不動産投資家目線で「買い！」だと思えるシェアハウス投資の条件＝姫野秀喜

「3つの成功条件」を兼ね備えたシェアハウス

さて、この物件はいわゆるシェアハウスです。私は初心者や大家さんデビューしていない人に対しては、シェアハウスを避けるべきという風に言い続けています。そのスタンスは今でも変わりません。

しかし、この物件については既に何棟も持っている人で自分でちゃんと経営ができる方であれば、成功できる確率が高いなと思い紹介します。

というのも、この物件は以下の全ての要素を満たしているからです。

1. 立地
2. シェアハウスのニーズ
3. 出口

＜1．立地＞

いわずもがなの池袋徒歩圏、どんな建物にしても競争力が超強いです。容積率も300％となかなか使い勝手の良い土地ですし、どのような建物を建ててもうまく運営していける立地です。

＜2．シェアハウスのニーズ＞

シェアハウスとしてのニーズもばっちりです。入居者については海外からの語学学生ばかりということです。というのも、この物件から徒歩数分のところに語学学校があり、そこの生徒さんのつながりで入居者を獲得することができるからです。

この語学学校はかなり学生数が多いようで、1号館に加えて2号館もありました。日本が鎖国をしない限り、労働者を受け入れるために、今後も海外からの流入は安定的に続いていくのでニーズはなくならないでしょう。

＜3．出口＞

前述の通り、都内（池袋周辺）では10坪くらいで夢のマイホームを売出していますし、たくさん売れています。この物件は、ちょうどそういう狭小住宅を造るのに適した立地です。また、セットバックはあっても、容積率は300％なので共同住宅を建築し直してもよいです。

さらには、新築そっくりさんリフォームで、セットバックせずに建てることもできると思います。

賃貸需要から戸建用の実需まで、幅広い出口が選択できると考えます。幅広い出口が選択できるというのは、リスクを小さくすることに他なりません。

シェアハウス経営の難しさはある？

とはいえ、海外の方がたくさん入っているシェアハウスは、管理が難しい面もあります。物件自体は外壁も塗装されてヒビ割れなども見られないので良いのですが、やはり管理状態が良いとは言えない感じです。

物件の前面にはなぜか炊飯器が3個置いてあり、スニーカーが軒の上に干され、洗濯物が窓にやたらめったらに干されています。狭いスペースに多くの人が住んでいるわけですから、洗濯物がひしめき合うのは仕方がないとしても、私物を私道に置くのは近隣住民からのクレームの元となりますので避けたいところです。

私が外観を見ていたのは昼間なのでわかりませんが、夜の騒音などもちゃんと管理できているのか気になります。この物件を検討するには、昼も夜も物件を確認に行くのが必須だと思います。

入居者は学校に所属しているので身元もはっきりしていますし、なによりちゃんと運営すれば池袋周辺なのに、驚異の利回り13％です。

最近の物件はパンチが効いていないなぁと思っている玄人の投資家の方であれば、変わり種としてチャレンジしても良いと思います。ただし、管理運営にそれなりに時間を取られると思いますので、自分自身が体を動かして不動産管理をしたい人向けの物件です。

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