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日本のサラリーマンが知るべき「持ち家貧乏」と不動産投資の甘い罠=俣野成敏

【マイホームと投資用物件の購入は同じではない】

俣野:実は前号メルマガのVol.48「マネースクール1周年」の中で、業者にダマされて投資用不動産物件をマイホームローンで購入させられそうになった人がいて、当マネースクールが思いとどまらせた、という話を紹介しています。最近、サラリーマンに信用枠を使わせて、マイホームローンで投資用物件を買わせる手口が流行っているそうです。もちろん、契約をした本人はそのことを承知していますが、危険に対する認識度が低いと言わざるを得ません。

大山:知識のない方を食い物にしている、ひどい話ですね。マイホームであれば、普通に年収400万円のサラリーマンの方でも数千万円のマイホームを買えるので、混同してしまうのでしょうか。

そもそも、投資用物件とマイホームでは金利も全然違いますし、信用枠もまったくの別ものです。ですから家を買える信用枠と金利を、不動産投資に充ててはいけません。居住目的だからこその優遇金利だということです。

俣野:年収400万の人が、1億円は無理でも1000万、2000万円の投資用物件だったら購入は可能でしょうか?

大山:難しくはないと思います。ただし、買えはしますが、それでは十分な利回りを出せる可能性が少ない、ということです。「労多くして実少なし」というやつです。それなりの運用利回りを期待したいのであれば、私は「最低年収700万円以上」を推奨いたします。

俣野:年収700万円というのは源泉徴収ですから、前年度の年収が700万円以上であれば、「権利を得られる」という考え方で良いですね?もし、それ以下の年収の方で、「それでも不動産投資をしたい」という人がいた場合は、どういったアドバイスがありますでしょうか?

大山:そういう方が、どうしても不動産投資をなさりたいということであれば、「中古物件を狙う」といったことになるのではないでしょうか。

俣野:そうすると、やはりリスクが高まりますよね。

大山:誤解を恐れずにあえて申し上げますと、不動産投資を行う際に、もっとも効果的なのは「本業での収入を上げる」ことです。収入が少ない時に無理をしたり、買える範囲内で何とかしようとすると、同じ価格帯の競争相手が多かったり、十分な収入もなく借金が足かせとなり、かえって遠回りをすることになりかねません。投資のプロを目指すならともかく、不動産投資を副業と捉えた場合、結局のところ、本業に力を入れるのが一番の近道だということです。

俣野:今後、不動産投資を目指す方が、収入を上げること以外に、今のうちから考えておくべきこと、やっておいた方がいいことなどはありますか?

大山:貯金はなくてもいいですが、不要なキャッシング等をしないことですね。

俣野:カードローンや消費者金融、リボ払い、そういう履歴を残さないようにする、と。住宅ローンはあっても良いが、クレジットカードは延滞を起こさないようにする、ということですね。

大山:それは我々の条件と言うよりも、融資を出してくれる銀行の条件ですね。

不動産投資で成果を出すために必要な考え方

「メディアの扇動に惑わされてはいけない」という、大山さんのお話。私たちは「プロがそう言うのであれば大丈夫」と思いがちですが、相手は「不動産を販売することによって生活している」という事実を忘れてはいけません。

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