不動産は株価から2年遅れて下落する…日本の土地がピークアウトするのは2022年頃＝吉田繁治

これからの東京の不動産価格

東京は1945年（戦後）の349万人から、1962年には1,000万人を突破し、2020年には1,355万人のピーク人口へと一貫して増えています（東京都庁の報告書）。2015年から全国が人口減になっても、東京の人口は減らなかったのです。

しかし、2020年から様相を変えます。846万人の生産年齢人口が、2060年には568万人と67％に減るからです（33％減）。これから40年間、毎年平均1％、生産年齢人口が減っていく時期に突入し、逆向きなることはない（1-0.67のマイナス40乗≒1-0.99＝0.01）。移民の大量流入がない限り、これです。

政治的な配慮の少ない公務員が多い東京都総務局の推計は、他の人口推計より低い。2012年からの内閣府は、経済予想やGDPの集計では0.＊ポイントの政治的な配慮が多い（課長が行う鉛筆舐め）。

2013年の住宅ストック数は736万戸です。世帯数は650万世帯です。空き家は81.7万戸（総住宅の11.1％）です

これからは、があります。東京の住民も高齢化したからです。東京には、他の都市より70歳以上になった団塊の世代が多い。

早ければ、オリンピックが終わる20年夏から、はっきりと下がるかもしれない（人々の気分の低下）。選手村も空くからです（1万人が一時的に宿泊）。上がったホテル料金も急落します。増えたレストランの売上も減ります。

首都圏の新築マンション契約率は、64％～70％台です（2016年～2019年）。19年10月は、消費税の2％上げのあとのため、契約率が42.6％に急落しています。近畿圏（大阪府4,009万円）の落ち込みはわずかですが、東京圏は大きい。6,000万円はすでに、価格コンシャスであるべき水準に上がっているからです。

2022年からの東京都の不動産は、
（生産年齢人口-1％×3倍）＋｛所得効果（2％-1％）｝＋｛住宅ローン金利効果（0.5％-0.5％）｝＝-3％＋1％＝-2％、の下落過程にはいるでしょう。

毎年2％ずつ下がって行くのが中央値であるということです。

価格が上がった金沢の不動産を皮切りに、以上のように考えました。自分の地域の、長期不動産価格の予想に以下の公式を使ってください。

（地域の生産年齢人口減少率＊％×3倍）＋｛所得効果（＊％-1％）｝＋｛住宅ローン金利効果（0.5％-0.＊％）｝：＊に数値を入れるだけです。

日本の住宅価格全体が、低金利効果の上にのっています。0.5％の住宅ローン金利（35年フラット）など、信じられますか？住宅ローン控除（ローン残の1％を、所得税から、10年間、マイナスできる：最大40万円×10年：確定申告）をいれれば、実は0.5％のローンは実質、約0.5％のマイナス金利です。

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