迫る2018年の悲劇「不動産バブル大破裂」と東京オリンピック後の無残(日本編)

2016年12月8日ニュース

東京五輪、築地移転、カジノ…値上がりした不動産が抱える時限爆弾

北京オリンピック前の不動産バブル崩壊と、上海市場の崩壊という2度の危機を乗り切った中国の新興の富裕層は、次のターゲットを米国と日本の不動産市場に定めました。

中国の新興富裕層の資金は、オバマ政権の静かな貧困化政策によって破綻させられた米国の自治体の不動産を安値で買い叩き、同時に、2020年の東京オリンピック開催を当て込んで、東京23区内の新築物件に向かいました。

東京23区内といっても、特に過熱しているのは、山手線の内側と東京湾岸エリアです。

初期の頃、東京の大手不動産会社の青図面を見ただけで、住むことのない豪華新築マンションを次々と買い漁っていったのです。

それは、2013年から2014年に集中しました。

日本の税制では、不動産購入後5年以内に売却すると、売却益の35％に税金がかかってきます。しかし、5年以上が経過後の売却益にかかってくる税率は21％に大幅減額されるのです。

湾岸エリアのタワーマンションを爆買いした中国人の富裕層は、購入後5年が経過する2019年に売り払おうと身構えています。

中国人富裕層が、彼らが描いたシナリオとおりに東京の不動産投資で莫大な利益を出すことができるかどうかは、小池新都知事の手腕にかかっています。

彼女が、築地移転問題を速やかに片づけて、豊洲新市場へ向かう“オリンピック道路”の着工に取りかかり、残された築地の跡地に森ビル（社名は日本語であるが、実質は外資）が新しい商業施設を建設する計画を世間に披露し、東京の湾岸エリアが、カジノの都市として変貌することが明らかになったとき、2019年問題は、中国人富裕層の思惑どおり、宝を生み出すでしょう。

しかし、東京オリンピックが、最悪、頓挫の方向に向かったり、都心の再開発計画と切り離された場合、2019年を待たずして、東京23区内の新築物件の価格と、湾岸エリアのタワーマンションの価格には、早くも値崩れの兆候がはっきり出てくるでしょう。

その場合は、東京の地価暴落は、もっと早い時期にやって来るでしょう。それが、東京が抱える潜在的な脅威なのです。
（※メルマガ第96号パート3 「2019年問題で首都圏の不動産が大暴落する！」にて詳述）

東京は、まさしく不動産バブル崩壊前夜

誰でも分かる不動産バブルのバロメーターとしてマスコミが使ってきたのが、東京銀座5丁目の銀座鳩居堂前の地価の推移です。

日経新聞（7月1日付）が、非常に暗示的な記事を掲載しました。

2016年分の路線価日本一は、31年連続で東京都中央区銀座5丁目の文具店「鳩居堂本店」前だった。１平米当たり前年比18.7％増の3200万円まで上昇している。

鳩居堂前の路線価は、1992年に3650万円のピークに達し、バブル完全崩壊後5年あまりで、その3分の1以下の1136万円まで下がった。

出典：路線価日本一、31年連続で銀座「鳩居堂」前 – 日本経済新聞

「路線価」とは、国税庁が、相続税や贈与税の算定基準になる目安として毎年7月に発表している土地の公的な評価額のことです。

「公示価格」は、各新聞社が年に一度、数ページを割いて公表しているので、一度は見たことがあるでしょう。

「路線価」は、毎年1月1日時点で評価される公示地価を参考に、その80％程度の水準になるように評価額が決められます。

今年7月1日に発表された最新の「路線価」は、国税庁の公式ホームページで見ることができますが、煩雑なので、このサイトの短い記事を読んで全体の趨勢を捉えてください。

日経新聞が示唆しているのは、「最新のデータでは、鳩居堂本店前の地価が坪単価で1億560万円に上昇。これは、バブル時のピーク、1億2045万円に迫る勢いだ」ということです。

大方の人は、このニュースを読んで、「バブル時のピークまで、あと2000万円も余裕があるのだから、まだ上がる余地はあるさ」と思い込んでしまうでしょう。

これは、まったくのナンセンスで、鳩居堂の地価がピークを打った1992年バブル時の政府総債務残高は、国債発行残高を含めて約347兆5000億円で、2016年現在の約1264兆円国の3分の1です。

また、政府負債に対するGDP比では、2016年の250.35％に対して、1992年当時は71.22％と、3分の1から4分の1の間だったのです。

すでに、東京は、いつ破裂してもおかしくない不動産バブル前夜であることは誰の目にも明らかです。

世界は、とっくにアベノミクスに死刑宣告を下し、アベノミクスの理論的支柱である浜田宏一・エール大名誉教授自身も、それを認めています。