日経「1日1,000円超」の上昇は過去16回、うち11回は上げ幅を帳消しに＝山崎和邦

大相場には不動産価格の上昇が付きものだったが今回は様相が少々違った

標題のことを既報で述べたことがあった。が、今回の2.4倍になった大相場は少々状態が依然と違う。今までの日本の地価上昇を鳥瞰すると4つの局面があった。

図4 1953年～90年の日経平均の推移

（1）最初は1950年代後半から64年の東京オリンピックまでで、日本の高度成長期に第一次産業から第二次産業へ一気に産業構造がシフトしたからである。第二次産業への移行が工場用地を必要とし工業地の高騰を生んだ。同時に大都市への人口集中が生きて大都市圏の住宅地も上昇した。

（2）次に2回目は住宅地が中心であった。田中元総理の日本列島改造論が発端となり地方で土地が高騰、60年代に流入した大都市圏の人口の住宅取得が始まり住宅需要が盛んになった。

（3）3回目はバブル期である。第3次産業が発展し生産性が向上し日本経済の新ステージを見て商業地の価格が最も高騰した。東京の郊外で1986年から4年間で住宅価格が250%上昇した。

（4）第4回目は様相を異にした。経済ビジネスモデルの転換による地目別の高騰ではなく、ファンドが投資物件として買う土地である。07年をピークとした動きだ。ファンドは海外からも大量に入った。不動産市場に流入する資金の質が一変したのである。

（5）今回のアベノミクス株式相場では平均株価は始動期から2年半で240%になったが、不動産価格の上昇も伴ったとは言え、そのような高騰はなかった。

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