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今でも融資が出やすい「戸建て」は買いか? 見逃しがちな5つのポイント=姫野秀喜

銀行融資の審査基準が厳しくなっていますが、今でも「戸建て」は比較的融資が出ています。今回は戸建てを購入する際のメリット・デメリットを詳しく解説します。(『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜)

プロフィール:姫野秀喜(ひめの ひでき)
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。

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融資の審査基準が厳しくなっている

ここのところ不動産投資への融資が出にくくなってきて、なかなかフルローンは難しくなっています。

といっても、融資がまったく出ないわけではありません。しっかりとした物件を持ち込まなくてはならず、自己資金をきちんと投入しなくてはならないというように、ちょっと昔の基準に戻っただけです。

まぁ、これはこれで、審査が厳しくなることで、儲からない物件を不用意に購入できなくなるわけで、デフォルトのリスクが下がるため悪いことではありません。

今でも融資が出やすい「戸建て」

そんななか、今でも比較的融資が出ている物件というのがあります。それが「戸建て」です。

ここでいう「戸建て」は、いわゆる格安の戸建てです。たとえば、23区内でいえば1,000万円以内、千葉や埼玉や神奈川の東京寄りのエリアなら800万円以内くらいの小ぶりの金額の戸建てです。

これより高い金額では、投資としての利回りが悪くなるので、せいぜいこれくらいの金額までに絞り込みます。

このような小ぶりの戸建て投資について、メリットをまとめてみました。

戸建て投資の5つのメリット

<1.金額が小さいため気軽に投資できる>

金額を1,000万円以下に絞って戸建て投資を行えば、数千万円、数億円など大規模に借金を背負わなくてよいため、あまり借金のリスクを恐れずに済みます。23区内の戸建てであれば、最悪の場合でも、売却すればほとんど借金も残らないため、きわめてローリスクだと言えます。

<2.融資が出やすい・自己資金が少なくて済む>

23区内とその周辺に限れば、1,000万円以下の戸建ての多くは土地値です。つまり高積算な物件となります。また、家賃もそこそことれるため、必然的に高利回りにもなります。要するに、積算評価も収益還元評価も出やすく、金融機関からの融資が引きやすいのです。

また仮に、金融機関から融資額を1~2割ほど減額されたとしても、手出しの現金が100~200万円程度増えるだけなので、比較的購入できる人が多いです。

これが1億円規模のマンション一棟などになれば、1~2割減額で1,000万円~2,000万円の手出しとなりますので厳しいのですが、小規模戸建てであれば自己資金が少なくても大丈夫です。

<3.安く買える時がある>

マンションやアパートなどの共同住宅は、そもそもの目的がお金をかせぐためのものです。売主さんも当然、投資として考えています。よって、売買するときも、ある程度利益を見込んだ価格設定をしています。

しかし、戸建ての場合、売主の多くは投資家ではありません。つまり、投資目線での価格設定ではなく、ある程度、お金になればよいという「欲のない」価格設定になっていることがあるということです。

もちろん、だからといって指値が通りやすいというわけではありませんが、普通の投資家に対しての指値よりも、少しだけ指値が通りやすい印象があります。

<4.需要と供給に差がある>

マンションやアパートなどが多いエリアでも、戸建ての賃貸はなかなか見つけることができません。というのも、戸建ては基本的には自分たちで住むために建てるわけで、人に貸し出す前提で建てられていないからです。そして、小さいお子さんがいる母子家庭などは、戸建てに住むニーズがありますが、戸建て賃貸が少ないという状況です。

そういう意味で、23区内や都心の好立地なエリアにある格安戸建て賃貸には圧倒的な優位性があります。

<5.内見して購入することもできる>

マンション・アパートの場合、入居者が住んでいるため、基本的に内見をすることができません。それに対し、戸建ての場合、その多くは空室です。そのため、購入前に内見をすることができます。

内見をしておけば、壁紙や床、天井や風呂トイレなどの設備を事前に見ることができ、修繕にかかる金額を見積もることができます。そうして見積もった金額をもとに、指値交渉をすればよいのです。

なので、空室であってもデメリットではなくメリットと考えることができるのです。

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