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今でも融資が出やすい「戸建て」は買いか? 見逃しがちな5つのポイント=姫野秀喜

戸建て投資の5つのデメリット

次に、戸建て投資のデメリットについても解説します。

<1.金額が小さく、手間やコストが割高になる>

まず、1,000万円以下の戸建て投資は金額が小さいため、入ってくるキャッシュフローも小さくなります。

しかしながら、売買にかかる手間(時間と労力)は、5000万円や1億円のものを売買するのとほとんど変わらないため、手間のわりに儲からないなという気持ちになります。

また、売買時にかかる、登記費用は売買物件の金額に関わらずあまり変わらないため、必然的に手数料が割高となります。

<2.現金買いの人に負ける>

1,000万円以下の小ぶりな戸建てについては、高積算で高収益になるので融資が出やすいのは確かです。しかし、融資を使ってそういった物件を購入しようとしていると、しばしば現金の人に負けることがあります。

不動産投資の世界では1,000万円以下は、きわめて金額が小さいので、現金で購入できる人もたくさんいます。そのため、融資承認を待っている間に、現金買いの人が現れて、買い負けてしまうことがあるのです。

まぁ逆に言えば、現金買いができる人は、さくっと買ってしまうという戦略も取れます。

<3.不動産業者が嫌がる>

不動産業者も商売なので、あまり金額が小さすぎると、取り扱い自体を嫌がることがあります。

1,000万円以下の戸建てでも、1億円の物件でも、もらえる仲介手数料は3%なのに対し、かかる手間はほとんど変わりません。よって、あまり熱心に動いてもらえない、もしくは金額の大きなお客さんを優先し、小さな戸建てについては後回しにされるということがあります。また不動産の営業マンも、あまり小さなものには興味がないため、積極的に情報を教えてもらえないことも多いです。

それから、ポータルサイトにもあまり載せてもらえないことがあります。ポータルサイトの掲載は不動産業者が月々お金を支払って枠を確保しているものです。ですので、同じ金額を払って枠を使うのであれば、1,000万円以下のものではなく、5,000万円や1億円くらいの大きなものを優先するからです。

そういうわけで、業者があまり動かないため、必然的にライバルが少ないという意味ではメリットとも言えますが、逆に言えば、自分の為にちゃんと動いてくれる業者がいない人は買うことができないというデメリットにもなるのです。

<4.圧倒的に球数(売り物件の数)が少ない>

23区内、1,000万円以下、所有権、再建築ができる、建物がちゃんと使える。これらの条件を満たす、戸建てはなかなか出てきません。

私は毎日レインズで物件を見ていますが、23区内で1,000万円以下の戸建ては、毎日10~15個くらいしか登録・更新されておらず、そのほとんどは、再建築不可か借地です。

はっきりいって、めったに出ません。そして、出てきても速攻で消えます(売れてしまいます)。個人投資家もそうですが、建物を壊して新築を建てたい建築業者などが現金で速攻で買い付けるので、かなり動きが速いのです。

これが1~2億円の物件であれば、買える人も少ないですし、融資に時間がかかるので、そこそこレインズに残っているのですが、1,000万円以下だと、即日に現金で売買されることもあり、消えるのが早いのです。

<5.圧倒的に手間がかかる>

1,000万円以下の物件は動きが早いため、購入するにはライバル以上に早く動く必要があります。具体的には、物件を探す頻度を高くする、スピードを早めて動く必要があります。

物件を探す頻度を高くするというのは、週に1回以上が目安です。物件自体はいつでるかわからないため、たくさん打席に立つことが大事になります。

スピードを早めて動くとは、物件発見から買付までを素早く動くということです。夜8時に物件を発見したら、速攻で夜9時に見に行って、夜の10時に買付を入れるくらいのスピード感で、買付を入れて1番手を確保する必要があります。

口で言うのは簡単ですが、これを実行するのはかなり大変です。これができる人だけが、高積算・高利回りの小ぶりな戸建てを手に入れることができるのです。

Next: チャレンジする価値はある。業者・金融機関との連携がカギ

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