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「ピークアウトは近い」日本の不動産市況を2つの視点から分析

東京オリンピックの影響や国内外の富裕層からのマネー流入で上昇基調にある言われる日本の不動産市況。この上昇はいつまで続くのでしょうか?メルマガ「億の近道」に寄稿する株式会社マネーライフプランニング代表取締役の小屋洋一さんは、銀行融資残高の中で不動産業態に対する貸出比率、住宅価格と年収の比較(年収倍率)などのデータから一つの結論を導き出しています。

不動産の上昇はどこまで続くのか?

前々回のメルマガで、不動産価格指数のご紹介をしました。そこでは、中古の不動産が上昇しているリアルな数字をご覧いただきました。

一方で識者の中には、「不動産は過熱しすぎで、もうそろそろ危ない」という人もいるし「不動産はまだまだいける」と息巻く人もいます。
どちらが正しいのでしょうか?

こんな時には、私の慶応大学経済学部での研究室の恩師、吉野直行先生が私が学生だった頃に「不動産市況の過熱感は、銀行融資残高の中で不動産業態に対する貸出比率をウォッチしていくのが重要」と言ってたので、調べてみました。

日銀の統計 2015年6月末(現時点)

不動産業界向け 14.1%
個人の住宅など含む 40.7%

 

リーマンショック前のプチバブル2007年12月末

不動産業界向け 14.5%
個人の住宅など含む 38.9%

 

と銀行貸出の勢い的には、2007年のプチバブル期を上回ってきました。ちょっと要注意かなと感じる数字です。
吉野先生の過去の論文によると90年バブルのころは不動産関連融資で32.6%だったそうです。これに個人の住宅貸し出しも含んでいるかどうかは不明です(たぶん含んでないんじゃないかと思います)。

後は、住宅価格と年収の比較「年収倍率」も重要な指標だと言ってました。
2015年の新築に関する年収倍率は

東京 10.61倍
首都圏 9.68倍
近畿圏 7.95倍
中部圏 6.74倍

と近年最高値を付けています。

東京圏では90年代バブル、07年バブルの頃の住宅価格も凌駕しているとの話です。

最後に、興味深い話を一つご紹介某メガバンクの不動産ファイナンスをしている担当者と話をしたときに「うちの銀行は、もう新規の不動産プロジェクトには貸出をしません」という話をしていました。

3つの話を総合して見てみると「もうそろそろピークアウトかな?」という気がするのは私だけでしょうか?

億の近道』(2015年8月27日号)より一部抜粋

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