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はじめての「タイ不動産投資」で損をしないための考え方~物件購入から賃貸、売却まで

タイの不動産売買(新築・プレビルド編)

果たしてプレビルド投資は儲かるのか?

さて、賃貸の重要性も理解していただいたうえで、早速、タイの新築物件の状況をお届けします。

まずはタイの新築事情です。詳しい数字は公表できませんが、タイにおける居住用のコンドミニアム・新築戸建てのプロジェクト数はだいたい年間2,000~2,500プロジェクトを推移しています。

ユニット数(戸数)でいうと45~50万戸という状況です。

ちなみに日本の住宅着工戸数は約100万戸です(5年前に100万戸を切りましたが、全体感としては回復傾向にあります)。タイは人口が日本の半分、一人当たりGDPは5分の1~6分の1ですが、日本は世界でも稀に見る「新築大好き国家」ですから、単純に比較するのは危険です。

さて、この年間50万戸という数字、実はエリアによってかなりばらつきがあります。

例えば、バンコク中心部となると土地が少なくなってきているせいか新しい物件が少ないです。なので、すぐに完売、もしくは90%以上が即完という世界です。こればっかりは、現地でその販売状況を見ていないと実感しにくいかもしれません。

この記事は物件販売を目的としておらず、あくまで情報提供に徹しておりますので、詳細はなかなかお伝えしづらいですが、バンコクの新築コンドミニアムの販売状況は非常にアグレッシブであるということだけお伝えしたいと思います。

例を挙げると、2年ほど前の話ですが、ある物件では予約券がネットオークションで3倍の値がついたことがあります。

タイで新築物件を購入する時は以下のような支払い方が多いので、頭の片隅にでも入れておいてください。

  1. 手付けを入れる(だいたい10~30万円)
  2. 契約書+頭金振り込み(だいたい全体の30%)
  3. 物件完成までダウンペイメントで支払い(平均2~3年)

この(1)の部分、いわゆる手付金=予約という形ですね(ちなみに手付けを入れて、購入キャンセルになった場合はお金は返ってきません)。この手付けの領収書がネットオークションで売り出され、3倍の値段がついたわけです。

なぜそんなことが起きたか?

理由は単純で、物件価格が値上がりするからです(当然100%ではありません)。

バンコクの新築コンドミニアムは、プレビルド段階の価格から竣工時の価格までで平均して120~150%値上がりする物件が多いです(何度も書きますが、100%値上がりするわけではありません)。

プレビルド発売時は80%までを第1期として販売して、残りの20%をゆっくり値上げしていって売るというスタイルが多いです。日本では考えられませんね。しかし現地では当たり前の光景です。

デベロッパー側が意図的に価格を吊り上げているのです。そのため、バンコクの不動産価格が上がっているのです。

ではバブルではないか?とお思いかもしれませんが、税金や管理費などが安いタイでは、いわゆる富裕層がキャッシュで、しかもバルクで購入していきます。ローンでレバレッジを効かせて、という手法ではないことと、実体経済の伸びに対しても価格はまだ手頃というのが現地デベロッパーの見立てになっています。

では、果たしてプレビルド投資は儲かるのか?

答えは出口戦略の持って行き方次第というのが答えです。

私もプレビルド物件を購入されて、売却された方のお手伝いを何件かしたことがありますが、結果としては、15~20%の値上がり、というのは事実ですが、そこまでに使った経費(仲介手数料や各種税金、渡航費等)をあわせてトントン、もしくは経費を差し引くと少し儲かった(だいたい3~5%)というのが正直なところです。

あと、10年くらい寝かせてもいいよ、という方は大幅に利益が出ています。損をしました、というのはだいたい地方・郊外の物件です。

そういう意味では、ある程度「固い」投資案件なのかもしれません(実際、私も購入手前まで行っていたのですが突然の帰国命令で断念しました……)。

が、油断は禁物です。必ず信頼できる不動産会社、ならびに情報網を持つことが重要です。ご不安であれば、相談してください。

さて次ページは「タイの不動産売買(中古編)」です。リノベーションで利回りを向上させるような手法はタイでも通用するのでしょうか?

Next: リノベーション物件はどうなっている?タイの不動産売買(中古編)

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