2025年2月20日に発表された、株式会社アンビション DX ホールディングス2025年6月期第2四半期決算説明の内容を書き起こしでお伝えします。
目次
清水剛氏（以下、清水）：株式会社アンビション DX ホールディングス代表取締役社長の清水です。本日は2025年6月期中間期決算説明会にご参加いただき、誠にありがとうございます。これより、ご説明を始めます。
本日はスライドの目次のとおり、エグゼクティブサマリー、決算概要、業績予想、理念・強み・成長性、DX戦略・取組み、M&A戦略、ESGの取組み、ニュース、APPENDIXの順にご説明します。
エグゼクティブサマリー
当社グループの2025年6月期第2四半期の決算報告です。総括としては、グループ連結で売上高は前期比31.3パーセント増の251億円、営業利益は前期比82.4パーセント増の18億円と、増収増益を達成しました。
なお、公表している計画に対しての進捗状況は、営業利益は計画比51.2パーセントにまで達しています。これから不動産業界において繁忙期と言われる第3四半期を迎えるにあたり、順調に推移していると考えられます。
また、今期は増配および記念配当を予定しています。配当予想額は105.00円です。2025年1月23日株価終値に対し、配当利回りは5.1パーセントとなっています。
業績ハイライト
ここからは、業績の主な要因について説明します。当社の主力事業の1つである賃貸DXプロパティマネジメント事業においては、管理戸数の増加に加え、高入居率を維持することができ、営業利益は前期比約21パーセント増の約10億円となりました。
もう1つの主力事業である売買DXインベスト事業においても、中古物件買取再販事業の仕入れが堅調に推移したことに加え、マンション分譲も計画どおり竣工および引き渡しができたことから、前期比約67パーセント増の約20億円となりました。
営業利益（上期推移）
先日発表した2025年6月期上期の営業利益は18億600万円となり、過去最高を達成しています。スライドに記載したグラフのとおり、当社の営業利益は着実に成長を続けており、上期においても過去最高の利益を更新することができました。
ニュースハイライト
当社の第2四半期の取組みの成果についてご紹介します。賃貸DXプロパティマネジメント事業では、パナソニック社が提供する家電付き賃貸サービス「noiful」の賃貸管理を受託しました。
次に、従来注力してきた生成AIを活用する取組みとして、お部屋探しをする方にAIが24時間物件提案を行うサービスを提供しています。
また、申し込み後の煩雑な手続きを解消する取組みの一環として、家賃保証大手であるCasa社と業務提携しました。従来の紙面による申し込みから電子に変更したことで、利便性の向上が実現しています。
さらに、大阪に拠点を設けたことで管理物件の受託が増え、入居者付けのリーシングが好調となっています。
決算概要
決算概要です。各セグメント別の詳細をご報告します。先ほど述べたように、賃貸DX、売買DX、その他事業において売上および収益の増加を実現しています。
進捗率（対 通期予想）
予算進捗率の状況に関してご報告します。先ほど営業利益の達成率についてはご説明しましたが、不動産業界、特に賃貸業界では、一般的に1月から3月までが繁忙期と言われています。その繁忙期を迎えるにあたり、現在は順調に推移していると考えています。
過去10年の売上高・営業利益 上期・下期 構成比
先ほどご説明した、上半期・下半期の収益状況に関するデータです。グラフに記載のとおり、収益は下半期に偏重しています。賃貸管理と賃貸仲介において、年間取引の大半が1月から3月に集中することから、下期偏重となっています。
上期を良いかたちで過ごすことができたため、私自身もこの下期を大いに楽しみに迎えています。
上場来 売上高、営業利益の推移
上場来の売上高、営業利益の推移です。当社は上場から10年が経過しましたが、今期の計画では、売上高は上場当初の約8倍、営業利益は約20倍と、圧倒的な成長を実現していきます。
なお、当社で調べたところ、グロース市場において前期末段階で売上高は上位14位以内、営業利益は19位以内となっています。今期の予想をあてはめると、おそらく売上高は10位以内、営業利益は15位以内に入ることが予測されます。
自己資本当期純利益率（ROE）
ROEについてです。当社のROEは30.6パーセントと、全産業、グロース市場のIT・不動産セクターと比較して、圧倒的な利益効率を実現しています。また、今期のROEは37.2パーセントとなる見込みです。
管理戸数
管理戸数です。スライドに記載のとおり、総管理戸数は2万6,763戸、そのうちサブリース戸数は1万5,167戸となっています。
REITからの管理受託やマンション販売会社からの管理依頼などにより、当社の管理物件数は順調に増加しています。さらに、大阪拠点を設立するなど、獲得チャネルも拡大しています。
入居率
入居率です。管理戸数は毎年増加し、入居率も97.1パーセントを実現しています。前年同期は96.4パーセントであり、管理戸数が増えたにもかかわらず、入居率はさらにアップしています。
一般的に、分母が増えると入居率が下がることは当然の流れですが、当社は管理戸数を増やし、なおかつ高入居率をさらに更新しています。これはひとえに、DX推進効果であると考えています。
損益計算書
各種目について、中間期損益のご説明をします。売上高は251億3,800万円、営業利益は18億600万円、中間純利益は10億1,200万円で着地しています。
貸借対照表
B/Sについてです。注目していただきたい点は、主力事業である不動産再販事業において、販売用不動産は2024年6月期末より約28億円増加し、現在は約121億円となっています。こちらは、販売用不動産の仕入が順調に進んでいることを意味しています。
セグメント
当社は、5つの事業セグメントで不動産事業のさまざまなサービスを網羅し、強固な事業基盤を構築しています。
売上高構成比（セグメント別）
セグメント別の売上高構成比です。ストック型の賃貸DXプロパティマネジメント事業と、フロー型の売買DXインベスト事業が、それぞれバランスのとれた売上構成で進んでいます。
賃貸DXプロパティマネジメント事業
賃貸DXプロパティマネジメント事業についてです。売上高は103億1,200万円、営業利益は10億1,000万円となり、上期において過去最高の売上・利益を達成しました。
管理戸数は2万6,763戸と順調に増加し、サブリース管理戸数も1万5,167戸に拡大しています。入居率は97.1パーセントと、我々の規模の管理会社を考えると、高水準を維持しています。もちろん、業界平均を大きく上回る水準です。
さらに、収益管理については、部屋ごとの収益管理強化を行うことで、さらなる収益の最大化を実現しました。これらの取組みが、今回の過去最高益達成に大きく寄与したものと考えています。
賃貸DX賃貸仲介事業
賃貸DX賃貸仲介事業についてです。現在、グループ会社2社を合わせて17店舗を展開しています。営業利益も前年同期比で改善しており、賃貸仲介部門における最大の稼ぎ時である1月から3月において、黒字化を達成する見込みです。
売買DXインベスト事業
売買DXインベスト事業です。不動産販売事業においては、売却戸数が前期比10パーセント増となっています。特に、グループ会社であるヴェリタス・インベストメント社が手がける新築マンション販売が順調に完了したことで、大幅な増益を達成しました。
なお、買取再販事業においても、都内のプレミア物件の仕入に成功しており、粗利額の増加が見込めます。
インキュベーション事業
インキュベーション事業です。当四半期は、企業投資案件のイグジット等はありませんでした。
当社では、IT企業などを中心に投資していますが、サービスの浸透・販売などに時間がかかると認識しています。営業面での協力などを含め、見守っていきたいと考えています。
その他事業
その他事業です。新たにグループインしたDRAFT社では、電気・ガス・ウォーターサーバー等のライフラインの紹介や、住宅用蓄電池の販売などが好調に推移し、収益は改善しています。
また、少額短期保険事業を展開するHOPE社では、東証スタンダード上場企業であるCasa社との申し込み情報および家財保険料収納の連携を開始しました。
さらに、いえらぶGROUPをはじめとする不動産サービス会社との連携により、不動産管理会社との契約が順調に増加しています。
通期業績予想
通期業績予想についてです。当社の今期計画において、売上高は500億円超、営業利益は35億円の達成と、約30パーセントの成長を見込んでいます。
中期経営計画
スライドのグラフは、中期経営計画における売上高と営業利益の推移を表したものです。
2024年6月期の営業利益は、当初計画の20億円を大幅に上回り、約27億円で着地しました。これを受け、2025年6月期は当初計画の23億円から約35億円へと大幅に上方修正しています。さらに2026年6月期は、当初計画の30億円を約42億円へと上方修正しました。
このように、中期経営計画において掲げた目標を大幅に上方修正した内容となっています。
配当（予想）
配当についてです。今期は、大幅な増配を実施します。当社グループが上場10年目を迎えるにあたり、当社グループを支え、応援してくださった株主のみなさまに対し、記念配当を実施することとしました。今期の配当性向は、30パーセントを超える見込みです。
2025年6月期の施策
2025年6月期の施策です。今期の各事業部門における施策は、スライドに記載のとおりです。
賃貸DXプロパティマネジメント事業においては、首都圏から新たに関西・中部へと取り扱いエリアを拡大しており、REITの管理受託など、結果は順調に推移しています。
売買DXインベスト事業においては、都内の物件仕入が順調に推移しており、都内での取得需要が引き続き堅調であることから、こちらも順調に推移しています。
賃貸管理:分譲賃貸マンション
当社の賃貸DXプロパティマネジメント事業が管理している、物件の一部です。好立地で、デザインや設備仕様にこだわった物件の賃貸管理を行っています。
販売:投資用マンション販売、買取再販・リノベーション販売
投資用マンション販売では、「立地」「デザイン」「設備仕様」を特徴とする自社開発の「PREMIUM CUBE」シリーズを都心部で販売しています。
また、買取再販事業やリノベーション販売では多様なルートから仕入れ、バリューアップ後に売却を行っています。
投資先
投資先についてです。インキュベーション事業では、今期は新たに1社への投資を実施しています。これまでDX関連ベンチャー企業へ投資を行っており、そのうち6社が上場を実現しています。
理念・ビジョン
理念・強み・成長性についてです。当社の理念は「『住まい』の未来を想像するという『大志』を抱いて、出会った人全てに『夢』を提供できる『リアルカンパニー』を目指す」「夢を目標に 目標を現実に」です。
ビジョンとしては「DXによって不動産ビジネスを変革し、デジタルとリアルを融合した唯一の不動産デジタルプラットフォーマーになる」を掲げています。
方針・目指す姿
当社の方針・目指す姿は、スライドに記載したとおりです。
強み
当社の強みは、すべての不動産業務においてデジタルとリアルを融合し、一気通貫でDXを推進することです。
不動産の仕入、建築、リノベーション、販売、賃貸管理、賃貸仲介、火災保険、ライフライン、原状回復、ITにおいて、顧客の生活の変化に応じた体験を、デジタルとリアルを融合して提供しています。
当社のカバー領域（不動産テック業界）
不動産テック業界における、当社のカバー領域です。当社は、不動産テック業界の15分野すべての領域において、当社サービスや出資先を通じて展開しています。
成長戦略
成長戦略です。既存事業のオーガニック成長に加え、M&Aやアライアンス・ベンチャー投資を加速し、非連続的な成長を実現していきます。
成長イメージ
当社の成長イメージです。
DX戦略（攻めと守りのDX）
当社のDX戦略です。攻めのDXと守りのDXで、不動産のあらゆる業務をDX推進します。
DX戦略（攻めのDX）
攻めのDX、そしてBI基盤構築を行い、競争力を強化していきたいと考えています。
DX戦略（守りのDX）
守りのDXでは、業務フローの再構築を行い、ビジネスプロセスを変革していきたいと考えています。
DX効果
スライドには、DX効果についての図を示しています。
入居者向けDX
入居者向けDXについて記載しています。
業務変革DX
業務変革DXについて記載しています。
社員教育DX
社員教育DXです。マニュアルの自動生成や新入社員のトレーニング、継続的な学習とスキル向上など、社員教育におけるさまざまな場面で生成AIを活用し、効率化を図っています。
DXシステム全体像
スライドには、DXシステム全体像の図を示しています。
DXプロダクト
DXプロダクトです。当社ではDXプロダクトを自社開発し、不動産ビジネスを変革していきます。
DXプロダクト（AMBITION Cloud）
「AMBITION Cloud」は、当社DXの顔となるフラッグシップモデルです。
DXプロダクト（AMBITION Sign）
「AMBITION Sign」は、ブロックチェーンを活用した電子契約システムです。
DXプロダクト（AMBITION Me）
「AMBITION Me」は、入居者への鍵の受け渡しから日々の生活サービスまで、入居者をサポートする「LINE」サービスです。
DXプロダクト（ラクテック）
「ラクテック」は、物件情報掲載の業務プロセスを大幅に削減するプロダクトです。
DXプロダクト（ルムコン）
「ルムコン」は、お部屋探しユーザーとルームコンシェルジュ、いわゆる不動産仲介営業マンをつなぐマッチングアプリです。
DX-戦略
DX戦略です。「最適なモノを最適なタイミングで。快適な住まい体験の実現に向けたDX戦略」を掲げ、プラットフォーム上であらゆるサービスを享受できる環境構築を目指しています。
具体的には、決済機能を持ち、消費・投資などの経済活動を完結できる環境や、顧客のライフサイクルに寄り添うサービスを構築し、顧客が抱える住まいの課題をDXにより解消します。
さらに、ステークホルダーもオンラインで完結できる設計も実現することで、顧客体験価値の向上、業務効率化、新たな収益源の創出を目指しています。
DX-戦略 賃貸管理の未来を創造する新基幹システム開発に着手
先日、DX戦略の中で、賃貸管理業務の抜本的な改革と新たな価値創造を目指し、次世代型基幹システムの開発に着手したことを発表しました。
不動産業界は、顧客ニーズの多様化やデジタル化の加速、競争の激化など、かつてない変化の波に直面しています。
従来の基幹システムはこれらの変化に対応しきれず、業務効率の低下や機会損失を招いているだけでなく、他社システムとの連携の悪さ、データベースの保持が困難な状況を生み出しています。
当社は、賃貸管理業務のDXを推進し、不動産業界全体の進化に貢献していきたいと考えており、構築完了後は各サービスの販売を開始していきたいと考えています。
M&A戦略によりアンビション経済圏の拡大を図る
M&A戦略では「M&A＋DX推進力による非連続的成長」を掲げ、「不動産DX＋テック企業＋不動産関連企業＋決済機能」を融合させた、アンビション経済圏の拡大を積極的に推進していきたいと考えています。
これまで、アンビション・ルームピア社、アンビション・バロー社のグループインによって管理戸数が増加し、リーシング力を上げてきました。また、ヴェリタス・インベストメント社のグループインにより、既存事業の領域拡大を実現しています。
これまで、DRAFT社やフレンドワークス社による周辺領域の拡大など、積極的にM&Aを展開し、当社のDX推進により非連続的な成長を遂げてきました。今後も、M&A戦略とDX戦略を組み合わせることで相乗効果を発揮し、企業価値向上を目指していきます。
将来的にはアンビション経済圏をさらに拡大し、快適な住まい体験の実現に貢献していきたいと考えています。
ESG（目標）
ESGの取組みです。DXにより業務革新を推進することで効率化を実現し、持続可能な社会の実現に向けて積極的に貢献していきたいと考えています。
ESG（環境）
当社のDX戦略により、ペーパーレス化を進めています。
ESG（社会）
不動産賃貸管理における技術革新の基盤を構築し、契約までにかかる時間を大幅に短縮しました。
ESG（社会）
個人の成長支援によって、新たな企業文化を醸成しています。また、健康で安全な働き方への取組みを強化しています。
ニュース
ニュースです。先ほどお伝えしたとおり、家電サブスク賃貸「noiful」のリーシング業務を受託しました。
ニュース
スライドは、生成AIに関するニュースを記載しています。
ニュース
先ほどもお話ししたとおり、Casa社と業務提携しています。
ニュース
スライドには、大阪の物件について記載しています。
当社グループの2025年6月期中間期決算報告の総括です。グループ連結の売上高は前年同期比31.3パーセント増の約251億円、営業利益は前年同期比82.4パーセント増の約18億円と、大幅な増収増益を達成しました。
なお、公表している計画に対する営業利益の進捗率は51.2パーセントを達成しています。何度もご説明していますが、我々は下期を得意とする企業です。前半に半分以上の利益を達成できたため、私自身も非常に楽しみな後半戦がスタートしたと感じています。
また、今期の配当予想額は105.00円としています。すでに下期に入っていますが、しっかりとした活躍を見せ、株主の方々によろこんでいただける成果が出るよう、社員一同力を尽くしていきたいと考えています。ご清聴ありがとうございました。
質疑応答：M&Aの基本戦略や投資枠について
司会者：「御社は過去に多数のM&Aの実績があり、M&Aは成長戦略上重要な選択肢の1つであるという印象があります。御社のM&Aの基本戦略を教えてください。
具体的なM&Aの位置づけ、役割、対象事業、企業として可能性のある分野はどのあたりでしょうか？ また、M&Aについての戦略的な投資枠などを設けているのでしょうか？」というご質問です。
清水：当社は、既存事業とのシナジー効果による事業ポートフォリオの拡充や市場シェア拡大、技術力向上による競争力強化、グループ全体の経営効率の向上を考えています。
基本的な対象は優秀なIT開発エンジニアが揃っているIT企業であり、現在は賃貸管理や建設関連事業者などの分野を検討しています。投資枠は、財務状況や資金調達環境などを考慮しながら設けています。
また、M&Aの実行においては、お互いの企業文化などの企業性、グループインした時のシナジー効果、健全な財務状況、事業の成長性を重視しています。
質疑応答：期初の業績予想に対する進捗について
司会者：「過去の営業利益は下期偏重である傾向から、今期は上振れが期待できるとのお話しでしたが、期初の業績予想に対してはどの程度上振れ進捗しているのでしょうか？」というご質問です。
清水：現時点では、順調に推移しています。ただし、保守的と言われるかもしれませんが、通期目標の変更は計画していません。
質疑応答：中計の上方修正後の見通しについて
司会者：「2024年8月に中期経営計画の上方修正を発表されてから半年が経過しましたが、現状の見通しはどのように変化していますか？ 変化なし、あるいは上下しているのか教えてください」というご質問です。
清水：現在は順調に推移していますが、通期目標の変更は計画していません。したがって、現時点では変化なしと考えていただければと思います。
質疑応答：来期以降の配当方針について
司会者：「今期の配当性向は記念配当を含めて31.7パーセントですが、来期からは特配がなくなり減配となるのでしょうか？ それとも、普通配当で配当性向を導入して増配となる見立てでしょうか？ 現在の考えについて教えてください」というご質問です。
清水：来期以降の配当方針について、現時点では未定です。ただし、今後も業績や財務状況などを総合的に勘案して株主還元を充実させていきたいと思っています。
質疑応答：建築コスト上昇への対応や再販業務へのシフトについて
司会者：「売買DXインベスト事業の新築マンションでは、建築コスト上昇にどのように対応していますか？ また、再販業務へのシフトなどの考えはいかがでしょうか？ 直近の金利上昇に伴う平均借入金利等の上昇がある場合は、どのような状況なのか教えてください」というご質問です。
清水：新築マンションの開発販売業務ということは、おそらくヴェリタス・インベストメント社についてのご質問かと思います。現時点において、主たる事業を再販事業にするという大幅なシフトは計画していません。
今後も新築マンション事業を軸としながら、ワンルームマンションの再販事業も行っているため、状況に応じて柔軟に対応していきたいと考えています。
また、金利上昇による借入金への影響は限定的であると考えています。インベストといっても、本体で行っている買取再販事業へもそこまで影響はないと考えています。
質疑応答：建築費高騰に伴う競争激化について
司会者：「建築費高騰に伴い、不動産開発業者の多くが買取再販やリノベ販売を戦略に掲げていることから、かなりレッドオーシャンになっているように感じます。現状での事業採算性や物件確保、販売の感触などの競争激化について教えてください」というご質問です。
清水：買取再販事業に参入する会社が増加していることは事実ですが、当社が独自に構築してきた不動産流通ネットワークにより、物件を安定的に確保できていると感じています。
その上で、適正価格で物件売却を実現しているため、レッドオーシャンと言われながらも、我々は一定の地位を確保できていると考えています。
質疑応答：サブリース事業における賃料引き上げでの収益アップと時期について
司会者：「サブリース事業において、賃料引き上げでの収益アップはすでに実施されているのでしょうか？ 今後さらにそれが期待できるのであれば、どのくらいの収益アップになるのか、また、それはいつ頃なのかを教えてください」というご質問です。
清水：賃料引き上げはすでに実施しています。入居率等をしっかりと考えながら、適切なタイミングで実施していく所存です。
質疑応答：賃貸管理DXの強みについて
司会者：「賃貸管理のDXという部分では、専門で事業をされている競合があると思います。御社の賃貸管理は、どのようなところを攻めていくのでしょうか？」というご質問です。
清水：当社は内製による基幹システム構築を強みとしており、他社とは異なるアプローチでDXを推進しています。
独自システムと蓄積データの活用により、顧客が本当に望んでいるきめ細やかなサービスを提供し、顧客満足度を高めることで競合他社との差別化を図っています。同業他社では、ここまでのシステムは作れていないと思います。
また、我々は現場での日々の業務で得た気づきや改善点を定期的にシステム開発チームと共有し、常に改善してバージョンアップしています。
質疑応答：不動産クラウドファンディングでのセキュリティトークン販売について
司会者：「不動産クラウドファンディングをされていますが、セキュリティトークン化したものの販売はお考えでしょうか？」というご質問です。
清水：現時点ではクラウドファンディングでセキュリティトークン化したものを販売する予定はありませんが、将来的な実施可能性については数年前から検討しています。
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