2024年4月10日に発表された、株式会社アズ企画設計2024年2月期決算説明の内容を書き起こしでお伝えします。
2024年2月期 決算ハイライト
松本俊人氏（以下、松本）：株式会社アズ企画設計代表取締役社長執行役員の松本です。2024年2月期決算について、4月12日に発信したIRの補足説明資料に基づいてご説明します。
決算ハイライトです。1つ目は、合同会社アズプランの重要性が増し、連結決算へ移行しました。
２つ目に、前期比で売上高はプラス22.7パーセント、営業利益はプラス34.1パーセントと大幅な増収増益となりました。また期末には販売用不動産在庫が52億円となり、前期比でプラス16パーセントと大幅な積み増しとなりました。
中期経営計画（2022年2月期～2024年2月期）の振り返り
中期経営計画の振り返りです。営業利益は、中期経営計画の3期間とも計画を上回りました。
一方、コミットメントラインの新規設定や期中で多くの販売用不動産を保有できた影響で営業外費用が若干コストアップしたため、経常利益が少し下がりました。こちらについては対策を講じて十分に対応していきます。
次期中期経営計画については後日、正式に発表する予定です。
2024年2月期の主要なトピックス
2024年2月期のトピックスです。1つ目は上場維持基準への適合です。1年前倒しで適合基準を達成することができました。2つ目は、1株当たり20円の初配を実施することとしました。こちらについては後ほど詳しくお話しします。
3つ目は、2023年12月に新株予約権の行使が完了しました。こちらの資金を不動産開発事業やプレミアムマンション事業、そして以前から業務協力しているmatsuri technologies社への出資金として活用し、残りはM&A資金として使う予定です。
4つ目は、東京本社の移転です。2023年8月に東京駅直結の丸の内に事務所を移転し、非常に多くの方に足をはこんでいただいています。
5つ目は、不動産開発事業で合計4案件のプロジェクトが竣工しました。そのうち3案件は売却済みです。現在は1案件が竣工、1案件が建築中です。このようなかたちで続々と開発事業を行っています。
連結決算への移行について
連結決算への移行についてご説明します。合同会社アズプランは、ケラー・ウィリアムズ・アズ（KWAZ）というエージェント制で行う事業をより強化することを目的に、2022年12月に設立しました。
アズプランはアズ企画設計保有の不動産を仲介販売するポジションで、前期にその結果が出てきました。この実績によりアズプランの重要性が高まったものと判断し、連結子会社とすることになりました。今後もこのエージェント制を利用し、社有物件の販売において結果を出していきます。
2024年2月期 連結決算概要（1）
連結決算の概要です。公表計画とほぼ同一の実績となりました。スライドには3期分の売上高、営業利益、そして経常利益を示しています。
経常利益は支払利息と経費の関係で増益額が少し落ちたものの、売上高、営業利益は順調に推移しています。
販売用不動産残高は期末時点で52億円と、さまざまな不動産を順調に取得できました。
2024年2月期 連結決算概要（2）
連結決算の四半期ごとの売上高と営業利益の推移です。グラフが示すとおり、下期偏重となっています。この点から言うと、優良な販売用不動産を期末までに売り切る力はあると思っています。今後は、この偏重をどう平準化していくかが当社の課題だと思っています。こちらについても後ほどご説明したいと思います。
2024年2月期 連結決算概要（3）
セグメントごとの売上利益です。不動産販売事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業はすべて増収増益になっています。
特に不動産賃貸事業は良い結果になっています。その要因として、販売した収益不動産の保有期間中の賃貸収入が増加したこと、またmatsuri technologiesと連携している民泊事業において、コロナ禍後に収益が上がってきていることが挙げられます。
不動産管理事業は、管理受託戸数の増加に伴う管理手数料収入の増加や、大型工事紹介の発生により増収増益となっています。
2024年2月期 連結決算概要（4）
販管費は、前年同期比で約1億1,000万円増加しました。販管費には人件費、租税公課などが含まれています。租税公課については期中に売れることで相殺されるため、第4四半期で少し数字が少なくなっています。
2024年2月期 不動産販売事業の状況（1）
当社のメイン事業である不動産販売事業の状況です。販売用不動産の在庫は、期末で52億円分を保有しています。第4四半期で約80億円分の売上を計上しましたが、そちらを差し引いた52億円分が翌期に向けての在庫として確保できており、今期も順調なスタートとなっています。
2024年2月期 不動産販売事業の状況（2）
販売件数は前期比で1件減少しているものの、単価は上がっているため売上高と営業利益は増加しています。
ただし一部、少し長く持った在庫を計画よりも利益率を下げて売却した関係上、売上総利益率は12.4パーセントと昨年よりも下がっています。個別性がありますが、利益率を高めて事業を進めていきます。
2024年2月期 不動産販売事業の状況（3）
不動産販売事業の価格帯についてです。スライド左側の棒グラフにお示ししたとおり、年々価格を上げています。今後はオレンジ色の5億から10億円、赤色の10億円以上の価格帯を増やしていこうと考えています。
種別については、2020年2月期は比較的低価格帯の一棟・居住用（レジデンス）が25件と多かったのですが、今期は11件となりました。
この数年間で、扱うアセットの種類を試してきました。さまざまな情報を精査してきたことで、どのようなアセットの収益性が高いかがわかってきました。一棟・居住用から一棟・事業用（オフィスビルや店舗ビル）あるいは区分など、利益率の高いアセットを今後さらに強化していきます。
2024年2月期 不動産賃貸事業の状況
不動産賃貸事業の状況です。販売用の収益不動産を所有している間の賃貸収入の増加と、民泊事業の好転により、売上高、営業利益ともに上昇しています。今後、不動産賃貸事業は強化していこうと考えています。
2024年2月期 不動産管理事業の状況
不動産管理事業の状況です。オーナーからの受託と、また当社が販売不動産を売却した後の管理の2種類があります。その管理受託戸数の増加と、それに付随する管理手数料収入も増加しているため、売上高と営業利益が上がっています。こちらの事業もストック収入として強化していきます。
2024年2月期 連結B/Sサマリ
貸借対照表です。販売用不動産在庫が、期末としては過去最高となりました。スライドに記載のように、借方に販売用不動産52億7,400万円、貸方に純資産合計24億9,000万円とあります。純資産合計は、特別利益の発生による当期純利益の計上と新株予約権行使による資金調達により、約10億円増加しました。
結果として、自己資本比率は25.1パーセントと大幅に改善しました。今後も自己資本比率と純資産をさらに高めていこうと考えています。
配当政策・株主優待
株主還元についてです。2024年2月期で初配を実施することにしました。これまでは内部留保を重視しており、今後もまだまだ成長投資を行う段階だと考えていますが、まずは配当20円を最低ラインとして実施します。株主優待は引き続き行います。
当社の事業について
当社の事業の特徴と課題です。スライドの円グラフは事業別の売上構成比を表しています。当社は、水色部分を占める不動産販売事業を柱として事業展開しています。
コロナ禍中も不動産販売事業を行ってきたことで、さまざまなアセットを扱い、売り切る力はあることがわかってきました。今後は不動産賃貸事業と不動産管理事業のストックビジネスを増やしていこうと考えています。
東京23区を中心に1都3県で、不動産販売事業のみならずストックビジネスも拡充していく考えです。このあたりについても中期経営計画に盛り込んでいく予定です。
当社の強みについて
当社の強みについてお話しします。1つは、収益不動産の回転の速さです。仕入れから販売までの期間は約半年です。ここは強みであるものの、一方で収益性のあるものはあえて急いで売らずに、高い利益を狙っていくことも考えています。しかしながら、回転の速さが強みということには変わりありません。
当社のもう1つの強みはリーシングを中心としたバリューアップの実現です。収益不動産を購入してから直ちにリーシングを行いバリューアップするという一連の流れはできています。
当社が今後強化したいと考えているのは、権利調整です。テナントなどといろいろな条件の交渉を行い、喜んでいただけるような権利調整をすることで、バリューアップしていきます。今までの業務にプラスして、そのようなことにも取り組み、価値を上げていこうと思っています。
当社の強みについて（事例紹介）
当社の事例紹介です。スライドにはリーシング期間や賃貸収入の向上例を示しています。リノベーションにより賃貸収入をアップさせる取組みは、今後も行っていきます。
当社の課題と改善に向けた方向性について
当社の課題である下期偏重の売上についてご説明します。これを解決するため、売上については下期に無理に売らなくてもいい場合もあると考え、在庫もかなり持てるようになってきました。
また、先ほどお伝えしたアセットの多様性について、どのようなアセットならば回転が早いかがわかってきました。そのあたりを多様に織り交ぜつつ、売上と利益を計上していくことで、この課題を解決していこうと考えています。
租税公課については居住用の収益不動産を取得した時に計上されますが、当期中に売却することで相殺されるため、期中の平準化ができます。ただし今は事業用の不動産の取得比率を増やしているため、これにより租税公課が減ってくると考えています。
事業成長に向けた戦略（成長戦略）
成長戦略についてご説明します。当社の事業としてはAtoZで、さまざまな取組みを行っています。いろいろなビジネスチャンスを逃がさないよう、ユーザーの需要がどこにあるのかを検証しながら取り組んでいます。
価格帯の向上は間違いないと思っており、5億円以上、また10億円から20億円の高額帯を取り扱っていく考えです。
商品の多様化については、開発事業や新築物件、高額なプレミアムマンション、区分オフィスや区分店舗など、今もいろいろ試している最中です。価格帯は2億円や3億円から、上は5億円くらいと考えています。そのような価格帯でさまざまに試した結果、どこに需要があるのか、おおよそわかってきました。
現在社員が約55名、エージェントも約40名います。こちらも増やして販路拡大を行い、結果が出てきています。このように「価格帯・商品・人」の3つの戦略に取り組んでいます。
そして今後の課題としては、業務提携・資本業務提携を強化していこうと思っています。
営業戦略① 価格帯の向上
価格帯の戦略については、価格帯の高いところに需要があるため、スライドの円グラフに示したオレンジ色（5億円から10億円）と赤色（10億円以上）の部分を増やしていきます。
高価格帯やプロの方との取引になると、その物件の取得は厳しいのですが、そのようなものにも少しずつトライしていこうと思っています。
また価格帯を上げていこうとすると、スライド下部の2つの円グラフにあるように、どうしても東京の5区、千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区あたりが中心になってきます。このように、やはり東京中心のビジネスになってくると思います。
営業戦略② 商品種別の多様化
いろいろなアセットについて情報がもたらされるため、商品の多様化にトライしてきました。一棟・居住用のレジデンスがマーケットで一番多いため、ここは引き続き取り扱います。
それ以外には一棟・事業用、そして区分・事業用のオフィス・店舗など、幅広いものの中から選べるようになってきました。そのため利益率を見ながら、ユーザーが欲しがる商品を提供していこうと考えています。
さまざまに取り組んでいますが、どの事業で利益がどのくらい出るのかを確認しつつ、今後も前に進めていきます。
また新築のレジデンスについては、防音レジデンスの「AZ Music」や、IoTレジデンスの「AZ Smart」など、なるべく差別化できるような商品を建築会社と打ち合わせして進めていきます。
不動産開発事業
その他のトピックとして、成長に向けた取組みについてご説明します。まずは不動産開発事業です。
スライド4ページでお話ししたとおり、「世田谷区用賀PJ」「板橋区大和町PJ」「板橋区本町PJ」の3案件はすでに売却が終わっています。現在は「台東区東上野PJ」「練馬区豊玉PJ」2案件に取組み中です。
少しずつノウハウも蓄積してきています。新築のほうが一般的には利益率が高く、差別化を図るためにもスライド下部に記載している開発スキームを進めていきます。
不動産エージェント事業（KWAZ）
不動産エージェント事業では、今期は所有物件を2件売却できました。今後はアズプランを通じてKWAZを運営し、所有物件を意欲的に販売していく予定です。
これにより経費を内製化でき、さらにエージェントの方への仕事の提供ができるためより一層強化していきたいと考えています。
不動産特定共同事業（不特法）
クラウドファンディングについては、需要が非常に強まっています。
そこで当社も現在手を打とうとしています。この事業はいわゆる調達と見込み客の獲得という2つの目的があります。クラウドファンディングは、先行している他社もあるものの、まもなく当社も新たな取組みを発表予定です。引き続き、ここも強化していきます。
資金調達手段の拡大
クラウドファンディングで、Fintertech社やバンカーズ社とタイムリーに資金調達をしています。こちらも非常に助かっています。また、コミットメントラインや当座貸越契約においても取組みが進んでおり、幅広く資金調達することによって業績を拡大していきます。
IT投資（販売事業）
業務効率化を図るためのITツール活用についてお話しします。不動産販売事業におけるIT投資として、タスキホールディングス社のサービスを活用しています。「TASUKI TECH LAND」は優れた物件の仕入れシステムです。このようなものを積極的に活用して、業務効率化を図っていきます。
IT投資（賃貸･管理事業）
これまでも「i-SP」「Park Direct」「ITANDI」「CLOUDSIGN」「smarep」と導入してきました。数多くのIT系システムがある中で、優れた企業のサービスを業績の効率化と学習に使っていきます。そしてチャンスがあれば、より一歩踏み込んだ連携もしたいと考えています。
IR/PRの拡充
スライドはIR情報について示しています。年々拡充しつつ、いろいろな発信内容と発信量で取り組んでいます。株主のみなさまや取引先に対し、積極的に発信していきます。
スライドに示すようなツールを使ったり、イベントを行ったりと、意欲的に発信していきます。
24.2期完了の取組み① 新株予約権の発行･行使完了
先ほどお伝えした、一歩踏み込んだ事例のご説明です。当社は昨年、新株予約権の行使を行いました。
その資金使途についてご説明します。4年、5年前から民泊で業務提携しているmatsuri technologies社とは、コロナ禍により業況が少し厳しかったものの、今は復活して業績が良くなっています。このようなところに資金需要があり、当社も一部を出資しました。
このように、以前から業務提携等の取組みをしている企業とお互いの事業内容を理解しあい、仕事をお互いに伸ばせる相手と組んでいきたいと考えています。
24.2期完了の取組み② 東京本社の移転
スライドには移転した東京本社を掲載しています。丸の内は今、来店数が約2倍になりました。東京駅の駅から近く、来客も増えていますので、ぜひみなさまもいらしてください。
24.2期完了の取組み③ 東北ビジネスホテルの再活用
東北事業はすべて転用が完了し、いったん終結しました。ご安心ください。
以上、2024年2月期の決算説明を行いました。いろいろな課題がありますが、後日発表する中期経営計画には、フローとストックの拡充や利益率のアップ、資本業務提携などを盛り込んでいく考えです。ぜひご視聴をお願いします。
以上で私からのご説明を終了します。ご清聴ありがとうございました。
質疑応答：決算説明会の日程変更の通知について
司会者：「本決算発表日が事前の4月9日から変更になったことについて、3月下旬には変更が決まっていたはずです。日程の変更のお知らせがなかった点について、お知らせしないと判断された経緯について教えてください」というご質問です。
小尾誠氏：今回はお知らせしないと決めたわけではなく、東京証券取引所のホームページで更新対応する認識でいたものの、結果的に手続きが漏れていました。大変申し訳ありませんでした。
今後は東京証券取引所のホームページの更新のみではなく、当社のホームページ等でも発信していくことが必要だと考えます。そのような点も配慮が欠けていたと思います。お詫び申し上げます。
今後はこのようなことがないように、しっかりとアナウンスできるように努めていきますので、よろしくお願いします。
質疑応答：株主名簿記載の脇田氏について
司会者：「同業であるLAホールディングス代表取締役社長の脇田さまが前回の株主名簿に入っていますが、何か関係性があるのでしょうか？」というご質問です。
相馬剛氏（以下、相馬）：特に関係性はありません。脇田さまより個別での連絡や、経営に対するご要望などもいただいていません。
質疑応答：民泊運営について
司会者：「民泊事業を拡大する方針との認識です。民泊として運営できる日数の上限は180日間と記憶していますが、民泊として運営できない期間はどのように運営されるご予定でしょうか？」というご質問です。
松本：ご質問のとおり、民泊として利用できる日数は年間の半分ですので、残りの185日間はマンスリーとして運営します。
ただし、例えば大田区のような特区民泊エリアでは、365日間フルで民泊として運営可能です。そのため、なるべく特区民泊を案件として取り扱っていきたいと考えています。
質疑応答：新築収益物件の仕入れについて
司会者：「新築の収益物件の仕入れ先はどのようにお考えでしょうか？ また、管理物件や賃貸物件を増やしていく背景には、材料費の高騰などが影響しているのでしょうか？」というご質問です。
松本：新築は、どの会社も建築費が高騰しています。そのため土地代、建築費、工期がある程度マッチしないと、なかなか取り組めないと思います。土地代との兼ね合いで、慎重に案件を精査し、進めていきたいと考えています。
質疑応答：大型案件のキャンセル理由について
司会者：「2024年2月期第4四半期の大型案件のキャンセルの理由を教えてください。また当該物件の販売は、今期問題なく予算に計上されているでしょうか？ 利益ベースでの貢献金額とあわせて教えてください」というご質問です。
松本：キャンセルの理由は、相手先によるものでした。キャンセルは時々発生するものですので、理由はあまり深く考えずに、今期の商品として販売していきます。
前期の売上は減少しましたが、その分、今期の売上に計上できますので、しっかりとよいお客さまに販売していきたいと考えています。
質疑応答：営業利益率の目標について
司会者：「営業利益率は現在5.8パーセントと改善傾向にありますが、今後目指す営業利益率の目標を教えてください」というご質問です。
松本：営業利益率は、10パーセントは目指したいと思っています。また販管費を引く前の粗利も上げていくべきだと考えています。
対策として、計画的な販売が肝だと思っています。また仕入についても、以前よりも物件を選べるようになってきていますので、利益率の高い事業を選んで進めていきたいと考えています。
質疑応答：保有アセットと販売用不動産の比率について
司会者：「ストックビジネスを拡大されるとのことですが、今後、保有するアセットと販売用不動産の比率は、どの程度を想定されているでしょうか？」というご質問です。
松本：上場時から今まで、当期計画分の売上と利益についてはフローで売却し、ほぼ在庫なしという状態が数年続いてきました。ただ今期は3月、4月に入り優良な在庫を確保できるようになってきました。
そのため、今期分の売上と利益をクリアした残りの部分、特に利益率の高い事業をストックに寄せていこうと考えています。徐々にストック収入の比率を上げて、安定化していきたいと思います。これにより売上・利益も拡大していくと考えています。
そのため今期からは、調達の面でも金融機関や関係者のみなさまにご協力いただきたいと考えています。どうかご協力のほど、よろしくお願いします。
質疑応答：金利上昇による影響について
司会者：「金利上昇傾向の中で、販売先顧客への調達等に問題は起きていないでしょうか？ また調達や借入コストの状況も教えてください」というご質問です。
松本：今のところ影響はありませんが、今後の変化への対応として、粗利や営業利益率の上昇に注力します。当社は利益率があまり高くないことが課題だと思っていますので、利益率上昇によりさまざまな変化にも対応できるようにしたい考えです。
質疑応答：中期経営計画の発表時期について
司会者：「中期経営計画の発表はいつ頃になりそうでしょうか？」というご質問です。
相馬：現在、中期経営計画の内容を協議しているところです。2025年2月期第1四半期の決算発表までに発表する予定です。
質疑応答：配当性向について
司会者：「今回、初配で20円、来期計画も配当20円の計画とされていますが、配当性向についてのお考えを教えてください」というご質問です。
松本：配当性向についての認識はまだありませんが、最低限で今期の20円配当を維持しつつ、できるだけ増配できるような業績結果を出していこうと考えています。
松本氏からのご挨拶
今年も無事に決算説明会が終わりました。中間決算と来年の通期決算についても、この場でさらに良い発表ができるようにがんばりますので、どうかよろしくお願いします。本日はありがとうございました。
記事提供： 
