「思ってたのと違う…」なぜ不動産投資で利益が出ない？収益悪化時の改善策と悪徳業者に騙されない方法を実例解説＝俣野成敏

「副業で賃貸業を営みたい」とお考えの人も多いのではないでしょうか。しかし、世間では大金をはたいて不動産オーナーになったものの、収益性が悪くて困っている人を多く見かけます。その原因と解決策は何なのか。不動産の専門家に実例を挙げて解説していただきました。（ 俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編 俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編 ）

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プロフィール：俣野成敏（またのなるとし）
リストラと同時に公募された社内ベンチャー制度で一念発起。年商14億円の企業に育てる。33歳で東証一部上場グループ約130社の現役最年少の役員に抜擢され、40歳で本社召還、史上最年少の上級顧問に就任。2012年独立。フランチャイズオーナーや投資家として活動。サラリーマン時代に副業で出版した『プロフェッショナルサラリーマン』でビジネス書作家デビュー。「仕事術」「お金」「コンディション」「副業」などテーマは多岐にわたり、異分野で10万部超えを3度達成。著者累計は49万部。これからは、サラリーマンでも副業やお金の知識向上が不可欠と実感し、啓蒙に尽力している。ビジネス誌やwebメディア掲載実績多数。『まぐまぐ大賞』を6年連続受賞。

なぜ不動産投資で利益が出ないのか

こんにちは、俣野成敏です。今回は「不動産投資で利益が出ない要因」解説特集をお送りします。

サラリーマンの方の中には、「副業で賃貸業を営みたい」とお考えの人も多いのではないでしょうか。しかし、世間では大金をはたいて不動産オーナーになったものの、収益性が悪くて困っている人を多く見かけます。

今回は、MJトラスト株式会社の代表取締役にして国内不動産の専門家である丸山修平さんにお話を伺いました。「不動産投資で思ったような利益を出せない理由は何なのか？」を、実例を挙げて解説いただくことにしましょう（本特集は、会話形式でお送りします）。

プロフィール：丸山修平（まるやま しゅうへい）
新卒で物流企業に就職するも、会社が半年後に倒産。その後、父親の紹介で2500室の不動産物件を所有する不動産会社社長と面会し、不動産の将来性に目覚める。日本橋にある老舗不動産会社に勤務した後、26歳でMJトラスト株式会社を設立。事業用オフィスやホテルの売買仲介、マンションのリノベーション事業、物件管理業務などを事業とする。現在は、会社経営以外にビルオーナーや個人投資家などを対象に、不動産の総合コンサルティングも行う。投資初心者向けには、プロの投資家や資産家が実践している不動産投資法を指南する講座が好評を博している。

※本記事は、丸山さんへの取材をもとに、筆者（俣野）が適宜内容を補って執筆しています。

予期せぬ事態で賃貸収益が悪化！その対策とは？

俣野：不動産の物件価値を大きく左右するのが“立地”です。不動産オーナーを志す人は、当然ながら「どの地域の、どの物件に投資するのが相応しいか？」をよく考えなければなりません。

ところが、購入当初は収益性の高い立地だったはずなのに、状況の変化によって、思いがけず苦しい立場に追い込まれてしまうことがあります。

不動産の収益性を下げる変化とは、たとえばどのようなことが考えられるでしょうか。

丸山：最近ですと、顕著なのが「大学の都心回帰による賃貸物件への影響」です。日本の人口減少に伴い、特に若年層の減少は著しく、大学も縮小を余儀なくされています。

たとえば以前、私のところに相談にやってきたオーナー様は、多摩地域の大学キャンパスの近くにアパートを3棟所有していました。

多摩に分校がある間は、経営も順調でしたが、「文系を都心のキャンパスに集約させる」という大学の方針により、流れが一気に変わってしまいました。

実際は、まだ理数系のキャンパスは残っていたものの、学生はもとより職員や作業員なども一緒に都心に移る動きが起こったことから、賃貸物件に対する需要が大きく減ってしまったのです。

もともとその地域は、大学のキャンパス以外に人が集まるような要素がありませんでした。そのため文系キャンパス移転後は、付近一帯にある賃貸物件の空室率がはね上がりました。

大幅な需要減により、価格を下げないと賃貸付けができなくなり、収益性も悪化。こうなってしまうと、物件を売却しようにも安く買い叩かれることになるため売るに売れず、進退窮まる賃貸オーナーが続出している有様でした。

俣野：では、相談に来られたオーナー様はどうなったのでしょうか。

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