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子ども、カップル、長蛇の列。大家の私が「東京の街」に感じた希望=姫野秀喜

ショッピングモールで実感した東京の強さ、地方との違い

不動産投資において私が東京一部の都市圏にこだわっているのは、こういう感覚を大事にしているからです。

もちろん利回りや積算などの数字は大前提として把握したうえで、それでも立地が最も重要であると主張し続けているのは、こういう(ショッピングモールの)人の活気などを重要視しているからです。

別にショッピングモールを経営しているわけではないので、ちゃんとした定点観測やPOSデータによる検証はしていません。ですが、そのエリアの人が集まるショッピングモールに休日にちょっと足を運んでみるだけで、そのエリアの人口構成みたいなものが見えると思います。

ただし、高級ブランドのアウトレットなどは、基本的にブランドなどを重要視する層が広範囲から集まるため、あまりサンプルにならないと思います。というのも、ショッピングモールはその規模や形態において商圏規模が設定されていますので、適切な商圏規模の店舗(中規模くらいまで)を見るのが良いと思います。

ちなみに商圏規模とは、その店舗を中心に半径何キロメートルくらいに住む人が来てくれるかを表します。たとえば、町の八百屋さんの商圏は「駅の北側の町内に住む人」というように極小範囲なことが多く、スーパーの場合は、「駅の北側に加え、南側の町内まで」など小範囲などになります。

イトーヨーカドーでいえば駅前の店舗は小範囲、アリオは中~広範囲など、カバー範囲によって店舗名のブランドを変えることもあります。

ちなみに、みんな大好きファッションセンターしまむらは、中範囲(複数の町・市)くらいを商圏にしているそうです。

その設定理由は、費用対効果もありますが、商圏を中範囲に設定することで、その範囲内で同じ服を買った人同士がばったりと出会いにくくなるからという、ユーザーフレンドリーな理由もあるので、なかなか素敵な発想だと思います。

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