なぜ人口減少でも不動産が高騰するのか。３極化する不動産市場で利益を上げる方法＝俣野成敏

大阪にあるJR線の駅から徒歩4分、地下鉄からも徒歩6分という非常に利便性の良い立地に建つマンションの1K物件を、1,100万円で購入されました。

もともとは病院の院長先生が所有していた物件ですが、私が仲介をさせていただき、S様にご紹介しました。

大阪にあるJR線の駅近物件

本物件の家賃は毎月6万1,000円ですが、S様は現金で購入されましたので、管理費修繕積立金を差し引いた、年間62万8,800円が手元に残ります。購入後7年ほど経過しており、合計482万円の家賃収入を得られている状況です。

本物件の価値が、7年でどうなっているのかを調べてみましょう。同じマンション内で、今年の3月に同じ間取りの物件が売却された事例を見てみると、1,350万円で売却されています。

俣野：築年数が経過したにも関わらず、1,100万円だった物件が1,350万円に値上がりしていたわけですね。

丸山：はい。建物は通常、築年数が経過すると劣化して、その分、資産価値が下がります。それなのに、本物件が値上がりしている理由は明確で、需給バランスが非常に良いからです。

不動産の価値は、需給で決まるといっても過言ではありません。

人が集まる場所、人が住みたい場所に建っている物件であれば、必ず入居希望者がいます。入居希望者がいれば、家賃が入ってきますし、その物件はお金を稼ぐ能力があるということです。

本物件の場合は、今、売却をすると、すでに入ってきた家賃も合わせて1,800万円の利益を生んでおり、購入代金を差し引けば約730万円の利益を生み出していることになります。

俣野：上昇するエリアの物件であれば、人口減少も関係ないということですね。

物件の高値掴みをしてしまうと、場所が良くても取り返せない

丸山：次は、A・K様の事例をご紹介します。この方のご職業は専門職です。

A・K様は、俣野さんのセミナーを通じて無料面談を申し込まれました。初めて面談を行ったのは、2019年9月のことです。お話の中で、2018年11月に、すでに福岡市の不動産物件を2室購入していることが明らかになりました。

2室とも、だいたい同額で購入していましたが、物件の調査をしてみると、近隣相場よりも700万円ほど高い価格で購入させられていることがわかりました。

物件の立地は、福岡市のターミナル駅が最寄駅ということで、悪くはなかったのですが、徒歩17分ですから、バス路線のエリアでした。

2012年築の2Kで、家賃が月に6万6,000円の物件です。当時の相場で1,300万円くらいの物件を、2,120万円で購入していました。

俣野：ずいぶん高額な買い物をさせられていたのですね。

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