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日本のサラリーマンが知るべき「持ち家貧乏」と不動産投資の甘い罠=俣野成敏

【「年収が低い人でも不動産で稼げる」は本当か?】

俣野:収入が増えない昨今において、サラリーマンの間でも、不動産投資は特に注目を浴びている分野の1つなのではないでしょうか。今年は副業が解禁になるとはいえ、なかなか時間がない中で、もっとも取り組みやすい投資手段として不動産を検討する人が増えています。

そろそろ核心に入りたいと思いますが、「日本のサラリーマンは、不動産投資をするべきか否か?」その辺はどうお考えでしょうか?

大山:個人的な見解を述べるのであれば、「年収700万円未満の方は、不動産投資をするにはまだ早い」。これが私の意見です。なぜなら、国内でのスキームに則って申し上げると、節税の面からも借り入れの面からも、年収が700万円未満の方は、リスクに見合ったリターンが十分に得られるとは言い難いからです。

俣野:そうなんですね?確かに税金などは、「払ってる額が少ないということは、そもそも返ってくるものがない」ということではありますが。

大山:その通りです。元来、国内不動産の2大メリットと言えば「節税」と「レバレッジ」の2つです。しかし、700万円未満の方となると、この恩恵を享受しきれません。

もともと、不動産投資をするためには自分の貴重な財産である信用枠を使って借り入れを行い、多額の借金を背負うことになります。借り入れをすることによる心理的負担は相当なものです。それだけのことをするからには、それ以上の見返りが期待できるものに投資をすることが大切です。残念ながら不動産投資では、規定額以下の年収の方の場合、背負うもの以上に還ってくるものが少ないのです。

俣野:メディアでは、「年収400万円でもアパートを○棟持てる!」とか「これであなたも夢のサラリーマン大家になれる!」的なタイトルの特集記事を目にします。あれはどういったカラクリになっているのでしょうか?

大山:あれは雑誌を売りたいがための特集ではないでしょうか。もちろん、彼らがウソをついているということではないでしょうが、実際、当人をずっと付きっきりで追跡取材しているワケではありません。今は成功しているように見えても、将来はわからないということです。

俣野:少なくとも、買おうと思ったらあの年収でも購入はできる?

大山:いや、容易ではないと思います。

俣野:容易ではないけれど不可能ではないと。たとえば誰かの名義にするとか?

大山:共同名義というやり方もあるとは思いますが。金利が高くてもいいのであれば、膨らまそうと思えば膨らませることはできるかもしれません。けれど――

俣野:できたとしても物件価格の、いわゆる債務があるってことですよね。

大山:そうです、資産=負債です。大事なのは利益です。単に棟数だけ増やして、借金を雪だるま式に膨らませて何になりますか?それで「資産○億」とか言ったところで虚構でしかありません。

俣野:そこは警鐘を鳴らしておいたほうがいいということですね?

大山:はい。それはメディアのせいと言うよりは、もともと、そうでもして売りたい不動産業者がいるということです。普通に考えて、そんなことは今の日本の状況下で、なくはないにしても、本当に稀な例なのではないでしょうか。そんな一か八かに賭けるような行為はオススメできません。

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