2022年6月14日に行われた、株式会社グッドコムアセット2022年10月期第2四半期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。
Purpose（パーパス）＆Vision（ビジョン）
長嶋義和氏（以下、長嶋）：株式会社グッドコムアセット代表取締役社長の長嶋でございます。2022年10月期第2四半期の決算についてご説明いたします。よろしくお願いいたします。
当社は、「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」をパーパスとしており、また「21世紀を代表する不動産会社を創る」をビジョンとし、事業を展開しています。
21世紀を代表する不動産会社を創る①
「21世紀を代表する不動産会社を創る」ため、業績拡大を続け、2030年10月期の決算発表までに、不動産会社の時価総額ランキングの上位に入ることを中長期ビジョンとしました。
21世紀を代表する不動産会社を創る②
賃貸マンションの市場規模です。鉄筋鉄骨コンクリート造、鉄筋コンクリート造、共同住宅、貸家を対象として、東京、神奈川、埼玉、千葉の建築着工戸数は拡大傾向にあります。
当社の年間販売戸数はこの市場の3パーセント程度であり、シェア獲得により今後も業績拡大の余地があると考えています。
21世紀を代表する不動産会社を創る③
当社グループの事業ポートフォリオです。「ホールセール」「リテールセールス」「リアルエステートマネジメント」「その他」の4つにプラスして、新規事業として「REIT事業」が加わり、5つの事業で構成されています。
多様な販売チャネルやストックビジネス、新規事業で、経営環境に応じて注力する事業をシフトしながら、どのような環境でも安定的に業容拡大できるよう取り組んでいます。
21世紀を代表する不動産会社を創る④
5月20日に、株式会社グッドコムアセット投資顧問を設立しました。こちらは、REIT事業や不動産ファンド事業で不動産の運用を担う会社です。
REIT事業などについては、仕入対象範囲を今までの東京23区中心から1都3県に拡大して、1棟単位で物件を仕入れていきます。また、中古の1棟も取り扱うことで、さまざまな不動産をミックスし、投資家に魅力的なラインナップを揃えようと考えています。
リテールセールスやホールセールなどの既存事業については、従来どおり、東京23区中心の当社ブランドマンション「GENOVIA」シリーズをご提供します。
21世紀を代表する不動産会社を創る⑤
REIT事業などの簡略的なスキーム図です。当社は物件スポンサーとして、（仮称）グッドコムアセット投資法人へ安定的に物件供給を行います。グッドコムアセット投資顧問は、（仮称）グッドコムアセット投資法人から委託され不動産を運用し、その収益を投資家などに分配します。
この事業により、当社は今までの販売チャネルに加えて、新たな販売先として投資法人が増えることになり、さらに物件供給を増加することが可能となります。また、投資顧問の不動産運用の残高が拡大することで、ストック収入も期待できます。もちろん、適切な価格での販売となりますので、今まで培った目利き能力で1都3県の仕入を加速させ、運用残高を拡大させていきます。
連結損益計算書
2022年10月期第2四半期の決算についてご説明します。第2四半期累計期間は、27棟843戸を売上計上しました。その結果、売上高は250億8,000万円、営業利益は33億1,000万円、経常利益は31億円、四半期純利益は21億3,000万円となり、前年同期比で売上高は27.5パーセントの増収、利益ベースは50パーセント超の増益となりました。
連結貸借対照表
連結貸借対照表です。販売が進んだことで、現預金は100億円となりました。純資産も100億円を超え、自己資本比率は52.9パーセントとなっています。増加した手元資金で積極的に仕入を行っていきます。
販売可能物件及び仕入物件一覧
販売可能物件と仕入物件の一覧です。100戸以上の大型物件の仕入も多くなっており、効率のよい仕入ができていると考えています。今後は1都3県で、新築物件や中古物件の仕入を強化していきます。
通期進捗状況
2022年10月期の業績予想です。通期の業績予想の進捗率は、売上高は59.5パーセント、営業利益は87.1パーセント、経常利益は90.9パーセント、当期純利益は91.4パーセントとなりました。6棟318戸が契約済みで、第4四半期に売上計上予定のため、業績予想の達成確度は高いと考えています。
6期連続の増収予想 過去最高を更新中
売上高の推移です。今期は23.3パーセント増の421億8,000万円を予想しており、過去最高を更新予定です。また、年平均成長率は33.8パーセントを予想しています。
5期連続の増益予想 過去最高を更新中
営業利益は10.6パーセント増の38億円を予想しており、こちらも過去最高を更新予定です。また、年平均成長率は33.2パーセントを予想しています。
商品の特徴 自社ブランド “GENOVIA”
事業の特徴です。当社ブランドマンション「GENOVIA」の特徴です。賃貸需要の高い東京23区で、最寄駅から徒歩10分圏内を中心に供給しており、マンションの外観やアプローチ、エントランスなどは各物件で統一感を持たせています。また、壁面に緑化を施した「green veil」や、屋上を緑化した「skygarden」、屋上にドッグランを設置した「skyrun」の3シリーズで展開しています。
1Kだけでなく1LDKや2LDKも、すべて投資物件として販売しており、資産状況に合わせてご提案できるよう豊富な物件ラインナップを揃えています。
物件の供給エリア
自社ブランドマンション「GENOVIA」シリーズの供給エリアです。当社は賃貸需要の高い東京23区、最寄駅から徒歩10分圏内を中心に物件を供給しており、実績として、東京23区で2022年4月までに121棟を供給しています。
仕入の特徴 オフバランス・スキーム
仕入の特徴です。当社はスライド上段の開発事業よりも、下段の専有物件を推進しています。
上段の開発物件では、土地を取得する際に銀行借入を行います。土地を取得してから建物が竣工し販売するまでに2年から3年かかり、その間も将来の販売物件の確保のために土地の仕入を行います。これにより銀行借入が増加し、財務内容が悪化していきます。財務内容が悪化していくと、次の仕入が難しくなる可能性もあります。
下段に記載の、当社が推進する専有物件は、建設会社などに土地を取得してもらうことで、当社が銀行借入をせずに、土地取得費用や工事代金などの総額の2パーセント程度の手付金で仕入れることができます。このスキームにより、仕入契約をしても仕掛販売用不動産などに計上されず前渡金が増えていくのが、当社の特徴になります。銀行借入がなく、総額の2パーセント程度の前渡金だけで仕入が可能なため、健全な財務内容を維持でき、仕入をさらに加速することができます。
TVCM（知名度の向上）
2022年10月期の第2四半期のトピックスです。当社の知名度向上のため、女優の菜々緒さんを起用して、当社初のTVCMを放映しています。関東では、テレビ朝日の『報道ステーション』の水曜日、また土曜日の『スーパーJチャンネル』で放映していますので、ご覧いただければと思います。
孫会社設立
当社グループとして、仲介店舗を運営するグッドコムナビを設立し、6月下旬に店舗の営業を開始する予定です。当社マンションの高入居率の維持および向上とともに、他社物件の仲介も行っていきます。西武新宿駅より徒歩1分の好立地に店舗を展開しますので、賃貸付けを強化し、入居率100パーセントに貢献していきます。
5期連続の増配を予想
投資指標です。配当は5期連続の増配を予想しており、2022年10月期は1株あたり普通配当50円、上場5周年記念配当3円、合計53円としており、配当性向は32.5パーセントとなります。
財務情報（資本効率推移）
資本効率の推移です。高い資本効率で推移できており、6月10日現在のROEは不動産業で15位、全上場企業で336位となっています。資本効率についても意識しながら事業を運営していきます。
サステナビリティ推進体制
当社はサステナビリティを推進するため、サステナビリティ委員会を設置しています。また、実務者から課題や問題点などの意見を吸い上げることで、実効性のあるサステナビリティを推進するために、サステナ実務委員会を下位組織として設置しています。今後も当社が成長を続けるため、サステナビリティを推進していきます。
質疑応答：REIT事業について
司会者：新規事業のREIT事業については、いつ頃から本格的に収益に貢献していくイメージでしょうか？ また、どの程度の売上規模を想定していますか？
長嶋：グッドコムアセット投資顧問を設立したということで、運用開始の時期としては、なかなかお話しするのが難しいのですが、来年の今くらいのイメージを持っていただければと思っています。売上のボリューム感としては、まずはスタートアップとして100億円単位で物件の仕入を行っていきたいと思っています。こちらは私募REITを行っている会社がどのくらいの規模で運用しているかを想像するとわかりやすいと思いますが、100億円だと少ないと思いますので、今年1年をかけて、懸命に仕入れていきたいと思っています。
グッドコムアセット投資顧問を設立した経緯として、当社はホールセールにおいて4年にわたり、自ら1棟を運用する会社に物件を供給してきました。結果的にそこで収益が立っているのですが、それで得た知識をもとに当社が自ら運用する投資法人を作ろうということで、グッドコムアセット投資顧問を作りました。約1年がかりにはなりますが、来年には運用が開始できるかと思います。
ただ、供給実績を見てわかるとおり、今までは東京23区の最寄駅徒歩10分圏内を中心に仕入れていました。しかし、今回は1都3県にこだわっていきたいと考えています。
どうしても東京23区だけでは十分な利回りを捻出できないため、REIT事業に関しては東京23区だけでなく、1都3県に拡大することで投資家のみなさまに利回りとして還元できるかというところです。
また、当社としても仕入の範囲が東京23区から東京、千葉、埼玉、神奈川の1都3県に広がりますので、あくまでもマンションにこだわったかたちでポートフォリオを作っていこうと思っています。
ご覧のスキーム図のとおり、あくまでもグッドコムアセットは物件を供給するスポンサーという考えです。スポンサー要件が厳しいのですが、当社がやっとそれを満たしたところで、5月20日付でグッドコムアセット投資顧問を設立しました。
こちらはあくまでも運用する会社ですので、（仮称）グッドコムアセット投資法人が建物の管理や運用を投資顧問に委託し、不動産を運用していきます。（仮称）グッドコムアセット投資法人がその物件を取得するにあたり、投資家からの出資、銀行借入を実施し、借入の返済や投資家に分配といったかたちで運営していきます。
当社は、今まで物件を自ら運用する会社に売り切るかたちでしたが、今後は売却した後も投資顧問として運用し、グループとしてきちんと最後まで責任を持って運用していくということです。
5月20日の登記まで、準備に約2年かかりました。ここからやっと、来年の今くらいには運用がスタートできる運びです。したがって2023年10月期にはインパクトがあると思います。
司会者：新規事業ということで、気になっていた方も多いと思います。今後楽しみに見守りたいと思います。
質疑応答：仕入の状況について
司会者：販売が好調なぶん、販売用不動産の在庫が減っているように見えますが、仕入の状況はどうでしょうか？
長嶋：販売が進んだことで、連結貸借対照表のとおり現預金が前年から20.3億円増え、前渡金も3.8億円減っています。ただ、これは当社の仕入を強化できるということでもあるため、情報もかなり届いていますので、今期中に来期の仕入は全部終わらせたいという気持ちで仕入を加速しています。
司会者：力強いお言葉、ありがとうございます。
質疑応答：今後の支店展開について
司会者：顧客の在住エリアを見ると九州、沖縄にボリュームがあり驚きましたが、支店を増やすことはありますか？
長嶋：現在、リテールセールスは九州、沖縄、北海道、東北の遠方へエリアを拡大し、業績改善の途中になります。顧客の在住エリアは、今まで関東、中部で70パーセントでしたが、関東以外で約70パーセントとなりました。
司会者：これまでと反転していますね。
長嶋：そのとおりです。顧客属性の職業別では依然として公務員が多いですが、在住エリアを広げることによる業績の改善余地はあると思っています。第1四半期はこのような数字は出ておらず、第2四半期から改善されている状況です。
司会者：今後、支店の展開はあり得るのでしょうか？
長嶋：詳しくはお伝えできませんが、九州や北海道といったエリアの顧客も増えていますので、当然ながら支店展開も考えていかなければいけない時期に来ていると思っています。
質疑応答：通期業績予想の修正について
司会者：利益の通期予想の達成率は90パーセントというご説明でしたが、第4四半期の売上となる契約も積み上がっているというお話がありました。業績予想は、まだ修正しない予定でしょうか？
長嶋：業績予想を修正したいのは山々ですが、やはり精度を高めたかたちで修正予想を出すのが一番だと考えています。前期に、株主の方に失望感を与えたということもありましたので、念のため、少々お待ちいただきたい状況です。
通期業績については見通しの精度を高め、その上で達成確度の高い修正予想を公表していきたいと思っています。
実際に6棟318戸を契約しており、その売上も第4四半期に計上を予定していますので、本当に達成確度は高いと私自身は思っています。しかし、万が一のことがあるため、精度を高めていきたいと考えています。
司会者：株主のみなさまに失望感を与えないためにも精度を高めるというお話ですね。
長嶋：はい。ギリギリまで精度を高めたいと思っています。
質疑応答：仕入エリア拡大における見通しについて
司会者：仕入エリアを広げるというお話について、これまでの新築だけではなく、中古も扱うとのことですが、今までとは違う仕入先も考えられます。それでも仕入は問題なく進めていけるものでしょうか？
長嶋：先ほどのオフバランススキームをご覧ください。例えば、当社が推進している下段の占有物件は当社が土地を探し、その後は建設会社などにいったん土地を取得してもらいます。その資金については、総額の2パーセント程度の手付金で仕入が可能となります。
対象となる建設会社自体が、1都3県にまたがるすべての建設会社に該当するため、ただ目線を変えていただければよい、という仕組みになっています。目線を変えるというのは、具体的には、もともとグッドコムアセットは東京23区、最寄り駅から徒歩10分圏内の物件しか仕入れない会社だという目線がありますが、その手掛ける物件の対象域を、千葉、埼玉、神奈川へと広げていくということです。
当然ながら、建設会社なども千葉、神奈川、埼玉、都下に本社がある場合もあるため、目線を変えて、そのようなエリアでも仕入をしていくということで、今ちょうど、ご挨拶して回っている最中です。
司会者：心配はないということですね。
長嶋：まったくありません。反対に、強気な表現になりますが、野球でたとえるとストライクゾーンが広がるというイメージで、ボールがないという状態です。
質疑応答：リテールセールスの業績動向について
司会者：リテールセールスは赤字が続いているようですが、個人の需要が減っているということなのでしょうか？ それともコロナ禍の影響など、一時的な状況でしょうか？
長嶋：2021年11月1日から始まった今期は、東京都に限らず、全国で緊急事態宣言や、まん延防止等重点措置などの適用期間がずっと続いていたと思います。影響として一番大きかったのが、お客さまとの商談が多数打ち切りとなったことです。
お客さまのお仕事が終わってすぐにお会いできるといっても夜7時頃に開始するといった状況で、お店なども20時までの時短営業となっており、商談を始めたらすぐに終えなければならない時間となってしまいました。やはりお客さまとの商談時間がまったく取れなかったというのが、赤字の要因として大きいです。
緊急事態宣言とまん延防止等重点措置の影響は関東が一番強かったため、第2四半期においては、関東以外の地域にリテールセールスの対象を広げていきました。
司会者：緊急事態宣言などの影響が割と少ないエリアのほうで営業をかけたということでしょうか？
長嶋：そうです。セグメント利益としては、今はまだ赤字ですが、在住エリアによる業績も第2四半期でかなり改善しました。また、女性比率も82.4パーセントと改善しています。
購入者の年齢層、年収層もご覧のスライドのとおりです。年収層は年収501万円から900万円台で92パーセントを占めており、いろいろな意味でかなり改善することができました。私個人としては、今期中にリテールセールスはセグメント利益を黒字にしていきたいと考えています。
司会者：力強いお言葉をいただきました。コロナ禍の影響があった中でも、影響が少ないところで商談を広げていき、改善した現在は復活に向けてどんどん進んでいくのみ、ということですね。
長嶋：はい、そのとおりです。
質疑応答：テレビCMの反響について
司会者：テレビCMはとてもインパクトがあると思います。もっと流してほしいと思いますが、反響はいかがでしょうか？
長嶋：一番大きなインパクトとしては、当社のほうでもリテールセールスやホールセールを含め、取引先から「テレビCM見たよ」というお声をいただくようになり、どんどん流してほしいと言われています。
当社としては、現状、リテールセールスで在住エリアを全国圏へと拡大していますので、このような対象地域にピンポイントで流しています。関東エリアに関しては、現時点では「報道ステーション」と「スーパーJチャンネル」で放映しています。
来期については全国的に流していきたいと考えていますが、来期からどのように展開していくかというところを考えていく必要があります。影響はかなり大きいです。
司会者：来期以降に期待ということですね。
質疑応答：グッドコムナビ設立の目的について
司会者：グッドコムナビ設立のお話がありましたが、目的や個別の目標などをご説明いただきたいです。
長嶋：はじめに、当社の子会社であるグッドコムは、賃貸事業と建物管理事業に関する、グッドコムアセットの100パーセント子会社です。通常は仲介店舗というのが日本全国にあると思うのですが、実は、グッドコムは直営店舗がありませんでした。
司会者：そうなのですね、意外でした。
長嶋：今まで入居率が非常によかったのですが、今後の入居率を考えた場合に、やはり当社の直営店舗を持つことで、独自で入居率にこだわっていきたいというのが1つの目的です。
もう1つは、保証会社であるルームバンクインシュアについてです。こちらは家賃の債務保証会社ですが、保証会社も当社の直営店舗を直接通していくことで、売上に貢献させていきたいと考えています。
狙いとしては、1点目にグッドコムアセットが販売したお客さまの入居率を100パーセントに向上させ、維持したいということで、もう1点は保証会社に直接申し込むかたちにしたいということです。
グッドコムの常務取締役の栗原が、グッドコムナビの代表をしています。免許は6月13日に取得できましたので、6月下旬頃には間違いなくオープンできると思っています。
司会者：今月中には事業が始まるということですね。
質疑応答：REIT事業の上場計画について
司会者：ご説明いただいたREIT事業進出というのはとてもビッグニュースだと思います。将来的にはREIT上場も目指しますか？
長嶋：REIT上場に関しては、残高の積み上げがどれくらいできるかにかかっています。（仮称）グッドコムアセット投資法人については、仮称ということで、まだ正式名称ではないのですが、こちらのほうで残高1,000億円くらいが最低限だと思っています。出来れば5,000億円くらいを目指して、上場していきたいと考えています。
司会者：つまり、もちろん上場は狙っていくということですね？
長嶋：そうですね。上場を目指していきたいと思っています。ただし、具体的な時期については限定できません。近い将来、時価総額が5ページに示した目標に大きく寄与していくのではないかと考えています。
長嶋氏よりご挨拶
2022年10月期の通期予想の精度を高めて、業績予想の修正も行っていきたいと思っています。株主のみなさま、機関投資家のみなさまにおかれましては、グッドコムアセットへのご支援、ご指導、また応援を賜りたいと思っておりますので、引き続きよろしくお願いいたします。どうもありがとうございました。
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