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不動産投資をする上で必要不可欠な「マイソク」の見方と注意点を簡単解説

不動産物件の概要や間取り図、地図などをまとめた、物件を購入する上で欠かせない資料「マイソク」。現在不動産業に従事し、3年で年商1億、経常利益2000万円までの企業に成長させた株式会社ベルエポックの森徳蔵さんは、自身のメルマガ『森徳蔵の不動産投資経営についての考察』の中で、マイソクを見る時のポイントを解説してくれています。これから不動産投資を行いたいというビギナーは必見ですよ。

不動産投資で欠かせないマイソクの見方とは?

「マイソク」とは販売図面のことで、物件の概要や間取り、地図など必要な情報をまとめたものです。
不動産会社はこのマイソクを基にチラシなどを作ったりします。
不動産投資家はこれを見てざっくり判断することからスタートするので、この見方を誤ると大変なことになります。

マイソクを見るポイントは

★価格
この価格は、購入時の諸経費が「入っていない」ことに注意しましょう。仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、司法書士などの手数料は入っていません。表示価格の10%弱かかることを想定しておきましょう。

★土地の権利
所有権と借地権があります。所有権は、購入すれば購入者の物になりますが、借地権だと土地の所有者に毎月地代を支払う必要があります。むろん、銀行は所有権の方を好む傾向があります。

★建物の構造、築年数
融資の借入期間は建物の構造によって決まります。またあわせて築年数も同様に、借入期間に影響します。間違わずに見ましょう。

★駅からの距離
徒歩○○分、というのがありますがこれは1分間に80mというのを基準にしています。ハイヒールを履いた健康な女性の平均歩行速度(80.3m)なのだそうです。しかし、細かくは、端数が生じたら1分とする、とか、そもそもアバウトに計算されていたりするので、実際自分で歩いてみることが大切です。

★管理について
管理条件付き、などと書かれている場合があります。これは管理会社があらかじめ決められているということです。

★想定賃料、想定利回り
こちら、「想定」であることが重要です。あくまでも「満室」であったら、ということと「想定」であったら、ということが入ってきます。実際はまず満室ではない場合が多く、また実際新たに貸そうとすると想定より少ない家賃でしかかせない、ということが生じます。

★建蔽率、容積率、用途地域
このあたりはいろいろな不動産関係図書に出てきますが、建てられる建物の種類や、大きさ、高さなどにいろいろな制限があります。建て替え想定などの場合は最重視項目となります。また銀行の融資の姿勢にも影響します。自由度の高い商業地域の物件などは銀行が好みます。

★販促ツールであるという理解
そもそもマイソク自体が不動産業者の販促ツールです。なので、多少売るために、誇張されて記載される傾向があるということを理解して、自分で確かめるための指標だと思って使うことを心がけましょう。

★取り寄せはアナログに?
今はネットなどで入口の情報が集められ簡単にワンクリックでマイソクを請求できるようになっています。でも、この業界まだアナログなところ多く、そういうサイトにのせているにかかわらず、電話をかけないと動いてくれない、(おそらくメールチェックなどを頻繁にしていない)場合が多いです。なのでほしいと思ったら、電話をかける。というのも大切です。

以上マイソクをきちんと読んで活用していきましょう。

森徳蔵の不動産投資経営についての考察』2015/7/22号より一部抜粋

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全くの素人(それまで外食事業経営をしていました)が、父親の会社の倒産を契機に不動産業(飲食店の入居する貸しビル業)に乗り出すこととなりました。倒産会社を引き受けるものの急激に経営改革を断行。3年で年商1億、経常利益2000万円までに!現在さらに進化中!失敗を繰り返しつつも現場で学んでいる不動産投資経営全般の知識、成功方法をわかりやすく解説。業界外の人には入門書として、業界の人には、外食事業、事業再生など異分野からの参入である筆者の斬新な経営スタイルの参考書、不動産投資経営の情報収集のツールとして、お使いいただけます。
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