■サンフロンティア不動産<8934>の今後の見通し
1. 2027年3月期の業績見通し
2027年3月期の業績予想は、売上高130,000百万円（前期比12.0%増）、営業利益28,150百万円（同11.0%増）、経常利益26,000百万円（同11.6%増）、親会社株主に帰属する当期純利益17,400百万円（同8.8%増）としている。売上高、経常利益ともに10%超の成長を見込んでおり、引き続き過去最高業績を更新する計画である。前期まで継続してきた高い利益成長を維持しながら、事業ポートフォリオの拡充と収益基盤の安定化を同時に進める方針が鮮明となっている。
特に注目されるのは仕入の強化であり、2026年3月期は600億円超と過去最高水準の仕入れを実施したが、2027年3月期の仕入目標は900億円とさらに拡大を計画している。背景には、伊藤忠商事との協業があり、将来収益化を見据えた在庫積み上げを進める方針である。成長ドライバーとしては、不動産再生事業における高収益案件の販売継続に加え、不動産サービス事業のストック収益拡大、ホテル運営事業における稼働率向上と客室数増加などが挙げられる。また、大竹建窓ホールディングスをはじめとするM&Aによるグループ会社の収益寄与も業績押し上げの要因となる見通しである。一方で増資や転換社債の行使によるEPS希薄化を課題として挙げており、利益成長を通じたEPSの改善が重要になるとの認識を示している。伊藤忠商事との戦略的資本業務提携による事業の成長加速と、中長期的な企業価値の飛躍的向上が大きく期待されると弊社では見ている。
2. 2027年3月期の重点施策
（1） 不動産再生事業
不動産再生事業では、売上高85,300百万円（前期比11.6%増）、売上総利益27,450百万円（同12.0%増）と引き続き高い利益率を維持しながら増収増益を計画している。オフィス市場については、賃料上昇と低空室率が継続しているほか、投資家の選別は進むものの需要自体は引き続き強いという。金利上昇環境下でも投資需要は底堅く、伊藤忠商事との連携によって従来取り組めなかった大型案件への参画も期待される。
既存のリプランニング物件に加え、新築ビル、ニューヨーク案件、不動産小口商品、レジデンスなど販売アセットを多様化し、収益機会の拡大を進める。また、リノベーションや新築開発を通じて不動産の潜在価値を引き出し、資産価値最大化と街の活性化を両立する取り組みを進めている。単なる建物再生ではなく、地域全体の価値向上を意識した開発を行っている点が特徴である。
リプランニング事業では、都心の中小型ビルの付加価値創造への挑戦を継続し、独自の再生技術を強みに業績をけん引する。東京都心5区及び隣接区でのリプランニング累計実績は2026年3月31日時点で524棟に上った。渋谷区東の一棟収益ビルでは、CASBEE「Sランク」を取得し、高い環境性能を実現した。住居区画及び駐車場をオフィスへコンバージョンすることで収益力向上を図ったほか、二重窓設置による遮音性能向上など、快適な執務環境の整備も行っている。
さらに、培ってきたノウハウを生かし、大阪エリアでもオフィスビルを中心にリプランニング事業を開始した。同社によれば大阪圏のGDPは87兆円を超え、世界20位前後の国・地域に相当する経済規模である。同社はその経済中枢である大阪市において不動産活用を通じた地域の活性化を推進するとともに、増加傾向にあるスタートアップ企業向けのオフィス整備を通じて、事業成長を支援する。なお、大阪圏ではリノベーション物件が少なく、増築の履歴や法令適合面に課題がある物件が散見される。同社はこうした物件に対し、法令適合性を満たすリノベーションを施すことで、賃料の適正化、流動性の向上を企図している。
新築ビル開発事業では、都心5区を中心としたエリアで、地域に根ざした中小型ビルのプロジェクトを多数展開している。渋谷区神宮前の一棟収益ビルでは、回遊動線の創出による人流形成や、壁面アートによる街の賑わい創出など、街全体の魅力向上を意識した開発を推進している。さらに、旧耐震物件の建替により安全性を高めることで、地域の象徴となる価値創造を目指している。不動産小口所有商品においては、大阪エリアにおける開発が進んでいる。2025年12月には関西初進出となる「西宮医療モール」の売却が完了した。同年5月の1次販売で約8割が成約するなど、好調な販売状況であった。続く「箕面医療モール」についても2026年1月より販売を開始している。西宮・箕面の両エリアは、安定した居住層と利便性の高さを背景に、ヘルスケア需要の底堅い地域である。景気変動の影響を受けにくい医療モールを商品化することで、安定した収益を生み出す物件として今後期待される。
また、引き続き良物件の仕入れ・開発を計画的に進めており、高収益・高稼働の物件の提供を継続している。仕入目標は900億円と大幅増を計画しており、伊藤忠商事との共同投資を背景に大型案件比率の上昇も見込む。同社における大型物件とは従来であれば50億円規模の物件が該当していたが、今後は100億円規模案件への参画も視野に入るという。物件の売却益は前期を上回る計画であり、積極的な投資の結果、期末棚卸資産は前期を上回る2,288億円～2,338億円規模となる見通しである。これに伴い、想定売上高は3,050億円～3,340億円、売上総利益率は25～30%を計画しており、期末棚卸資産の含み益は762億円～1,002億円程度となる計算だ。平均事業期間は2026年3月期末で874日（前期比91日増）であり、回転率を維持しながら投資の回収と成長を図る。伊藤忠商事との共同投資も推進し、物件規模の拡大やアセットタイプの多様化を進めていく。同社グループは短期物件の平均事業期間の理想を1年半程度としている。回転率とバランスを意識した適正な棚卸資産の構成により事業を運営していることから、持続的な利益成長が期待できると弊社では見ている。
レジデンシャル開発事業においては、「人と街に笑顔をつなぐ価値創造型マンション開発」をコンセプトに掲げている。防音仕様やペット共生型設備を備えた高付加価値の一棟賃貸マンションの新築開発へと事業領域を拡大しており、居住者の多様なライフスタイルに対応した商品づくりを進めている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木 稜司）
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