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火災保険の実質値上げ、不動産投資家には2つの隠れたメリットも=姫野秀喜

2015年10月から火災保険料が改定されます。これまでは最長で36年間の長期契約を結ぶことができた火災保険ですが、10月からは最長でも10年までしか契約できなくなります。長期契約が結べなくなるということは長期割引がなくなり、不動産投資家にとっては実質値上げも同然。不利な改定にも思いますが、1億円ぶんの不動産を所有する不動産投資家、「姫野秀喜」さんによるとメリットもあると言います。そのメリットとは何なのでしょうか。

プロフィール:姫野秀喜(ひめの ひでき)
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。

長期契約廃止で値上げの火災保険、でも投資家には2つのメリットが

メリット1「投資タイミングを失しない可能性が高まる」

不動産投資をする際は、多額の現金が必要です。たとえ銀行がフルローン(物件価格の100%)の融資をしてくれても不動産屋、銀行、司法書士、火災保険など多額の現金がかかります。

その金額は物件価格の7~8%程度です。つまり、3000万円の物件を購入しようと思うとフルローンでも210~240万円くらいの現金が必要ということになります。

そのうち、火災保険はおそらく10~30万円くらいでしょう。この金額は小さいでしょうか?このたった10~30万円という金額が、意外に大きいんです。

まず、不動産投資を始めるために1件目を購入する際、種銭は会社の給与だけという方がほとんどでしょう。10~30万円の現金が余分にかかるということは約1ヶ月の給料を貯めなくてはいけないことを意味します。それは、投資が1ヶ月遅れるということを意味します。たまたま、あと30万円あれば購入できたはずの不動産をみすみす目の前で逃す可能性があります。

しかし、もし火災保険が35年ではなく10年しか入らなくてもよければ先ほどの火災保険は3~10万円くらいに少なくなるはずです。それくらいでしたら、その月の飲み代なんかを節約すれば捻出できそうですよね。

なので今回の改訂のおかげで投資家は、投資タイミングを失しないですむ可能性が高まるメリットがあると考えます。

メリット2「より大きな額の投資が可能となる」

これは初回に支払う保険料が減ったことによるメリットは、その額の10倍くらいの価値があるということです。保険の改訂により保険料が30万円から10万円となったとして、その差は20万円です。

先ほどの3000万円の物件をフルローンで購入しようとする例の場合、今まででしたら3000万円のフルローン+240万円の現金支払いという形になりますが10月からは3000万円のフルローン+220万円の現金支払いとなります。

すると、20万円浮きます。もし、この20万円を担保に銀行に200万円借りることが出来たらどうでしょうか。これは、今までは3000万円までの物件しか買えなかった人が今後は3200万円の物件が買える可能性があるということを意味します。

つまり、節約できたのは20万円ですが、その20万円は銀行というレバレッジをかけることにより10倍の200万円になる可能性を秘めているということです。

20万円だけですと、本当に小さな節約ですが200万円の機会損失をカバーできるとなると不動産投資家にとっては大きなメリットとなるのではないでしょうか。

ということで、世の中、火災保険が実質値上げになるなんて嘆いてますが不動産投資家にとっては悲しむことではないと姫ちゃんは思っています。

もちろん、1年あたりの支払額で見れば35年長期割引の方がお得なことは確かです。しかし、物件を買ってしまえば、その後の火災保険料は家賃収入で支払うことができます。今、まさに1件目を購入するそのタイミングで、虎の子の10~30万円を節約できることの2つのメリットを思えば今回の改訂は嘆くよりも喜ばしいことと言えるのではないでしょうか。

1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』2015/9/18号より抜粋
※太字はマネーボイス編集部による

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