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人口減少の日本で不動産投資はオワコンか?本気でFIREを目指すなら賃貸市場の未来を読め=午堂登紀雄

価格が下がるのを待ってもチャンスは来ない

なので「いまは値段が高いから様子見しよう」という判断は、ただ不動産価格が上がるのを待つだけという、単にチャンスを見逃す行為にもなりかねない。

つまり、始めるなら早い方がよいということになります。

ということは不動産投資家も、現状の価格・利回りを受け入れていかなければならないということになりますかね。心理的にはなかなか難しいですが。

それに、株式投資によるFIREは、以前も当メルマガで書きましたが、非常にハードルが高い。

たとえば月10万円貯金しても、年間120万、30年で3,600万円。配当利回り4%としても、年間144万円で月額12万円ですから、余裕ある生活には程遠い。

少なくともこの2倍、年288万円、投資元本にして7,200万円分は欲しいところですが、月20万円を30年間も株式投資に回せる世帯はそう多くないでしょう。これはよほどの高所得世帯でないと難しい。

しかし不動産ならそこまでの資金は不要です。2,500万円で家賃9万円ぐらいの物件を3件購入し(利回り4%程度)、定年退職時に完済できるようにしておく。

40歳で購入なら定年の65歳まで、つまり25年返済ですが、金利1.5%として返済が月10万円。ここに管理費・修繕積立金・固定資産税を加えると、支払いは月約12万円ぐらいかかるから、3件で毎月9万円の赤字です。

しかし頭金・諸経費は各50万円くらいでほぼフルローンも可能なので、合計150万円あればいい。(このあたりは業者が付き合っている金融機関によるため、どの業者から買うかによって異なります)

これで25年後にはローンを完済でき、月27万円の収入になる。合計支出は9万円×12か月×25年=2,700万円。購入時諸経費の150万を足しても2,850万円なので、賃料・金利等の諸変数が固定だと仮定すれば、株よりもハードルが低くなります。

まあ、実際には空室や修繕があり、賃料や金利も変動しますが、株でも配当が変動するので似たリスクはあるでしょう。しかし、やはりローンという他人のお金を使って運用する方が効率が上がります。

そして、特に会社員ほど「銀行がお金を貸してくれる」という特権を持っていますから、その特権をフル活用しない手はないと思います。自営業なんてよほど業績が良くなければお金を貸してくれないですからね。

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いま不動産投資を始めるとしたら何に投資すべきか?

それで取材の最後に、「午堂さんがいま不動産投資を始めるとしたら何に投資しますか?」という質問がありました。私なら――
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image by:Aitor Serra Martin / Shutterstock.com
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午堂登紀雄のフリー・キャピタリスト入門』(2022年7月4日号)より一部抜粋
※タイトル・見出しはMONEY VOICE編集部による

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