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築古物件で設備投資せずに入居者をよび込むための3つの極意を解説!=姫野秀喜

新築物件に比べ、取得価格が安いため不動産投資で人気の「築古物件」。修繕が必要な場合も当然ありますが、単純に築年数が経っているだけで設備に問題がない場合はそのまま貸し出すことも可能です。不動産投資初心者に向けたメルマガ『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』では、築古物件で全く設備投資をせずにできる入居者をよぶための方法を解説してくれています。

プロフィール:姫野秀喜(ひめの ひでき)
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。

築古物件を借りて貰いやすくするために有効な3つの方法とは

今回は、そのままリフォームせずに貸し出す方法を説明します。
これもいろいろなやり方がありますが、全く設備投資をせずにできる方法を3つあげます。

  1. 家の使用条件をゆるくする
  2. 入居者の属性条件をゆるくする
  3. 家賃に相当するものを下げる

以下、ひとつずつ解説します。

家の使用条件をゆるくする

これは、家を使用するときの入居者に守ってもらうルールをゆるめることです。たとえば以下のようなものをOKにします。

  • 2人入居、3人入居をOKにする
  • 犬、猫などのペット飼育をOKにする
  • さらに、ペットの数を1匹ではなく3匹までOKなどにする
  • ピアノなど楽器をOKにする
  • 壁などに加工や色塗りなどをしてもOKにする
  • バイクや自転車などの駐輪をOKにする
  • 庭に物置などを設置してもOKにする
  • ガーデニングなどをしてもOKにする

いずれも近隣の迷惑にならないことが前提ですが、敷地内での行動をあまり制限しないようにするということです。
特に2人入居やペットを3匹飼育してもよいなどは、条件としては破格のものとなるので他の物件に対して非常に競争力があるものとなります。

入居者の属性条件をゆるくする

これは、ひとつ間違えると家賃滞納につながるリスクがありますが空室のままでも問題なのでよく考えて以下のようなことをOKにします。

  • 収入があまりない人でもOKにする
  • 外国人でもOKにする
  • 高齢者の方でもOKにする

などです。
昔は高齢者や外国人は敬遠されていたのですが最近はずいぶんそういった属性の方も普通に入居できるようになってきました。

家が余っているので、そういう人たちにも供給されるようになったことは社会全体でみてよいことだと思います。
ただ、外国の方の場合、文化が異なるため行動も異なります。私の知っている例ですと、キッチンの使い方などが日本人と異なっていました。たとえば、油をそのまま流し台に捨てたり、換気扇が油でべとべとになったりします。
もちろん、人によるので一概にすべての方がそうだというわけではありませんが我々があまり知らない文化を持っているので、なにが起こるか予測しづらいということは確かです。

また、ご高齢の方がおひとりですと倒れたりしていることもあるかと思います。姫ちゃんはご高齢の方に「熱中症にご注意ください」などのチラシを配布したりしてできるだけご健在であることを確認したりすることを推奨しています。

これは、物件の中で倒れられることを未然に防げるので家主にとっても、住んでいる方にとってもよいことだと思います。

家賃に相当するものを下げる

最後に、家賃に相当するものを下げるというシンプルな方法です。

まぁ、値段を下げれば人は入りやすいよねということですがやり方としては以下のような方法があります。

  • ずばり“家賃”を下げる
  • “フリーレント”をつける
  • “敷金・礼金”を下げる
  • “更新料”を下げる

以前、フリーレントの話をしたことがありますが、家賃そのものを下げるよりもフリーレントのほうが、物件の資産価値を保てるため良いです。

また、最近は敷金・礼金がどちらも0の00(ゼロゼロ)物件というのが増えてきました。これも、入居者が入りやすくなるやり方です。

気を付けるべきは、ゼロゼロ物件に入居する方については、必ず保証会社に入ってもらうということです。連帯保証人がいたとしても、連帯保証人に保証する能力がないことも多々ありますので、保証会社を通す必要があります。

いずれにせよ、最後の3はできるだけ避けつつ1、2、3を併用することで、需要を取り込みやすくなります。

なお、そもそも人がいないという田舎の場合は、上記の方法でも客付できないことがあります。

そういう場合どうしたらよいかはまた近いうちに書こうと思います。

1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』2015/8/3号より抜粋
※太字はマネーボイス編集部による

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