不動産投資「3つの新トレンド」は相続対策、非住居系、妻の投資！＝姫野秀喜

「非住居系の不動産投資」といえば昔からあるコインパーキング、近年増えてきたコインランドリー、およびコンテナ型倉庫などがあります。

利回りが魅力的。「コインパーキング」のメリット・デメリット

長引く不況と駐車違反取り締まりの強化により、コインパーキングは増加しています。平成19年で約3万5000箇所だったのが、その後4年で4万5000箇所以上に急増しています。

コインパーキングは業者に土地を貸し出し、運営していることが多く、シェアの40%以上はタイムズなどのコインパーキング大手で占められていますが、近年では自分自身で運営する人も増えているとのことです。

立地にもよりますが、月極駐車場の2倍以上、利回り13～15%などでも回せることもあるそうです。

コインパーキングのメリット

• 居住系に比べてクレームなどが少ない
• 建物がないため地震のリスクが少ない
• 更地にして売却しやすい

もともとほとんど更地ですし、入居者がいないので退去してくれないという心配もありません。

コインパーキングのデメリット

• 立地が重要
• 減価償却できる額が小さく、税額控除が難しい
• 固定資産税が高い

非住居のため、優遇措置がないので仕方ないです……。もし土地を賃貸で開始する場合も、地代がかかりますのでまぁ変わらないです。

順調に増加中。「コインランドリー」のメリット・デメリット

コインランドリーは近年順調に増加しており、平成26年で1万6000件を突破しています。最近では書籍でも出版されるようになっています。ちなみに書籍が出版されているということは、この投資法がレイトマジョリティーまで浸透してきたということになりますので、今から参入したいと考える人は、しっかり数値でシミュレーションして判断してください。

コインランドリーのメリット

• FCに加盟すれば開業資金は100万円程度
• 銀行融資が1000万円程度のため、あまり借金をしたくない人は安心
• 立地が良ければ月30万は稼げる
• 減価償却費は大きく取れる

銀行融資に関しては、人にもよりますが月々の返済が10～15万くらいなので、最悪会社の給料で支払えます。

コインランドリーのデメリット

• FC選びが重要
• 土地を賃貸する場合は地代がかかる

FC選びに関しては、FCによってロイヤリティが高かったりするので、利益が出ない可能性もあります。また、近場に他店舗を設置されたりすると困る可能性もあります。地代に関しては、これはどんな商売でも同じで仕方がないです。

リーズナブルに開業できる。「コンテナ型倉庫」のメリット・デメリット

これも最近増えてきた投資です。東京23区内でも足立区などちょっと辺沿部は土地値も安く、まとまった広さの空き地があるのでコンテナ型倉庫の増加が目立ってきました。

この投資もそうですが、だいたい自己資金が100万円から300万円で始めることができます。借金をしなくてもよいというのも、心の負担が少ない投資と言えます。

コンテナ型倉庫のメリット

• 自己資金が少額、無借金でできる
• 利回りが良ければ20%程度も見込める
• 廃業するときもコンテナを売却すれば撤去費用くらいは出る可能性がある
• 長期契約ができれば安定収入が見込める

コンテナ型倉庫のデメリット

• 土地に不法投棄などをされる可能性
• 契約が決まるまで時間がかかる
• 普通の不動産屋では管理できない

「契約が決まるまで時間がかかる」というのは日本では外部で倉庫を個人がレンタルするなんて発想がないためですが、アメリカでは大きなガレージを借りて、そこに余ったモノを収納したりする文化が根付いているので徐々に日本でも浸透してくるかもしれません。

個人的には「断捨離すればいいじゃん」と思いますが、そうならないからコンテナ型倉庫が儲かっているんでしょうね。

また、「普通の不動産屋では管理できない」というのは、サブリースの会社や専門の管理会社に任せる必要があり、向こうの言い値ともなりかねないからです。

非住居系の共通点は「リスクが小さめ」と「立地が命」

と、まぁ、どれも一長一短ありますが、基本的に小資本や無借金、借金しても1000万円までの少額な借り入れという形でリスクが小さめなのが特徴です。

そして、どれも立地が命です。

普通のアパートであれば、東京都内で駅から10分、15分でも入居者はいますが、コインパーキングはちょっと厳しいかもしれません。

また、基本的には土地を買うのではなく賃貸して事業を開始するので、銀行から融資を受けるのが難しいという問題もあります。

いずれにしても、経営をするにあたっては、感覚や流行に乗るのではなく、最も上手くいった時、普通の時、想定より悪かった時の3パターンくらいの数値をエクセルでシミュレーションして、数値で判断してください。

なお、「エクセルでシミュレーションするのが難しいよ～」という人は、まず、エクセルの使い方を勉強してから始めましょう。決して、業者が持ってくるエクセルシミュレーションは鵜呑みにしてはいけません。

あれは、税金が考慮されていなかったり、ご自身の他の収入が加味されておらず、売上も楽観的に作ってあることが多いのです。業者が作ったシミュレーションの正誤を判断できるようにならないと、経営は上手くいかない可能性が高まります。

絶対に勉強した方が、後々自分のためになります。

ということで、非住居系の話をさせていただきましたが、くれぐれもちゃんと自分の手と目で数字を確かめるスキルを身につけてから、投資判断をしてくださいね。

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