クリアル<2998>
■質疑応答
▲フィスコ 高井
横田様、ありがとうございました。
続きまして、著名投資家のDAIBOUCHOUさんに気になる質問をしていただきたいと思います。
それでは、DAIBOUCHOUさん、お願いいたします。
●DAIBOUCHOU
よろしくお願いします。
まず、1つ目の質問です。REIT（リート）や不動産小口化商品と比較した場合、クラウドファンディングの強みや魅力はどこにありますか。
■クリアル 横田様
ご質問ありがとうございます。不動産クラウドファンディング、REIT、不動産小口化商品の比較について説明いたします。
まず、REITとの比較です。1つ目は投資の最低金額です。クラウドファンディングは1万円から投資可能ですが、REITは銘柄により異なるものの、一般的には数十万円程度が必要です。
2つ目は価格の安定性です。クラウドファンディングは不動産の鑑定評価額などを基準に運用されており、日々の価格変動が生じない設計となっています。一方、REITは本来の設計思想がありつつも、株式市場に連動して日々の価格変動が大きい傾向にあります。
3つ目は情報の透明性です。「CREAL（クリアル）」は原則「1物件1ファンド」で運用しており、個別物件ごとにオンライン上の動画などを用いて分かりやすく情報を開示しています。一方、REITは数十物件が組み合わさっているため、個別の不動産を指定して投資したい方には不向きであり、スポンサー企業に投資する株式投資に近い側面があります。開示書類も文章が多く、一般の方には理解が難しい場合があります。
ただし、REITのメリットとして運用期間中での売却・換金が可能な点が挙げられます。クラウドファンディングは運用期間中の途中換金ができず、数ヶ月から3年程度の運用期間中は資金がロックされる点がデメリットです。
次に、不動産小口化商品との比較です。最低投資金額は数百万～数千万円単位になることが多く、購入方法も対面販売が主体となっています。
また、運用期間は数年から数十年と長期間に及ぶものが多く、その間は原則引き出しが不可能です。
さらに税務面の効果について、従来の不動産小口化商品は高い節税メリットがありましたが、昨今の税制改正によりその効果は縮小傾向にあると見られています。
●DAIBOUCHOU
わかりました。ありがとうございます。価格変動がない代わりに流動性がない側面もあると思いますが、逆にREITは価格変動によって暴落などのリスクがあり、精神的に保有しにくい面があるということでしょうか。
■クリアル 横田様
おっしゃる通りです。本来、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンであり、株式投資のようなハイリスク・ハイリターンとは異なる安定性を持っています。しかしREITの場合は株式市場で売買されるため日々値洗いが起こり、実質的にハイリスク・ハイリターンの商品に近くなっている点が違いと言えます。
●DAIBOUCHOU
なるほど。不動産小口化商品は最低投資金額が大きすぎるため、少額から投資できて気軽に不動産アセットを保有できる「CREAL」に優位性があるという理解でよろしいでしょうか。
■クリアル 横田様
おっしゃる通りです。最低投資金額の差に加え、購入手続きの手軽さも強みです。対面で何度も書類手続きを行う必要がなくオンラインで完結できる点や、運用期間の長さの違いなどが大きな優位性となっています。
●DAIBOUCHOU
わかりました。ありがとうございます。次に、現在は不動産市況が好調なため不動産価格が上昇し、賃料利回りが低下していることに加え、金利上昇によりイールドギャップ（投資利回りと調達金利の差）が縮小傾向にあります。
そうした状況下で、高利回り案件を組成するための工夫について教えていただけますでしょうか。
また、10年国債の利回り上昇に伴い家賃利回りを上回り、「不動産投資より国債を購入した方が良い」というケースも考えられます。このような金利状況下でも、クラウドファンディングの需要は落ちないのでしょうか。
■クリアル 横田様
おっしゃる通り、不動産市況は非常に活況であり、物件価格も上昇しています。こうした環境下で、投資家の皆様に魅力的なリターンをお届けすることこそが、アセットマネージャーとしての手腕の見せどころだと考えています。
当社では、高利回り案件を組成するために主に2つの工夫を行っています。
1点目は、自社のホテル運営事業を活用したバリューアップです。当社は子会社でホテル運営事業を保有しており、土地からの開発提案などが数多く寄せられます。土地からの開発などハイリスク・ハイリターンの案件は、プロの機関投資家向け事業である「CREAL PRO」で展開しています。
一方、そこで培った運営ノウハウを活かし、既存ホテルのオペレーター交代などによって収益性を高めるバリューアップ案件も手掛けています。こうした案件は開発事業に比べてリスクが抑えられるため、主に個人投資家向けのクラウドファンディング商品として提供しています。このように自社の運営機能を駆使して物件価値を高められる点が1つ目の強みです。
2点目は、スキーム上の工夫によるレバレッジの活用です。当社のクラウドファンディングは「不動産特定共同事業法（不特法）」のライセンスを活用して運用しています。
従来の「1号・2号事業」のモデルは自社のバランスシート上でファンドを組成するため、原則として借入（レバレッジ）を活用しにくい構造でした。しかし、当社は新たに「3号・4号事業」のライセンスを取得し、現在はこれをメインに運用しています。
「3号・4号事業」ではSPC（特別目的会社）を活用してファンドを組成できます。自社のバランスシートから切り離された構造となるため、投資家の方は当社の信用リスクではなく物件そのもののリスクを見て投資判断を行うことが可能です。
さらに、ファンド自体が銀行からノンリコースローンを借り入れられるようになるため、レバレッジ効果が働きます。これにより、従来の1号・2号ファンドでは利回り5%程度が標準的であったのに対し、少なくとも1%程度の上乗せが可能となりました。
このように構造的な工夫でレバレッジを活用することにより、金利上昇局面においてもリターンを高め、投資家の皆様に満足いただける商品を組成できています。
クリアル株式会社×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（3）に続く
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