少額から不動産投資ができる「不動産小口化商品」というものがあります。これ、本当に儲かるのでしょうか？不動産コンサルタントが真剣に調査・検討しました。（『 1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ 1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ 』姫野秀喜）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。
「不動産小口化商品」は気軽に投資できるが、たいして儲からない
通常、不動産投資は、アパートやマンションなどの賃貸用不動産を購入し、それを賃貸して家賃収入を得て最終的に売却し、売却益（売却損）を得る…という感じの流れになります。
ところが、世の中にはリート（REIT）やリート以外の小口化された不動産ファンドに関する投資商品も存在します。
で、「そういうのって、本当に儲かるの？」という質問を受けたので、詳しく調べてみました。
まず結論から言うと、リートや不動産ファンド商品は、
・気軽にできるが、たいして儲からない
・資産形成には使えない
・税金対策にはならない
・不動産を所有しないが、所有した気分を味わえる
というものだということがわかりました。
不動産投資・不動産ファンド・リート・株式の違いは？
次の表に、実物の不動産投資、不動産ファンドの小口商品、リート、株式（個別銘柄）の違いを表にまとめましたので、ご参照ください
ざっくり、ポイントを解説します。
インカムゲインとキャピタルゲイン
まず、投資における儲けは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」に分類されます。
「インカムゲイン」とは、所有している間の家賃収入や、利息、配当金、株主優待などを表します。また「キャピタルゲイン」とは、売却価格から購入価格を差引した、売却益のことを表します。
この「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の両方を合わせて、最終的に投資した金額以上に儲けが出ていれば、その投資は意味がある投資であると考えます。
不動産投資は、物件を見極めることができさえすれば、所有している間の家賃収入と、最終的な売却益の両方を得ることが可能な投資と位置付けています。
その見極めは大変な困難を伴うのですが、株式と異なりテクニカルな値動きが少ないため、ファンダメンタルだけで、おおよそのキャピタルゲインを予測することが可能だからです。
それに対して、株式（個別銘柄）は、たとえ企業のファンダメンタルズがどんなに良くても、テクニカルで購入タイミングを失敗してしまえば、損切りが必要となるなどキャピタルロスのリスクが存在します。
株式の見極めも不動産同様に大変困難を伴うでしょう。株式で成功している投資家は穴があくまで四季報を読み込み、有報を読み込んでいるし、企業の現地調査までやっていることでしょう。
そこまですれば株の勝率も不動産同様に上がるかもしれませんが、それでもファンダメンタルズ中心に動くのかテクニカルの影響を受けるのかの違いは大きいと思います。
不動産ファンドはインカムも小さく、キャピタルゲインはゼロ、そのくせキャピタルロスのリスクは存在するという、基本良くてトントンという商品です。
リートは、値上がりする可能性はあるものの、値下がりする可能性もあり、そもそもテンバガー（10倍になる銘柄）を見極められるかどうかは微妙な商品です。
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