「スルガ銀行問題」が再燃しているとの報道が出ました。今回はそれに端を発して、投資について私見を述べます。この問題は、不動産業者が悪質なのは言うまでもありませんし、スルガ銀行も不正を行っていたので、悪いに決まっています。しかし、ここでは「誰が悪いか」といったわかりきったことには触れず、「投資家の心得」という視座から考えていきます。(『Prof.サカキの市況展望 プラス 教授に質問!』榊原正幸)
※本記事は有料メルマガ『Prof.サカキの市況展望 プラス 教授に質問!』2021年6月20日号を一部抜粋したものです。興味を持たれた方は、ぜひこの機会に初月無料のお試し購読をどうぞ。
プロフィール:榊原正幸(さかきばら まさゆき)
会計学博士、税理士、マネー評論家。青山学院大学大学院国際マネジメント研究科教授、東北大学大学院経済学研究科教授を務めた経験から「MOTO教授(元・教授)」の肩書きで活動。資産形成のノウハウを発信し、60歳前後でリタイアする「21世紀の日本を生き抜く方法」を自らの経験と株式投資のプロの視点から提唱している。
スルガ銀行問題とは
先週の『WBS(ワールドビジネスサテライト:テレビ東京系列のニュース番組)』で、スルガ銀行問題が再燃していると報道されました。
2018年の前半に「かぼちゃの馬車」というブランドで不動産賃貸物件を個人投資家に売りつけた業者がいて、それを買うために組む銀行ローンで、スルガ銀行が融資資料を改ざんしてまで貸し付けたという事件です。
そして、その「かぼちゃの馬車」は「サブリース」という方式を採っており、それは要するに、個人投資家はお金を借りて、その物件を買うだけで、あとは「35年間、家賃収入を保証する」
ということを売りにしたものでした。
その家賃保証は、契約書の細かい文字をよく読むと、2年か3年で家賃が見直しになる契約になっていて、2年か3年後に「家賃を下げます」ということになり、社会問題にまで発展しました。
個人投資家は、無理なローンを組んでいたため、家賃を下げられてしまうと、収支が赤字になり破綻に追い込まれてしまうわけです。
不正融資は「かぼちゃの馬車」だけじゃなかった
このスルガ銀行が、今度は「かぼちゃの馬車」ではない普通の不動産投資物件でも「融資資料を改ざんしてまで、無理な貸し付けを行っていた」というのが、今回の事件内容です。
3年前の「かぼちゃの馬車」の時の不正融資の総額が「1,100億円」だったのに対して、今回問題となっている不正融資の総額は「4,400億円」とのことで、今回の方が問題の規模が4倍も大きいのだそうです。
WBSに出てきた「被害者Aさん」は、顔は映らず、声も変えてありましたが、服装の雰囲気と話し方から推定するに「35歳前後?」というかんじの若者でした。しかも、物件購入時における実際の預金通帳の残高は、まさかの「347円」でした(筆者注:347万円ではなく347円です。目を疑いたくなります)。
そういう人が「2億円」もの融資を受けて「一棟もの」を買ったが、少しあとになって不動産鑑定士に鑑定してもらったら、「7,520万円」と査定された……というお粗末極まりない話なのです。
その物件を勧められた時には、「数年後には2億1,000万円や2億2,000万円になる」と言われたのに……とのことで、本人曰く「騙された~」とのこと。それもまた、あまりにもお粗末です。