSaaSビジネスの展開などを目指す。

中長期的には、「リアル（住まい）×テクノロジー」で不動産取引における事業領域を拡大し、顧客の課題解消を目指すという方針に変更はない。引き続きリアルビジネスの安定的成長、革新的SaaSプロダクトの提供とさらなる拡張、「KAITRY」の飛躍的拡大を目指す。具体的には、リアルビジネスでは、年2拠点の積極的な店舗ネットワーク拡大とマーケット及び顧客のニーズに沿った商品の拡充により安定的な成長を継続する。SaaSビジネスでは、導入拠点数と定額利用料の増加によりSaaS収益の拡大を進めるとともに、査定数増加や成約率向上といったSaaSビジネス経由のシナジー強化を図る。また、「KAITRY」は、気軽に住み替えができる世界へ向け、広告などを駆使して査定獲得単価と成約率を引き上げて飛躍的拡大を目指す。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田仁光）