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損か得か?「150万円」の激安テラスハウス(連棟式長屋)に投資する=林克吉

不動産サイトなどでチラホラ見かける激安かつ築古の「テラスハウス」物件。値段の安さに注目する人は多いものの、意外に知られていないのが「連棟式長屋を購入して人が住める状態にし、賃貸に出すまでにどれくらいの費用がかかるのか?」です。

そこで今回は、不動産投資家の林克吉さんが「赤字にならない激安テラス購入術」を解説します。大家さんはもちろんのこと、ご自身で住みたい方もご参考にどうぞ。

激安物件を実際に購入!その実務と考え方を赤裸々に公開します

まず想定家賃と表面利回りから「仕上がり価格」を算出する

今回のお話は、不動産会社の担当さんから「最近お客さんから売却を頼まれた物件があるのですが、まだ価格を決めていないので、いくらだったら買っていただけそうですか?」と打診されたのがキッカケ。どうも、担当者さんに気に入られたようです。

さてこの物件は、4軒長屋のうちの1戸の2階建て3DKの戸建でいわゆる「テラスハウス」(隣の家と壁がくっついている2階建ての家で小さい庭がついていたり、子どもの足音が気にならないことより、ファミリー層に人気のある間取り)という種類の不動産です。

土地も建物も所有権で、共有部分は前面の通路だけですが、単独での再建築は不可能ですので金融機関の担保評価が出ません。ということで、積算価格での評価はせず収益還元の評価だけで価格を決めることにしました。

スーモとアットホームのサイトで賃貸価格のチェックをし、物件の周辺の地域で募集されているテラスハウスと戸建のうち、同等の広さ、構造、築年数の物件に条件設定して賃料を想定します。

購入検討する物件は、建築年が昭和50年前半の物件ですので、賃貸に出ている物件の中ではほぼ一番古い物件になると思い、地域最低価格で貸す場合の価格を想定しました。

テラスハウスと戸建の中で最低価格の家賃は月4.5万円でしたので、想定価格はそれよりも安い月賃料4万円。年間賃料を48万円としました。また、このくらいの築年数だと、わたしの希望の表面利回りは20%くらいは欲しいところです。

そういう訳で、48万円÷20%=240万円。この価格を仕上がりの価格とすることにしました。

次に「仕上がり価格」マイナス「リフォーム費用」を希望購入額に設定する

そうすると、貸し出しできるようにするために必要なリフォーム費用をこの240万円から差し引きする必要がありますので、現地調査した際にざっくりと以下のようにリフォーム費用を計算しました。

クロス交換 30万円
畳の表替え 3万円
ふすまの貼りかえ 3万円
木部の塗装 15万円
建具の交換 15万円
ハウスクリーニング 8万円
予備費 16万円
合計 90万円

想定費用の合計は90万円。ですので、購入金額は240万円-90万円=150万円となりました。

不動産会社の担当者さんにその内容をお伝えし、売主さんに価格の交渉をしてもらうことに。それから数日後、価格の交渉が終了し、わたしの要望通りの価格で購入することができました。

購入金額から想定すると、表面利回り32%の物件の出来上がりです。これから、リフォーム費用を抑えて、想定よりも高い賃料で借りていただける物件に仕上げて、さらに利回りを高くできればよいなと思います。

自分で仕入れ(購入価格)とリフォーム費用(経費)と売上(賃貸料)をコントロールして、収益力をあげて、事業を成功に導いていくことができる不動産賃貸業は面白いです!

今回の物件購入時にかかったその他の諸費用は約32万円

その物件を購入した時にかかった費用のお話をしたいと思います。あまり、おおっぴらにお話しすることではありませんが赤裸々に。

物件価格 約150万円 (あくまで「約」です。笑)このお金は、売主さんに支払われます。
仲介手数料 約81,000円 このお金は仲介の不動産会社さんに支払われます。200万円以下の物件価格の場合物件価格の5%+消費税です。
印紙税 約1,000円 不動産の売買契約書に貼付けるものです。100万円を超え500万円以下の契約金額の場合の印紙税額です。
司法書士手数料 約78,537円 司法書士さんの手数料です。特に金額は決まっていないのですが、できれば知っている人に頼めると自分の味方が増えていいです。
登録免許税 約55,148円 固定資産税評価額に対して2%になります。
固定資産税日割り分 約4,732円 売主さんが支払った平成27年分の固定資産税・都市計画税の日割り分です。税金ですが、売主さんに支払います。

というわけで、約150万円の物件を購入すると、諸経費は合計で約22万417円、物件価格の約14.7%になります。これ以外に、半年くらい経った頃に、不動産取得税として約10万円ほど請求されます。これも合計すると、約32万円。物件価格の約21%となります。

表面利回りは、物件価格を賃料で割り返すことで求めることができますが、実質利回りを求める場合には、このような諸経費を計算する必要があります。

不動産投資の本などを読んだりすると、物件購入時の諸費用は、物件価格の6~7%くらいと書かれていることもありますが、金額が小さい物件の場合には諸経費は割高になりますので、自分で経験するか、経験者のナマの声を聞かないと、正確な予測はしずらいものなのです。

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知識『 ゼロ 』でもスタートできる不動産投資52のコツ』2015年10月5日、22日号より一部抜粋、再構成
※太字、見出しはMONEY VOICE編集部による

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