迫る2018年の悲劇「不動産バブル大破裂」と東京オリンピック後の無残(日本編)

「大都市圏の一極集中」と「地方シャッター街野ざらし現象」

いずれ、東京の不動産市場は大きな修正を余儀なくされ、地価は下落するでしょう。おそらく、2019年問題を待つ前に、それは起こります。

問題は、今度も“失われた20年”を経て再び回復するかどうか、ということです。それとも、20年どころか100年の地盤沈下につながってしまうかもしれません。

それは東京の人口減少によって、もたらされます。したがって、今度の東京の不動産バブル崩壊は、かつて経験することがなかったタイプの崩壊になるでしょう。

7月1日発表の最新の「路線価」によれば、全国平均で前年比プラス0.2％の上昇で、これは、2008年のリーマンショック以来、8年ぶりのプラスです。

「0.2％の地価上昇なら、バブルとはほど遠い」と思うでしょう。

重要なことは、全国平均の0.2％の上昇が大都市の地価の異常な上昇に牽引されているという事実なのです。

1991年の平成バブル崩壊のときも、やはり東京、大阪、名古屋などの大都市圏の地価暴騰に引きずられるようにして全国津々浦々で地価が上昇しましたが、それは全体の底上げという形となって現れました。

今度のバブルでも、もちろん東京、大阪、名古屋の地価上昇が、全国の地価上昇を引っ張っていることには違いがないのですが、地方都市では、九州の福岡市や中国地方の広島市など、ごくわずかの地方中核都市しか上がっていないことが平成バブルのときとの大きな違いなのです。

もっとも、福岡市や広島市などの西日本の都市の地価上昇の要因の一つは、3.11の福島第一原発人災事故による放射能禍から逃れるために移住してきた人たちによって人口が急激に増えたことが大きく関係していることは否定できない事実です。

それ以外の3分の2の都道府県では、逆に地価が下落しているのです。

アベノミクスによって地方経済は疲弊し、シャッター街は増えるばかりです。トリクル・ダウンは、もはや幻想どころか、地方都市を破壊する“経済ウェポン”であることが証明されたのです。

価格のピークは去年の11月…「2018年の悲劇」へのカウントダウン

東京の地価上昇が、いかに歪んだかたちであらわれているかを示すデータがあります。

新生銀行が、6月29日に公表した「2016年 サラリーマンのお小遣い調査」のレポートによれば、男性会社員のお小遣いが前年比で231円増えて、一月当たり3万7873円。これは史上3番目の低さです。

一方、女性会社員では、前年比966円減の3万3502円に減りました。

男性会社員、女性会社員と併せると史上最低レベルのお小遣いで我慢していることになります。

さらに、これは額面上の名目なので、生活必需品やレジャーのためのガソリン代などが上がっていくと、よほど窮屈感を感じていくでしょう。

平成バブル期の会社員のお小遣いは、この2倍でした。

企業に勤める会社員の潜在的不安は、年金不安、病気不安、正規雇用打ち切りやリストラ不安によって、さらに増大し、彼らを不動産投資に駆り立てたのです。

2015年1月、日銀がマイナス金利導入を決めた翌月の2月に入ってから、マイナス金利効果を狙った不動産投資セミナーが盛況です。

不動産の権利を小口に分けて証券化したJ-REITは、素人には手が出せないほど上昇してしまっているので、日中、パソコンで売買できない会社員は不動産の現物に関心を示すようになるのです。

不動産投資に関心を示しているのは、年収700万円から1500万円のサラリーマン。年齢層は30歳代後半から40歳代が中心です。

自分たちが年金受給資格を得る年齢になっても、間違いなく受給額は大幅に減額されているだろうから、そのときの備えとして安定的な家賃収入を得ることができる投資用マンションの購入を検討している人々です。

特に、人気なのは都内の築10年から15年の中古のワンルームマンションで2500万円から3000万円の価格帯の物件です。

おかげで、法人、個人向け投資用中古マンション仲介業者への問い合わせ件数は増え続けています。

中古マンション仲介業者が、問い合わせてきた会社員に勧める物件の最低条件は、年の利回りが5％以上の物件です。これ以下だと、物件の価格がいくら格安でも投資には向かない物件であると評価され、スクリーニングされてしまいます。

彼らは、今後も東京オリンピックの2020年に向けて物件の価格が上昇すると見込んでいます。

すでに、都内のマンション価格は、バブル期以降、もっとも高くなっていますが、不動産投資セミナーを開催しているマンション仲介業者の鼻息は荒いままです。

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