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住宅ローンの「後から固定金利に借り換えよう」が危ない2つの理由=梶原真由美

「金利が上昇してきてから固定に借り換える」のが難しい2つの理由

最初は変動金利で借りて、金利が上昇してきたら固定に借り換えたらどうか?」。こういう提案をしてくる方がよくいます。

長引く低金利で借り換えブームの中、そのように考える方が多いのも納得なのですが、実際これを実行するのは非常に難しいと思っています。

その理由は2点あります。

  1. 日常的に金利動向に注目し続けられるのか?
  2. そもそも変動金利と固定金利は連動していない

次項では、(2)について詳しく解説をします。

固定金利と変動金利の決まり方

「フラット35」の全期間固定金利は長期金利と連動しており、変動金利は短期金利と連動しています。短期金利と長期金利の決まり方には大きな違いがあります。

短期金利は政策金利とも呼ばれ、インターバンク市場と呼ばれる銀行同士のお金の貸し借りに使われる金利を主に指し、この金利は日本銀行がコントロールしています。

これに対し、長期金利は日本10年国債利回りを主に指し、金利は市場が決めています。将来の経済成長期待物価上昇期待など、市場特有の要因が加味されて決定されるのです。

金利上昇。その時、固定金利と変動金利はどう動く?

日本は長い間低金利が続いており、参考となりそうな金利上昇局面がありません。ここでは、米国で過去の政策金利利上げ局面に長期金利と短期金利(政策金利)がどう動いたのかを見てみます。

米国では2004年6月から2006年6月まで、1%~5.25%まで段階的に政策金利(短期金利)を利上げしました。

その時に長期金利はどう推移したのかを見てみると、政策金利の利上げ前に、市場で急速に物価上昇が進むと懸念され、数ヶ月で1%程上昇していました。そして利上げ開始後、これで物価上昇による懸念が抑えられたと市場が判断し、長期金利の急上昇は止まりました。

このように短期金利と長期金利はその仕組み上、連動していないのです。特に長期金利は市場の「期待」や「懸念」を要因として変動するものなので、予測が非常に難しいと思います。

このケースから推測されることは、将来日本で政策金利(短期金利)利上げ局面が来た時には、既に長期金利は上昇していることが考えられるので、「最初変動金利で借りて、金利が上昇してきたら固定に借り換える」という戦略はあまり意味がないことになります。

いかがでしたでしょうか? 変動金利 vs. 固定金利の議論は数多くありますが、ひとつの考え方として参考になれば幸いです。

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億の近道』(2017年5月17日号)より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による

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