2021年9月10日に行われた、株式会社グッドコムアセット2021年10月期第3四半期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。
経営理念・社名の由来
長嶋義和氏（以下、長嶋）：株式会社グッドコムアセット代表取締役社長の長嶋です。2021年10月期第3四半期の決算についてご説明いたします。よろしくお願いいたします。
当社は「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」を経営理念としています。また社名は、「優良企業でありながら、社会貢献や慈善事業を積極的に推進する企業でありたい」との願いを込めて「Good Company Asset」とし、「未完成な自分」を表現し、常に完璧を目指す戒めとするためにCompanyの一部をなくして「Com」としたのが由来です。
エグゼクティブ・サマリー
2021年10月期第3四半期の決算の概況としては、第3四半期で前期の通期売上高を上回りました。2021年10月期第3四半期の実績は、売上高は270億6,900万円で前年同期比29.2パーセント増、営業利益は27億700万円で前年同期比9.0パーセント増、経常利益は24億9,500万円で前年同期比5.6パーセント増となり、28棟877戸を売上計上しています。
2021年10月期の通期の業績予想はレンジ形式に修正しており、売上高は380億円から418億7,600万円で前年同期比44.4パーセントから59.1パーセント増、経常利益は33億円から36億円で前年同期比24.8パーセントから36.1パーセント増を予想しています。
連結損益計算書
連結損益計算書です。前年同期比で売上高は29.2パーセント増の270億6,000万円、営業利益は9.0パーセント増の27億円、経常利益は5.6パーセント増の24億9,000万円、四半期純利益は5.8パーセント増の16億9,000万円となりました。
販管費の増加要因は、のれん償却費用や人件費などに加え、1棟販売に係る費用が増加したためです。また営業外費用の増加要因は、物件取得の資金借入により支払手数料及び支払利息が増加したためです。
連結貸借対照表
連結貸借対照表です。販売が順調に進んだため借入が減少し、自己資本比率が46.3パーセントに回復しました。先ほど「営業外費用の増加要因として、資金借入により増加した」と説明しましたが、物件を売却してその借入を返済していますので、有利子負債は減少しています。
トピックス①
1つ目のトピックスです。東京証券取引所の新市場区分である「プライム市場」へ9月1日に選択申請を行いました。新市場区分への移行は2022年4月4日です。今後も業績拡大やコーポレートガバナンスの強化に努めていきます。
トピックス②
2つ目のトピックスです。「JPX日経中小型株指数」に昨年から引き続き選定されました。選定方法は中小型株を対象としてさまざまな指標からスコアリングし、上位200銘柄が選定されます。選定は非常に名誉なことであると同時に、将来的には「JPX日経インデックス400」に選定されるよう企業価値向上に努めていきます。
トピックス③
3つ目のトピックスです。投資用不動産ローンの電子契約の利用を開始しています。リテールセールスにおいて、お客さまは借入をしてマンションを購入しています。この借入時には多くの署名や捺印があり、時間と手間がかかります。電子契約にすることにより、お客さまの利便性が向上し負担が軽減されることはもちろんのこと、環境に優しいペーパーレスで非対面による感染リスクも抑えることが可能になり、当社物件の販売促進が期待できます。
また、業務効率も向上します。このようなデジタル化を今後も積極的に推進していきたいと考えています。
Good Com Fund（クラウドファンディング）
次に新たな事業の取り組みを説明します。1つ目はクラウドファンディング事業「Good Com Fund」です。Good Com Fund事業は、よくある不動産クラウドファンディングと違い不動産の所有権を持てるため、不動産所得としてさまざまな税制優遇を受けることができます。
スマホなどで簡単に不動産投資が行えることは多くの方々に役立つと考えていますが、新しい不動産投資の形のため、まだまだ浸透していないと感じています。知名度向上に力を入れ、近い将来、多くの方々のお役に立てる事業にしたいと考えています。
上場コンサルティング・ベンチャー投資
2つ目は上場コンサルティング・ベンチャー投資事業です。主に社会・地域の発展に貢献する未上場会社向けIPO支援と、上場会社向けIR・資本政策支援と、ベンチャー投資の3つの事業で構成されています。これらの支援先企業は業種も地域もさまざまです。今後も支援先を増やし、社会・地域の発展に貢献していきます。
商品の特徴 自社ブランド “GENOVIA”
次に事業の特徴を説明します。当社の自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」は、エリア×統一感×緑化によるブランディングと豊富な物件ラインナップを取り揃えており、資産状況などのニーズにあった提案が可能です。また1Kだけでなく、DINKS（ディンクス）と言われる1LDKや2LDKもすべて投資物件として販売しているのも特徴の1つです。
商品の特徴 新築物件にこだわる理由
当社は安心・安全な資産をお客さまに提供したいと考えており、新築物件にこだわる理由は主に3つあります。1つ目は瑕疵担保責任保険です。2009年10月の導入以降は、保険加入が義務付けられました。2つ目は長期修繕計画です。2008年6月に導入され、長期修繕計画の作成が義務付けられました。
3つ目は建築基準法です。2007年6月に改正され、建築確認・検査が厳格化されるなど、建物の信頼がかなり増す改正になりました。これら3つはすべて新築物件に適用されており、予期せぬ費用負担が発生しにくいです。急な出費を抑えられ、安心して投資できることが重要だと考えていますので、新築物件にこだわって供給しています。
物件の供給エリアの特徴
「GENOVIA」シリーズは東京23区、最寄駅から徒歩10分圏内を中心に供給しています。供給実績は東京23区で105棟となり、東京23区外でも賃貸需要の高い川崎市と横浜市に5棟を供給しています。
仕入の特徴 オフバランス・スキーム
仕入の特徴です。当社は、スライド下段に記載のとおり専有物件を推進しています。この専有物件は、例えば土地を建築会社に持ち込み、建築会社が土地を取得するとします。その際に、建築会社と手付金のみで仕入契約をし、建設が開始されます。これにより当社が借入をすることなく、健全な財務体質を維持でき、次の仕入スピードを加速することができます。その結果、順調な仕入ができています。
顧客属性①
リテールセールスの主要なお客さまは、職業別では公務員が92パーセントです。性別では女性が58パーセントとなっており、男性が増加しています。またお住まいのエリア別では関東と中部を合わせて全体の68パーセントとなっており、近畿や中国・四国の販売が増加しています。
顧客属性②
主要なお客さまの年齢は30代から40代で全体の73パーセント、年収は501万円から900万円で約90パーセントで、安定した雇用で高所得な方々となります。
顧客動向
新規購入者とリピート購入者の比率です。販路の拡大や男性購入者の増加を施策として実施しており、新規購入者が年々増えています。「GENOVIA」シリーズの入居率は99パーセント以上と、厳選した立地や付加価値の高い「GENOVIA」仕様により、コロナ禍においても高い入居率を維持しています。
購入理由①
リテールセールスのお客さまが購入される理由です。1つ目は、生命保険の代わりとして購入されます。物件の購入時に金融機関から借入を行うことで団体信用生命保険、いわゆる団信に加入します。
この団信は死亡や高度障害など、万が一の時には保険会社が残りの借入を全額弁済するため、残された家族はその後、毎月の家賃収入を得ることはもちろん、売却することで手元資金にすることもできます。
そのため、生命保険を見直してマンションを購入される方が多いです。また団信は各社さまざまな保険のラインナップがあり、特に人気なのが、がんと診断された際に全額弁済される保険です。
購入理由②
2つ目は、相続税対策としての購入です。2015年の法改正から、現金や預貯金の相続財産や相続税対象者が大幅に増加しました。現金を不動産に置き換えることで相続税評価額が下がり、それを賃貸することでさらに相続税評価額が圧縮されます。相続税の負担額が軽くなるため、今後も投資用マンションの購入増加が見込まれます。
通期予想進捗率
2021年10月期の業績予想です。業績予想の上方修正後は想定どおりに進捗しており、達成確度は高まっています。進捗率は売上高・営業利益・経常利益・当期純利益、いずれも約7割となっています。
5年連続の増収予想
5期間の売上高です。5期連続の増収を予想しており、年平均成長率であるCAGRは40パーセントを超えています。
4期連続の増益予想
5期間の経常利益です。4期連続の増益を予想しており、年平均成長率であるCAGRは40パーセントを超えています。
配当推移
配当金は4期連続の増配予想です。今期は41円を予想しています。
販売可能物件及び仕入物件一覧
販売物件のラインナップと仕入物件の一覧です。仕入は好調で、来期の販売物件も確保しているため、再来期の仕入をより加速していきます。
2026年10月期までのロードマップ
時価総額1,000億円へのロードマップを説明します。スライドにお示ししているのは、新規上場から10年後の2026年10月期までに、時価総額1,000億円を達成するためのロードマップです。年平均成長率であるCAGRの30パーセント超を達成し、時価総額1,000億円を実現させます。
売上高と経常利益の額は、30パーセントの増収増益をイメージとして記載したもので、将来の業績予想ではありません。しかし、2026年10月期には経常利益100億円以上を達成したいと考えています。
経営方針（ポートフォリオ経営）
当社のポートフォリオ経営です。リテールセールス、ホールセール、リアルエステートマネジメント、Good Com Fund、上場コンサルティング・ベンチャー投資の5つの事業で構成されており、多様な販売チャネルやストックビジネス、新規事業で業容の拡大を目指しています。
多様な販売チャネル
当社の主力事業の投資用新築マンション販売は、多様な販売チャネルでどのような環境でも販売できる体制を確立しております。また、安定的に販売できるように新たな販売先・販売方法を増やしていきたいと考えています。
安定的なストックビジネスと上場コンサル・ベンチャー投資
ストックビジネスと上場コンサルティング・ベンチャー投資です。リアルエステートマネジメントは、賃貸管理・家賃債務保証・建物管理で構成されるストックビジネスです。社会・地域の発展に貢献するIPOコンサルティング・IRコンサルティングも積極的に行っており、ベンチャー投資も推進しています。
ESG及びSDGs①
当社のESG及びSDGsの取り組みの一部を紹介します。環境については、「GENOVIA」のマンションに壁面緑化や屋上緑化を採用しており、CO2削減や地球温暖化防止に貢献しています。
ESG及びSDGs②
社会については、ウイルスの抑制に効果的な光触媒を室内に設置し、安心して居住できる空間を提供しています。また、働きやすい職場環境を整備し、人材育成と雇用創出の実現、ダイバーシティへの取り組みを積極的に行っています。
ESG及びSDGs③
ガバナンスについては、すべてのステークホルダーに公平で中立的な姿勢を保ちつつ、健全に発展できるような体制を築いています。以上で2021年10月期第3四半期の決算説明を終了します。ありがとうございました。
質疑応答：販売物件の仕入状況について
司会者：最初の質問です。「不動産価格が高騰していますが、新しい販売物件の仕入の状況はいかがでしょうか？」というご質問です。確かに不動産価格が高騰していると、なかなか新しい販売物件を仕入れるのも難しいのではないかと思います。
長嶋：29ページの物件のラインナップ一覧表をご覧ください。先ほどもご説明しましたが、まず来期の販売物件についてはもうすでに確保して、仕入が終了している状況です。現在は再来期の仕入を行っている状態ですので、焦った仕入をしなくてもいいというのが結論です。
司会者：では、不動産価格が高騰しているが、来期・再来期に向けても仕入は安定しており、好調だということでしょうか？
長嶋：おっしゃるとおり、来期分は確保しています。再来期については現在仕入れていますので、こちらは間違いなく仕入が実現できるのではないかと考えています。
質疑応答：理想の自己資本比率について
司会者：「7ページに『自己資本比率40パーセント超に回復』という記載がありましたが、長嶋社長はどれくらいの自己資本比率が理想だと考えてますか？」というご質問です。
長嶋：一般的な上場企業の不動産会社のイメージでは、だいたい20パーセントから25パーセントくらいが多いのではないかと思っています。ただ我々としては、やはり40パーセントを常にキープしていきたいと考えています。
司会者：自己資本比率40パーセントが理想の状態で、それが今キープできているということでしょうか？
長嶋：おっしゃるとおり、そのようなことになります。
質疑応答：都心以外での物件開発について
司会者：「都心以外での物件開発は考えていますか？」という質問をいただいています。
長嶋：先ほどの供給エリアという話に関係するのですが、購入されるお客さまがほぼ100パーセントに近いほど、第三者に賃貸でお貸しすることになりますので、やはり入居率が非常に大事になってきます。そうなると、どうしても入居率が高いのが東京23区であり、徒歩10分圏内がマストの条件になります。
司会者：徒歩10分を超えると入居率は下がってしまうのですか？
長嶋：徒歩10分圏内を超える場合、それならば隣の駅で徒歩10分以内の物件を探すということになります。徒歩10分を超えてしまうと、自転車やバス便での移動になります。
勤め先の会社で交通費を全額負担してくれるか、どのくらい福利厚生がしっかりできているかなどもあるのですが、入居される側にとっては、バス便もしくは自転車で駐輪代を支払い電車に乗ることになります。雨が降ればバスでの移動になりますから、徒歩10分以内というのは賃貸需要を考えるとマストになります。
質疑応答：今後のブランド展開について
司会者：「『green veil』『skygarden』『skyrun』というブランドもあるようですが、次に何か考えているものはありますか？」とご質問をいただいています。
長嶋：インサイダーの関係上お話しできないのですが、当社が「green veil」という物件を作った理由は、マンションというのは緑がないため、壁面緑化にすることで地球に優しいマンションを作りたいと考えたためです。また、屋上を緑化する「skygarden」も同様の理由です。
当社はペット可の推進マンションです。ペットと共存して住めるということで、ドッグランのようなかたちで散歩ができる施設「skyrun」を作っています。今後もマンションに適し、かつニーズの高いものはいくつか提供していきたいと考えています。
今はテレワークも非常に進んでおり、室内で仕事をする状況も増えています。したがって、テレワーク用のマンションもいろいろ企画中ですが、インサイダーの関係上、この場を借りて「このようなことを計画しています」とはお話しできません。
司会者：どの取り組みに関しても、住む方のよりよい環境のためにというかたちになるわけでしょうか？
長嶋：おっしゃるとおりです。購入していただく投資家の方々にとっては、まずは「資産価値が下がりにくい」イコール「賃貸ニーズが高い」ということになります。住まわれる入居者にとっても「このような施設が付いているのであればぜひ住みたい」ということになり、当社の「GENOVIA」というブランドが、そのあたりを非常に確立しています。
質疑応答：開設した大阪支店の営業状況について
司会者：「全国展開のために大阪に拠点を作っていましたが、営業状況はいかがでしょうか？」とのご質問です。
長嶋：営業状況ですが、正式に営業開始したのは8月からになります。東京から社員が数名行っているのですが、それにプラスして、現在大阪で積極的に採用活動を行っています。
したがって、現在は大阪支店のほうでの中途採用と、来期の大阪支店での新卒採用に関しても並行して行っている状況です。来期からは軌道に乗ってくるのではないかと考えています。
質疑応答：新市場区分「プライム市場」申請について
司会者：「東証の新区分はプライムになれそうですか？」というご質問です。
長嶋：当社で開示しているとおりですが、まず、「プライム市場」では流通時価総額100億円が1つの基準になります。また、一般流通比率も35パーセントでキープできていますし、純資産もクリアしています。
利益ベースでも2期連続でクリアしている状況で決議し、「プライム市場」に申請をしたという段階ですので、来年の4月4日からは「プライム市場」で大いにがんばっていきたいと思っています。
質疑応答：顧客属性の変化について
司会者：「女性のお客さまが多かったと思うのですが、男性のお客さまも増えているような気がします。男性が増えている理由はなんでしょうか？」とのご質問をいただいています。プレゼンテーションの中でも19ページや20ページあたりでそのようなお話がありました。
長嶋：新規開拓と販路拡大をテーマとしているためです。今までは女性が7割から8割だったのですが、男性も年々増えています。既婚者の場合、女性が公務員で旦那さまも公務員だったり民間の企業で働いていたりなどの影響もあります。
司会者：今の段階では男性もどんどん増えてきているわけでしょうか？
長嶋：おっしゃるとおりです。
質疑応答：新規スポンサーの予定について
司会者：「FC東京さまのスポンサーをしていますが、今後、他に考えているスポンサーはありますか？」とのご質問です。
長嶋：インサイダーの関係上で、今の段階ではリリースできませんが、早ければ10月もしくは11月くらいから新しい展開をお話しできるかと思います。
当社には全国区で販路拡大をしていきたいという思いがあります。FC東京はやはり東京が拠点になりますので、当社としては全国区に考えていくようなスポンサーを、ということだけしか言えません。
質疑応答：来期の新卒採用について
司会者：「来年の新卒採用は何人くらいを予定していますか？ またどんな人に会社に入ってほしいですか？」とのご質問をいただいています。先ほど、大阪の営業所では新卒採用も並行して行うというお話がありましたが、具体的な人数などいかがでしょうか？
長嶋：当社の採用ページをご覧になるとわかるのですが、大阪と合わせて51名以上、100名くらいを新卒で採用しようと考えています。
司会者：長嶋社長としてはどのような方に入社してほしいですか？
長嶋：やはり私どもには、社名の由来のとおり常に完璧を目指していきたいという考えがあります。「プライム市場」に上がっても、上には上の会社がたくさんありますので、そのような会社に1日も早く追いつけるようにするには、新卒社員といえども即戦力になれるような方々に来ていただきたいと思っています。「上場企業だから安泰だ」という考え方は持っていただきたくありません。
結論から言うと、人材は宝です。私どもと一緒に成長していきたいですし、新卒社員も一緒に教育していきたいと考えています。その上で「一緒に成長したいという成長志向のある方」と一緒に仕事をしたいと思っています。
質疑応答：入居率99パーセントという高さの要因について
司会者：「入居率が99パーセントというのはとても高い比率ですが、要因はなんでしょうか？」というご質問です。プレゼンテーションを聞きながら「99パーセントってかなりの高さを誇っているな」と思っていました。
長嶋：上場前は、入居率は9割を超えていませんでした。しかし、新規上場して東証二部、東証一部と上がり、社名や「GENOVIA」シリーズというブランドが確立しました。それにより社宅ニーズも非常に増えており、現在は企業の社宅などで借りていただいているケースも増えています。
昨年度の1年間はコロナ禍でしたが、2020年の8月からずっと99パーセント以上をキープし、今年の3月期には100パーセントになっています。購入される投資家にとって「入居率が高い」イコール「安心して投資ができる」ということがポイントになります。
質疑応答：新型コロナウイルスの影響について
司会者：「新型コロナウイルスの影響で営業しにくいことはありますか？ 全世界的に影響を受けていますがいかがでしょうか？」というご質問です。
長嶋：ざっくばらんに話すと、リテールセールスが影響を受けております。これまでは、本社からすべて出張ベースで行っていましたが、新型コロナウイルスの関係で「オンラインで接触を避けたい」などの声があります。
「何千万円の商品のため、最終的にはお会いしたい」「会ってこの人間から購入したい」という要望もあるため、現在、そのようなところで契約が遅れてしまうという影響が出ています。
先ほど、32ページのポートフォリオ経営についてご説明したとおり、当社のセグメントは細かく分かれています。一般的な不動産会社だと、そこまで分けていない会社が多いです。
他社の事例だと、不動産開発事業、不動産管理など2つのセグメントとする場合があります。先ほどお伝えしたように、当社はリテールセールスは個人販売、ホールセールは法人販売と分けています。また、リアルエステートマネジメントは、賃貸管理、建物管理、家賃の債務保証事業を行っています。
あとは、Good Com Fund事業があり、上場コンサルティング・ベンチャー投資、こちらは現在非連結ですが、来期からどうするか考えているところです。ここまで分けてセグメントを開示している会社はあまりないと思います。
ポートフォリオ経営は、すべてのセグメントがパーフェクトにできれば最高です。当社としてはポートフォリオ経営ということで、どんな状況においても、例えばリテールセールスが不調であっても、ホールセールでカバーする、リアルエステートマネジメントでカバーするなど、といったように行っています。他社にはない、ガラス張りの決算短信をご覧になっていただけるとわかりやすいと思います。
質疑応答：他の不動産会社との差別化について
司会者：「他の不動産会社とどのような点で差別化していますか？」というご質問ですが、まさにこの答えがポートフォリオ経営ということですか？
長嶋：ポートフォリオ経営や、先ほどもお伝えしたように供給エリアが東京23区最寄駅徒歩10分圏内を中心としていることや、一部、川崎と横浜市の賃貸需要の高い地域では事業を行っていることがあります。後はやはり、仕入の特徴もあります。
18ページの上段が、一般的な不動産会社の例です。用地を取得した際に銀行借入を行い、建設会社に依頼し着工して建物ができあがります。2年から3年の間、資金が寝てしまうということです。業績の拡大と仕入の増加に伴い借入も増加するため、一般的な不動産会社は売上と借入が同等ということになります。
当社は来期の仕入がもう終わっているということで、来期の借入分くらい膨らんでいてもいいわけです。しかし、寝てしまうお金がオフバランススキームということで、土地を建築会社に持ち込み、その際に仕入契約も行います。
仕入契約は総額の5パーセント以内で契約するため、当社が借入することが一切ないということが、仕入スピードを早められるポイントです。これが大きな違いだと思います。
質疑応答：Good Com Assetグループの今後の展望について
司会者：「Good Com Assetグループの今後の展望を教えてください。」とのご質問をいただいています。
長嶋：現在当社で考えている新規ビジネスとして、新たな不動産投資のかたちということで、スマートフォンでも不動産が購入できるという話をしました。
会員登録から個人情報の登録、不動産を何口購入したいか、契約書や重要事項の説明書など、そのようなものがスマートフォンにすべて入っています。まだまだ浸透していませんが、こちらを新しい不動産のかたちということで、近い将来実現させたいということが1点目です。
2点目は、社会・地域の発展に貢献するということです。今回、上場コンサルティング・ベンチャー投資をあえて入れた理由としては、これだけボリュームが増えてきているため、当然ながら未上場会社向けのIPO支援、上場会社向けのIR・資本政策を行います。
ベンチャー投資ということで出資等も行っているため、そのようなところにも力を入れながら新しい分野にどんどん取り組んでいきたいと考えています。また、住宅ローンの電子契約ということでデジタル化を行っています。投資用住宅ローンの電子契約利用の開始ということで、8月からスタートしました。ペーパーレスで環境に優しく、非対面によりウイルス感染リスクも抑えられることが一番の目的です。
オンライン手続きの利用開始は、当社としても営業効率が上がり、販売促進につながるのではないかと思っています。こちらが利用開始されたため、今後は非常に貢献できるのではないかと考えています。
質疑応答：長嶋氏からご挨拶
長嶋：すべての個人投資家の株主のみなさま、アナリストのみなさま、私の説明を聞いていただき、ありがとうございました。当社としては、通期の達成確度も高いと考えており、もうすでに現在、来期に向けて準備を進めています。株主のみなさまの期待に応えられるように今後とも全力でいきたいと思います。よろしくお願いいたします。本日は、どうもありがとうございました。
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