「思ってたのと違う…」なぜ不動産投資で利益が出ない？収益悪化時の改善策と悪徳業者に騙されない方法を実例解説＝俣野成敏

節税ばかりに気を取られるのは危険

俣野：私のところに相談に来られたお医者様の事例ですね。

その方は、地方のマンションを所有しているのですが、相場よりも600万円以上も高く購入していたので驚きました。それも、2部屋です。

年収が高い方は、総じて税金が高いので、節税という言葉に弱い一面があります。相場価格なども分からず、それでいてお金を持っている医師は、悪徳業者にとっては格好のターゲットなのです。

丸山：このオーナー様は、地方都市の物件を45年ローンで購入されているにも関わらず、マイナス収支なので、私も驚きました。普通は、地方都市のほうが物件価格が安いため、東京都心の物件よりも利回りが良いのです。

だいたい東京都心の中古物件の利回りが3.3%～4.5%なのに対して、地方都市の中古物件の利回りは4.5%～6.5%くらいです。しかしこの方の物件は、3.7%とかなり低くなっています。

地方都市物件の赤字例

信頼できる業者を見つけること

俣野：今は自分で調べても、ある程度のことは分かる世の中です。

たとえば気になる物件の住所でネット検索をかけると、同じエリアの平米単価は簡単に判明します。それをもとに似たような物件と比較をすれば、自分の検討している物件が、市場から乖離した価格設定になっていないかどうかは分かります。

丸山：この物件は、仲間内でも話題になりました。「よく融資が下りたね」というのが、正直な感想です。

銀行にとって、1,500万円の物件に対して2,000万円を貸すというのは、かなりリスキーな行為です。万一、貸し倒れた際に、担保価値が低い物件だと、全額回収できない可能性がありますので。

実は、ローンの貸主は新興のネット銀行でした。彼らは、大手銀行ほど物件の査定ノウハウが蓄積されておらず、しかも地方の物件を扱った事例が少ないなどの偶然が重なり、審査に通ってしまったのではないかと考えられます。

俣野：業者側は、そうした事情をわかったうえで使っているということですね。

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