マイホームを住宅ローンを使って購入する場合、いくらまで出せるのでしょうか？シンプルな計算式と、返済額・期間を決める際の重要なポイントを解説します。（『【人生の添乗員(R)】からのワンポイントメッセージ』牧野寿和）
ファイナンシャルプランナー、牧野FP事務所代表。「人生の添乗員(R)」を名乗り、住宅取得計画やローンプラン、相続などの相談業務のほか、不動産投資、賃貸経営のアドバイスなども行う。著書に『銀行も不動産屋も絶対教えてくれない！ 頭金ゼロでムリなく家を買う方法』(河出書房新社)など。
住宅ローンを組む前に準備しておく3つのこと
住宅ローンを組む前に準備しておくこととして、以下の3つのことがあります。
1. 最長返済期間を決めておく
2. 毎月の返済額を決める
3. 資産価値のある住宅を購入する
今回は住宅ローンを組んでマイホームを買うとして、実際にいくらまでの価格の住宅が購入できるのか、マイホーム購入価格の算出方法をお伝えいたします。
意外に簡単！住宅購入価格の基本算出式
住宅ローンを組んだ場合の住宅購入価格を算出する式は、いたってシンプルです。
住宅購入価格 ＝ 毎月の返済可能額 × 12カ月 × 返済年数
この式が基本になります。つまり、毎月の返済額と返済年数は、対をなしているのです。
住宅ローンの毎月の返済額を決めることは、返済期間中に無理のない範囲内で、毎月家計から支出できる金額を決めることです。
従って、この基本式は、家計収支、家族構成といった家庭の事情で、決めていくものです。
それでは、まず「返済期間」についてお話いたします。
返済期間はどう決める？退職金はあてにしないこと
住宅ローンの契約するときには、返済中の生活費はもちろんのこと、完済後の生活維持のことも重視しなくてはいけません。
住宅ローンの返済期間は、契約者の年齢にもよりますが、通常は35年以内です。
返済期間が長くなれば、その分、借入金の残高に対する利息の支払いが多くなります。ただし、返済開始から10年〜13年間は、所得税が軽減される「住宅ローン控除」制度の活用も念頭に、返済期間を決めても良いでしょう。
また、何歳まで現在の収入が維持できるか、つまり、何歳まで現役で働き、何歳から年金生活に入るか、ご自身の人生プランに従って、返済期間は変わります。
このように考えると返済の期間は、返済開始後15年くらいから、現在の収入が確保できるまでになります。
この返済期間を決めるのに、注意いただきたい方は次のような方です。
例えば、現在の勤務先では55歳で昇給ストップ、60歳に定年その年に退職金がもらえる。その後、現行では65歳まで再雇用、ただし給与は60歳定年時の半額になるといったケースです。
このような方は、住宅ローンの返済のための資金が確保できていれば別ですが、通常、返済期間は55歳までにします。なぜなら、その後は家計から、住宅ローンを返済できるお金は、ないからです。
退職金は、老後の生活用の資金です。ここを間違えると、70・80歳代になってから、家計が取り返しのつかないことになりかねません。
ここは、住宅ローンの返済期間を決める大切なポイントになります。
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